二手房卖了，户口不迁走，怎么破？

二手房买卖中户口逾期迁移的违约责任承担
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在二手房交易过程中，买卖双方往往将关注的重点放在房屋的产权、价格、户型、位置等方面，但是却容易将户口这一棘手的问题忽略。户口特别是北京、上海、广州等一线城市的户口，往往对就业、子女入学、社保、医疗等方面产生重大影响，如购买二手房之后，房子上还有其他人的户口尚未迁出，势必会对购房人造成一定的影响。在此种情形下，购房人该如何维护自己的合法权益、是否有解决户口迁出问题的合法途径？卖房人需承担什么法律后果？
本文结合实践中的真实案例，就此问题进行剖析，以便对遇到此类问题的读者有所指引、帮助。
一、户口迁移须行政部门审批，属行政管理范畴，不属民事法律关系调整范围，买方起诉卖方要求将户口迁出，法院不支持
《中华人民共和国户口登记条例》规定，“户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。” 上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第十条明确：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。
根据上述规定可知，户口的申报、迁出等户籍管理工作是由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围。当事人之间关于二手房买卖涉及户口迁出纠纷并不属于法院的主管范围，故法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。
案例1 赵强与韩红房屋买卖合同纠纷【（2011）洛民终字第150号民事判决书】
法院认为：户口迁移问题因双方的《协议书》中未进行约定，且涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理的范畴，不属于民事法律关系调整的范围，故赵强要求韩红继续履行合同附随义务将户口地址从该房屋中迁出的上诉请求依法不予支持。
二、卖方未按约定迁出房屋内全部户口，应承担违约责任，但买方不得以此为由解除合同。
根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在二手房买卖中，双方在房屋买卖合同中约定了卖方的户口迁出义务，双方即应当严格按照合同约定履行，尽合理之义务以促成合同条款的履行。虽然户口是否迁出，并不影响买方实际取得房屋所有权以及办理入住的权利，但考虑到生活习惯、隐私保护、财产安全以及房屋内存在案外人的户口对买方行使物权或再次转让构成一定的障碍，卖方理应对未依约迁出户口的行为承担违约责任。
（一）房屋内户口已经迁出但超过合同约定的期限，卖方应承担违约责任
案例2 俞某、张某与潘某房屋买卖合同纠纷案 【上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二（民）终字第1522号民事判决书】
法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋的买卖合同约定，潘某负有将系争房屋内的原有户口迁出的义务，并约定了相应的违约赔偿责任。嗣后，潘某也向俞某、张某出具保证书，再次承诺了上述责任，故潘某应当按照约定及承诺，按期履行自己的义务。现有关户口虽于2010年8月11日迁出，但已超过了双方约定的期限，故原审法院关于潘某应承担违约责任的认定正确。
鉴于潘某认为违约赔偿金额过高，曾多次要求予以调整，且买方确无足够证据证明，因户口迁移问题给其造成的损失事实，并兼顾合同的履行情况及被上诉人的过错程度，调整相应的违约金数额，并无不当，本院予以认可。
（二）买方以户籍问题系不可抗力不能实现合同目的为由要求退还定金、解除合同的，并无法律依据，法院不予准许
《合同法》第94条规定了合同法定解除权的情形，其中，因不可抗力致使不能实现合同目的属于法定解除的情形之一。在二手房买卖中，户口是否迁出，并不会对房屋买卖以及产权转移造成障碍，买卖合同可以继续履行，买方签订合同的目的是获得房屋所有权，在房屋交付并办理完产权转移登记手续之后，买方的目的已经实现，且迁出户口是履行合同的附随义务，卖方不履行此义务，并不构成根本违约，买方无权要求解除合同。
案例3 王云、李强与周巧房屋买卖合同纠纷案【上海市第一中级人民法院(2009)沪一中民二(民)终字第1373号民事判决书】
法院认为：户籍问题并不会对房屋买卖以及房屋产权的转移造成障碍，案涉房屋买卖合同亦可以继续履行，买方通过签订合同购买案涉房屋的目的可以实现，并且双方之间关于户口问题已经达成协议。户籍问题并不是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，买方以户籍问题系不可抗力而不能实现合同目的为由要求退还定金，并不法律依据，本院不予准许。
（三）房屋内存在卖方亲属或其他第三人的户口，只要未在约定时间内迁出，卖方均承担违约责任
案例4 朱某与徐某房屋买卖合同纠纷案【上海市第一中级人民法院（2009）沪一中民二（民）终字第468号民事判决书】
法院认为：卖方转让房屋时对其房屋中的户口情况及实际居住情况应该知晓，其向买方故意隐瞒并非善意。案涉房屋中因有案外人户口，且案外人实际居住在内造成买方无法入住，对买方造成的损失已成客观事实，卖方应负责任。双方在房屋买卖合同补充条款中约定，卖方负有将房屋内所有户口迁出的义务，现卖方未完成此义务，且案涉房屋内存在案外人的户口对买方行使物权再次转让构成一定障碍，卖方理应承担违约责任。
案例5 郑某、赵某与傅某房屋买卖合同纠纷案【北京市第二中级人民法院（2016）京02民终7348号民事判决书】
法院认为：卖房人负有将与本房有关的户口迁出的义务，与本房相关的户口不应只理解为卖方及其家人的户口，应包括本房屋上的所有原有户口。卖方作为产权人，在出售房屋前，应对该房屋上的原有户口情况作相应查询、了解，并明确告知买受人，以便使买受人对将来履约情况作出合理预期，但卖方未尽到此注意义务，存在一定过错。现卖方未将房屋所有原有户口按时迁出，构成违约，应承担违约责任。
三、二手房买卖合同中，卖方未按约定迁移户口承担违约金的调整
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在二手房买卖中，买卖双方对卖方逾期迁出户口已明确确定了违约金的计算标准，在诉讼中，卖方提出减少违约金的抗辩时，人民法院应当以实际损失为基础，综合合同对违约责任的约定、户口逾期迁出的原因、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合举证责任，酌情确定卖方应支付违约金的具体数额。
案例6 郑某、赵某与傅某房屋买卖合同纠纷案【北京市第二中级人民法院（2016）京02民终7348号民事判决书】
法院认为：双方争议的违约金是否应酌减，考虑到卖方已按期将其家人户口迁出或注销，对履行合同持积极态度。同时，双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高，法院根据卖方过错程度、购房款数额、买方未提供证据以证明其损失等因素，故对卖方应支付的违约金数额酌情下调至3万元并无不当。
四、结语
在二手房交易中，我们特别提醒对户口迁移有特殊要求的买方，在签订合同时一定注意向卖方了解清楚该房屋除卖方以外是否还有其他亲属或者第三人的户口，并在合同中明确卖方房屋中所有户口限期迁出的合同义务，以及违反该义务应承担的法律后果。如果对户口迁出未作约定，一旦因户口迁出事宜发生纠纷，法院可能以“不属于民事法律关系调整范围”为由而不予受理或驳回起诉。当然，卖方应诚信守约，如实告知房屋所载户口情况，尤其不能让那些主要为孩子入户上学而买房的人花了钱又作大难。