引言
在当前房地产开发企业融资难度相对加大的背景下，以作为房地产开发企业最主要收入来源的商品房销售款项（其中绝大部分为购房尾款，在按揭付款方式的商品房销售中，购房尾款的比例更高）为基础资产，发行资产支持证券，具有更广的适用价值。据不完全统计，截至本文发表之日，购房尾款类资产支持专项计划（本文中按行业习惯，将其简称为“购房尾款ABS”）在交易所已成功挂牌的基本情况如下：
在购房尾款类资产证券化项目中，以商品房销售产生的购房尾款作为基础资产，因此对商品房销售的核查成为购房尾款ABS项目法律尽职调查的核心内容之一，同时也是对基础资产合法合规性发表法律意见的基础，本文仅就购房尾款类ABS项目中商品房销售法律尽职调查中的要点进行分析。
一、商品房销售的法律状态
购房尾款ABS项目对应的底层资产主要是住宅商品房及商铺，通常不将配套基础设施及车库等产生的应收款入池。《证券公司及基金管理子公司资产证券化业务管理规定》明确要求基础资产应权属明确，但商品房配套基础设施及车库等底层资产的权利主体在目前国内的法律规定及地方实践中均难以明确，基于此类基础资产产生的应收款权属存在瑕疵，可能无法明确权利主体，因此，为使购房尾款ABS基础资产权属明确、保持稳定性、同一性，将购房尾款产生的底层资产主要限定为住宅类商品房及/或商铺。
目前我国法律法规未对商品房、住宅商品房或商铺或相关概念作出明确解释，仅在商品房买卖相关的司法解释或部门规章等规范性文件中提及，其内涵及外延均存在一定的解释空间。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；根据此规定，商品房系指“尚未建成或者已竣工的房屋”。原住建局在《商品房买卖合同说明》中规定，商品房指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋；据此，商品房可理解为经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。商铺与商品房的解释一致，只是用途为商业经营。
（一）商品房预售和商品房现售
在确认商品房买卖合同效力时，需要先行明确商品房的销售状态。根据《商品房销售管理办法》第三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”的规定，商品房销售的法律状态为商品房现售（以下简称“现售”）和商品房预售（以下简称“预售”）两种。结合各地具体规定及实践，预售基本遵循了《商品房销售管理办法》的规定，而对现售则存在较大差异，对现售的定义及现售应满足的条件均有较大不同，将在后文中详细论述。
目前，就购房尾款ABS项目中作为原始权益人的我国房地产开发企业而言，预售是商品房销售的常态，现售是商品房销售中占比较少的状态。
（二）商品房销售的过程
1. 商品房预售的流程
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”房地产开发企业进行预售时，必须取得《商品房预售许可证》（以下简称“预售证”），在取得合法有效预售证的前提下，即该等商品房已符合取得预售证的条件，预售证取得前应获得的土地使用权、规划施工建设等相关证照也已完备。
《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售”。按此规定，各地在实践中，通常要求房地产开发企业取得预售证后10日内开始销售商品房。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
综合上述规定及对相关实践的了解，预售的流程简化如下图：
购房尾款ABS项目中，对预售法律尽调需要重点关注：（1）购房尾款（即基础资产）对应的预售是否取得合法有效的预售许可证；（2）商品房买卖（预售）合同签署后是否完成商品房买卖合同备案；（3）预售商品房预告登记。
2. 商品房现售的流程
根据《商品房销售管理办法》第三条的规定，在房地产开发企业完成商品房竣工验收后，即可认定为商品房现售，房地产开发企业进行商品房现售应满足的基本条件为完成竣工验收。
《商品房销售管理办法》第八条关于“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”的规定，房地产开发企业应在商品房现售前办理符合现售条件的备案，但各地对房地产开发企业现售时商品房所应达到的条件及房地产开发企业应履行的程序存在较大差异。
满足商品房现售条件后，房地产开发企业应当与购房人签订商品房买卖合同，并根据当地规定，办理商品房买卖合同备案；且应于商品房买卖合同签订之日起90日内办理初始登记或变更登记。
基于上述相关要求，将现售的流程简化如下图：
商品房现售应予以关注和重点核查：（1）对商品房现售状态的认定；（2）满足现售条件的商品房是否需要履行售前备案程序；（3）商品房现售合同的备案与所有权转移登记。
二、商品房预售法律尽调难点解析
（一）《商品房预售许可证》的合法有效性尽调
对《商品房预售许可证》的法律尽职调查，通常基于购房尾款ABS项目对基础资产底层资产核查的要求，只能做到对预售证形式合法有效性进行核查，而对预售证的取得过程的合法合规性无法核查。预售证的核查过程中，难点在于确认基础资产对应的底层资产是否属于许可预售的范围、预售证是否在有效期、预售证发放条件的差异、底层资产是否存在抵押等第三方权利负担的记载等。
1．预售证许可的预售范围确认
预售证记载的核心事项包括预售主体、预售时点、预售范围等，其中预售证对预售范围的描述，根据各地预售证颁发的具体要求存在差异，通常洋房、高层商品房的预售证是按幢发放，但也可能是按规划建设开发进度分期发放，此外，对别墅等相对独立的商品房则采取单栋或组团形式发放。由此导致预售范围可能无法直接与商品房买卖合同记载商品房信息相对应，因此，在核查预售证时，需特别关注预售证上所载预售商品房信息能否与对应的商品房买卖合同中所列明的预售证编号、商品房幢号或栋号、土地使用权地块号等信息相对应。
2．预售证有效期
由于各地方对预售证的监管存在差异，部分地区预售证会载明有效期，如预售证到期仍未完成预售证许可范围内商品房销售的，则应该续期预售许可证、已达到现售条件的需按要求备案或完成其他相关程序，方可继续进行商品房销售。在尽调核查时，需确认基础资产对应的商品房买卖合同（预售）标的（即商品房）均已获得预售证，如预售证载明有效期的，预售合同签署时该等预售证仍在有效期内。
如商品房买卖合同签订时，预售证已过有效期，未续期也不满足现售条件的，则该商品房买卖合同的效力将受到影响，但按照我国司法实践的案例，在审判过程中正式宣判前取得预售证或完成预售证续期的，法院通常认定为合同仍然生效。但在购房尾款ABS项目核查中，通常不会放宽对售房人（房地产开发企业）取得预售证的时间限制，仍然要求售房人在商品房买卖合同签订前已取得预售证，或完成预售证的续期，如在尽调过程中能够完成预售证续期的，也可能通过修订合格标准的方式约定该等基础资产可以入池。
3. 预售证发放条件的差异
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
根据上述法律规定，满足上述条件的商品房可以预售，但我国各地在实践中，对预售证的发放条件特别是施工进度要求往往存在差异，如部分城市要求预售商品房封顶后才予发放预售证，部分城市可以在完成地面以下建设时（房地产行业内部通称“正负零”）即发放预售证，部分城市要求地面以上完成2/3建设时才予发放预售证。且由于上述限定可能为不成文的规定，查证较为困难，鉴于此，在购房尾款ABS项目中，法律尽职调查通常不关注也无法关注并核查预售证取得过程是否合法合规，而只关注预售证的真实有效性，因此，对预售证的法律尽职调查受限于无法探究预售证取得过程的合法有效性，从而无法排除可能存在因预售证取得过程存在瑕疵而对商品房买卖合同效力产生影响的情形。因该等情形产生预售证被撤销进而导致商品房买卖合同无效或被撤销时，专项计划通常会对此做出交易结构的设计（回购、担保等），以避免因此种极端情形发生使专项计划资产减少、影响专项计划资产池的稳定。
4. 核查预售证记载的其他事项
预售证可能对预售商品房（包括国有土地使用权及在建工程等）权属负担情况进行记载，通常表现为在预售证上备注是否设定了抵押等权利负担信息，部分城市的预售证还可能注明权利负担的解除时间或解除条件等信息。
商品房买卖合同对应土地及/或在建工程存在抵押的，则应进一步核查抵押产生原因、抵押登记时间、抵押对应债务等情况：如已解押，则需进一步核查解押证明文件；如未解押，则要求提供相关合同、抵押权人同意销售的证明函件等资料，并结合专项计划基础资产及交易结构等实际情况判断是否会对基础资产、专项计划产生直接不利影响、是否需要采取解除措施。
（二）商品房预售合同的网签与备案
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。
据此，购房人在购买预售商品房后，售房人（房地产开发企业）应在30天内向房产登记管理部门申请商品房预售合同备案，对合同备案的核查通常区分两种情形：有网签（即网上签约的简称）地区及无网签地区，具体通过网签系统、合同备案登记表或合同备案章等相关文件予以证明，本部分关于预售合同的讨论仅限定在有网签地区。
1. 网签系统中商品房预售合同的网签与备案相互独立
目前，全国大部分地区均已推出了网签系统，只有少部分地区由于地域偏远等原因暂未建立网签系统、未完成网签，核查有网签地区的商品房预售合同备案时，难点在于区分合同备案与网签。
全国范围内关于网签无明确的统一规定，目前主要通过省级或市级房管部门制定相应的规范性文件、作出网签管理规范性要求；经检索，已推行网签的省市，大部分都对网签与备案进行了区分，在实际操作中亦分阶段进行，即网上签约后再办理合同备案手续。例如，根据《武汉市房产局关于实行商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作的通知》第七条规定“房地产开发企业应当在商品房预（销）售合同网上签约之日起7日内，按《市房产局关于进一步加强全市商品房预售合同登记备案管理工作的通知》（武房市〔2004〕7号）中规定的相关资料和网上打印的《武汉市商品房买卖合同》（电子版）一份、以及经当事人双方签定的《武汉市商品房买卖合同》（书面版）全套，向项目管辖范围的市、区房产管理部门申请商品房预（销）售合同登记备案。”大连市《关于实施商品房买卖合同网上签订及备案的通知》第九条规定“网签的商品房买卖合同经当事人双方确认无误后，由房地产开发企业委托的网签工作人员将合同电子信息通过网上确认提交至交易登记中心申请办理合同备案。”由此，网签与商品房预售合同备案分步骤进行，相互独立，网签在备案之前完成，预售合同在网签系统中的状态会发生变化，如由“签约”变更为“已备案”等。因此，完成网签并不等同于已履行了商品房预售合同备案的程序，但完成备案的预售合同通常已完成网签。
2. 网签系统中未明确区分商品房预售合同的网签与备案
由于各地方对网签系统操作方式的要求不同，可能其网签系统中不明确区分预售合同完成网签与完成备案的状态，而仅以“已售”或“已备案”或其他相关字样表明预售合同已完成网签且已完成备案。例如《湘潭市城区商品房销售合同网上登记备案管理办法》规定，“房地产开发企业通过合同登记备案系统传送商品房预售合同信息，由合同登记备案系统自动生成合同编号。合同登记备案工作人员应在工作日2小时内完成登记备案，同时合同所对应的房屋网上显示处于已售状态。”
综上，在核查商品房预售合同是否已完成备案时，对上述不区分网签与备案状态的网签系统，应结合各地规定或地方实践核查网签系统中是否含有其他证明预售合同已完成合同备案的信息。
（三）预售合同的预告登记
《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。可见，预售合同的预告登记与备案不同，预告登记非强制性规定，售房人与购房人拥有在预售合同中是否约定办理预告登记的权利，而预售合同备案则是按法律规定必须履行的义务。
《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定“申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料”。据此，签订商品房预售合同办理预告登记，必须提交已完成备案的预售合同，故已办理预告登记的商品房预售合同，其已完成预售合同的备案。根据上述《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的要义在于保护预告登记权利人的利益。鉴于预售商品房尚未建成确权的特殊性，防止房地产开发企业在将预售商品房出售给购房人后，再次处分的情况发生，故在权利人进行预告登记后，即使房地产开发企业将该预售商品房再次出售给第三方且该第三方已经履行了合同约定的义务，预售商品房因预告登记也不因此发生向其转移所有权的效力。
当前我国的不动产登记体系尚未完全建立，预告登记暂未明确作为独立的信息在商品房管理系统或国土资源管理系统中公示，但根据商品房具体的坐落位置，拟与房地产开发企业进行交易的第三方在房管部门或国土资源部门网站上通常可以查询到该预售商品房的销售状态等基本信息，如该商品房已出售，则能够查询到买受人信息、商品房销售状态及合同备案等相关信息，上述信息与预告登记需要公示或可查询的信息一致，能够有效防止房地产开发企业一房多卖，达到预告登记的立法目的。
三、商品房现售法律尽调难点解析
（一）对商品房现售状态的认定
1. 商品房现售应满足的条件
商品房现售应当符合的条件及应当履行的程序，主要规定在《商品房销售管理办法》中。根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售应当符合如下条件：“(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。”《商品房销售管理办法》第八条规定了符合该办法第七条规定的商品房现售应当履行的备案程序。
2．现售商品房应满足的权利状态
根据《商品房销售管理办法》第三条对商品房现售的规定，商品房完成竣工验收后即为现售商品房，对于商品房现售是否需完全符合《商品房销售管理办法》第七条的规定，各地方的规定不尽相同。
（1）商品房确权后即可现售，即商品房需完成所有权初始登记等权利确认后方可进行销售。例如深圳、天津、北京、上海等城市规定商品房应确权后方能现售。其中深圳市的《深圳经济特区房地产转让条例》第三十条规定：“现售房地产的，转让人的土地使用权和建筑物、附着物的所有权应当已依法登记，并取得房地产权利证书”；天津市《天津市房地产管理条例》第十五条规定：“本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为”。在此类要求商品房确权后方可进行商品房现售的地方，仅完成竣工验收程序的商品房通常不具备商品房现售的条件，还需按照该地方相关规定完成所有权初始登记权利确认等相关特定条件。
商品房初始权利登记即为商品房所有权的首次登记，在实践中也称为“大证”。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，房屋所有权首次登记时应当提交下列材料：“(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料；(二)建设工程符合规划的材料；(三)房屋已经竣工的材料；(四)房地产调查或者测绘报告；(五)相关税费缴纳凭证；(六)其他必要材料。”
（2）现售商品房无需确权，完成竣工验收程序即可现售。例如南通和大连等城市。其中南通市的《南通市商品房销售管理办法》第四条规定：“本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为”；大连市的《大连市商品房销售合同网上备案办法》也未要求现售商品房需确权。在此类未明确要求商品房确权才可现售的情形下，对竣工验收的要求不同地方又存在差异，有的城市仅要求竣工验收完成后进行备案即可，主管部门并不对竣工事项进行实质审查；有的城市则需要主管部门对申请竣工验收的商品房予以查验，并在查验合格后向房地产开发企业发放竣工验收合格证等证明性文件。
（二）满足现售条件的商品房是否需要履行售前备案程序
商品房满足上述现售条件的，根据《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。因商品房现售的规定较少，各地对于商品房现售是否需要履行售前备案程序，且履行备案程序后是否出具备案凭证等证明性文件，各地方规定及实践存在较大差异。
1. 预售证在有效期内是否需要办理现售备案
如商品房已满足现售条件，且该商品房对应的预售证仍合法有效的，实践中通常不需要再履行现售商品房的售前备案程序。例如，《佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法》第八条规定“已经取得预售许可的未售出商品房，在预售许可证有效期内，竣工备案以及初始登记后不需要办理现售备案，可以继续销售。预售许可证到期仍未售完的按本办法要求办理商品房现售备案手续”。
2. 需要履行现售商品房售前备案程序
对于符合现售条件的商品房履行售前备案程序后，相关主管部门是否向房地产开发企业出具备案证明，相关规定及实践在各地方存在差异。（1）商品房现售备案程序履行完毕后，主管部门向房地产开发企业出具商品房现售备案证明等证明文件。如《南通市商品房销售管理办法》中规定：“商品房现售实行备案管理制度，房地产开发企业应向项目所在地房产行政主管部门办理现售备案，核发的《商品房现售备案证明》。”（2）商品房现售备案程序履行完毕后，主管部门仅公示该等备案信息，并不向房地产开发企业出具完成备案的证明文件。如《大连市商品房销售合同网上备案办法》中规定，“房地产开发企业现房销售商品房的，应将上述（二）至（十二）项资料，以及竣工备案等资料，报送市房地产交易登记管理机构进行网上公示。”
根据笔者的查询，对现售商品房售前备案做出明确规定的地方较少，绝大部分地方无明确具体的规定，主要参考《商品房销售管理办法》的规定执行，实践中存在较多地方因无当地政府对现售商品房售前备案程序的明确指引，而未按《商品房销售管理办法》第八条的规定执行备案程序。
3. 未履行现售商品房售前备案程序的法律后果
《商品房销售管理办法》第四十二条规定“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的”。（1）此条规定对未履行备案程序现售商品房的法律责任予以明确，法律责任的承担方式为接受行政处罚，未明确因违反此规定对商品房销售行为法律效力的影响；（2）《商品房销售管理办法》系原建设部颁发，属于部门规章，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，违反法律及行政法规规定的合同为无效的合同。因此，如房地产开发企业在销售商品房的过程中，未履行现售商品房的售前备案程序，商品房现售合同不会因房地产开发企业违反《商品房销售管理办法》的规定而无效。
（三）商品房现售合同的备案与所有权转移
1. 商品房现售合同是否需要备案
《中华人民共和国城市房地产管理法》或《商品房销售管理办法》等全国范围适用的规范性文件中未明确规定商品房现售合同是否应当备案登记，经笔者梳理查询到的相关地方性规定，实践中各地做法尚未统一，主要存在两种情况：（1）发布规范性文件，明确要求现售商品房合同应当在相应的房产主管部门备案。如天津、珠海、成都、深圳、宁波等地区均明文规定商品房现售合同需备案。其中宁波市在《关于实行商品房现售备案的通知》中规定：“房地产开发企业在商品房现售前，应建立网上楼盘框架表，并将符合商品房现售条件的有关证明材料报送当地房地产开发主管部门备案，领取《商品房现售备案书》后方可进行商品房现售，且应通过商品房销售网上即时备案系统进行商品房买卖合同备案。”（2）未以规范性文件的形式明确现售合同是否需要备案，实践操作中各房地产公司通常采取与预售合同一致的处理方式，在合同签订后仍向房产主管部门提交商品房现售合同的资料，予以备案；极少部分地方房管部门认为没有明确规定而不接收相关备案资料。
2. 商品房现售的预告登记
根据原建设部发布的《房屋登记办法》第六十七条“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形”的规定，商品房现售可以申请预告登记，商品房现售预告登记的问题与商品房预售预告登记的问题一致，此处不再赘述。此外，实践中针对房地产开发企业尚未办理初始权利登记的现售商品房，可能此时离办理商品房所有权转移登记的时间间隔较长，办理预告登记具有较大意义；对于已经办理完成初始权利证书的现售商品房，通常会在90个自然日内办理完成所有权转移登记，此时通常无办理预告登记的必要，实践中也较少办理预告登记。
3. 商品房现售的所有权转移
《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，现售商品房交易完成商品房所有权变更需要完成所有权变更登记，本文所讨论的现售商品房所有权转移，即为房地产开发企业的初始权利证书（也称为“大证”）分割为不同购房人名下的商品房所有权证书（也称为“小证”），此过程在业内通常称为“大证分割为小证”的过程。如《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条规定：“经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应当自合同或者其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：（一）买卖；……”
对于无明确时间限定或所有权转移登记时间要求相关规定的地方，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，在现售合同签订后，在销售合同签订之日起90日内购房人与房地产开发企业均应办理现售商品房所有权转移的登记手续。
上述所有权转移登记的安排均为发生物权变动所必须履行的事项，其并不影响商品房买卖合同作为债权的法律效力；但购房尾款ABS项目中，除关注商品房买卖合同效力之外，同时基于专项计划风险控制的需要，需综合分析商品房买卖过程中可能面临的法律风险及相关义务履行、权利实现是否存在障碍，因此需要重点关注物权变动是否存在可预见的障碍，及为应对该等障碍采取了哪些措施以保障专项计划现金流的稳定性。
结语
当前我国法律对商品房销售过程的规定较为模糊，各地方在实际操作中存在较大差异，基本都需要根据商品房所在地的规定，核查购房尾款ABS项目中基础资产对应商品房是否满足相关的销售条件。相比较而言，商品房预售的相关法律法规规定较为详尽，商品房销售的过程较为清晰，购房尾款ABS项目中基础资产的核查对象也较清晰，能够有导向地查明。但由于各地方实践对现售相关规定的执行存在差异，且各地方做出的地方规定对部门规章等全国范围适用的规定存在相关变通处理，购房尾款ABS项目中对现售的核查通常依据地方规定，核查现售的相关资料。
对商品房销售合法合规性的核查，除了本文列举的地方特别规定之外，同时还应充分关注各地方政府不成文要求的具体实践操作，如在商品房买卖合同的备案过程中，部分地方可能要求缴纳契税后才予备案或整体建筑封顶后才予备案等不成文约束，购房人又可能因税费支出与实际交房相差较长时间而推迟缴纳契税等原因，导致商品房买卖合同无法备案。因此，购房尾款ABS项目中对商品房销售过程的核查，需要充分了解商品房所在地的实践操作过程及成文或不成文的要求。
在当前房地产开发企业融资难度相对加大的背景下，以作为房地产开发企业最主要收入来源的商品房销售款项（其中绝大部分为购房尾款，在按揭付款方式的商品房销售中，购房尾款的比例更高）为基础资产，发行资产支持证券，具有更广的适用价值。据不完全统计，截至本文发表之日，购房尾款类资产支持专项计划（本文中按行业习惯，将其简称为“购房尾款ABS”）在交易所已成功挂牌的基本情况如下：
在购房尾款类资产证券化项目中，以商品房销售产生的购房尾款作为基础资产，因此对商品房销售的核查成为购房尾款ABS项目法律尽职调查的核心内容之一，同时也是对基础资产合法合规性发表法律意见的基础，本文仅就购房尾款类ABS项目中商品房销售法律尽职调查中的要点进行分析。
一、商品房销售的法律状态
购房尾款ABS项目对应的底层资产主要是住宅商品房及商铺，通常不将配套基础设施及车库等产生的应收款入池。《证券公司及基金管理子公司资产证券化业务管理规定》明确要求基础资产应权属明确，但商品房配套基础设施及车库等底层资产的权利主体在目前国内的法律规定及地方实践中均难以明确，基于此类基础资产产生的应收款权属存在瑕疵，可能无法明确权利主体，因此，为使购房尾款ABS基础资产权属明确、保持稳定性、同一性，将购房尾款产生的底层资产主要限定为住宅类商品房及/或商铺。
目前我国法律法规未对商品房、住宅商品房或商铺或相关概念作出明确解释，仅在商品房买卖相关的司法解释或部门规章等规范性文件中提及，其内涵及外延均存在一定的解释空间。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；根据此规定，商品房系指“尚未建成或者已竣工的房屋”。原住建局在《商品房买卖合同说明》中规定，商品房指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋；据此，商品房可理解为经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。商铺与商品房的解释一致，只是用途为商业经营。
（一）商品房预售和商品房现售
在确认商品房买卖合同效力时，需要先行明确商品房的销售状态。根据《商品房销售管理办法》第三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”的规定，商品房销售的法律状态为商品房现售（以下简称“现售”）和商品房预售（以下简称“预售”）两种。结合各地具体规定及实践，预售基本遵循了《商品房销售管理办法》的规定，而对现售则存在较大差异，对现售的定义及现售应满足的条件均有较大不同，将在后文中详细论述。
目前，就购房尾款ABS项目中作为原始权益人的我国房地产开发企业而言，预售是商品房销售的常态，现售是商品房销售中占比较少的状态。
（二）商品房销售的过程
1. 商品房预售的流程
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”房地产开发企业进行预售时，必须取得《商品房预售许可证》（以下简称“预售证”），在取得合法有效预售证的前提下，即该等商品房已符合取得预售证的条件，预售证取得前应获得的土地使用权、规划施工建设等相关证照也已完备。
《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售”。按此规定，各地在实践中，通常要求房地产开发企业取得预售证后10日内开始销售商品房。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
综合上述规定及对相关实践的了解，预售的流程简化如下图：
购房尾款ABS项目中，对预售法律尽调需要重点关注：（1）购房尾款（即基础资产）对应的预售是否取得合法有效的预售许可证；（2）商品房买卖（预售）合同签署后是否完成商品房买卖合同备案；（3）预售商品房预告登记。
2. 商品房现售的流程
根据《商品房销售管理办法》第三条的规定，在房地产开发企业完成商品房竣工验收后，即可认定为商品房现售，房地产开发企业进行商品房现售应满足的基本条件为完成竣工验收。
《商品房销售管理办法》第八条关于“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”的规定，房地产开发企业应在商品房现售前办理符合现售条件的备案，但各地对房地产开发企业现售时商品房所应达到的条件及房地产开发企业应履行的程序存在较大差异。
满足商品房现售条件后，房地产开发企业应当与购房人签订商品房买卖合同，并根据当地规定，办理商品房买卖合同备案；且应于商品房买卖合同签订之日起90日内办理初始登记或变更登记。
基于上述相关要求，将现售的流程简化如下图：
商品房现售应予以关注和重点核查：（1）对商品房现售状态的认定；（2）满足现售条件的商品房是否需要履行售前备案程序；（3）商品房现售合同的备案与所有权转移登记。
二、商品房预售法律尽调难点解析
（一）《商品房预售许可证》的合法有效性尽调
对《商品房预售许可证》的法律尽职调查，通常基于购房尾款ABS项目对基础资产底层资产核查的要求，只能做到对预售证形式合法有效性进行核查，而对预售证的取得过程的合法合规性无法核查。预售证的核查过程中，难点在于确认基础资产对应的底层资产是否属于许可预售的范围、预售证是否在有效期、预售证发放条件的差异、底层资产是否存在抵押等第三方权利负担的记载等。
1．预售证许可的预售范围确认
预售证记载的核心事项包括预售主体、预售时点、预售范围等，其中预售证对预售范围的描述，根据各地预售证颁发的具体要求存在差异，通常洋房、高层商品房的预售证是按幢发放，但也可能是按规划建设开发进度分期发放，此外，对别墅等相对独立的商品房则采取单栋或组团形式发放。由此导致预售范围可能无法直接与商品房买卖合同记载商品房信息相对应，因此，在核查预售证时，需特别关注预售证上所载预售商品房信息能否与对应的商品房买卖合同中所列明的预售证编号、商品房幢号或栋号、土地使用权地块号等信息相对应。
2．预售证有效期
由于各地方对预售证的监管存在差异，部分地区预售证会载明有效期，如预售证到期仍未完成预售证许可范围内商品房销售的，则应该续期预售许可证、已达到现售条件的需按要求备案或完成其他相关程序，方可继续进行商品房销售。在尽调核查时，需确认基础资产对应的商品房买卖合同（预售）标的（即商品房）均已获得预售证，如预售证载明有效期的，预售合同签署时该等预售证仍在有效期内。
如商品房买卖合同签订时，预售证已过有效期，未续期也不满足现售条件的，则该商品房买卖合同的效力将受到影响，但按照我国司法实践的案例，在审判过程中正式宣判前取得预售证或完成预售证续期的，法院通常认定为合同仍然生效。但在购房尾款ABS项目核查中，通常不会放宽对售房人（房地产开发企业）取得预售证的时间限制，仍然要求售房人在商品房买卖合同签订前已取得预售证，或完成预售证的续期，如在尽调过程中能够完成预售证续期的，也可能通过修订合格标准的方式约定该等基础资产可以入池。
3. 预售证发放条件的差异
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
根据上述法律规定，满足上述条件的商品房可以预售，但我国各地在实践中，对预售证的发放条件特别是施工进度要求往往存在差异，如部分城市要求预售商品房封顶后才予发放预售证，部分城市可以在完成地面以下建设时（房地产行业内部通称“正负零”）即发放预售证，部分城市要求地面以上完成2/3建设时才予发放预售证。且由于上述限定可能为不成文的规定，查证较为困难，鉴于此，在购房尾款ABS项目中，法律尽职调查通常不关注也无法关注并核查预售证取得过程是否合法合规，而只关注预售证的真实有效性，因此，对预售证的法律尽职调查受限于无法探究预售证取得过程的合法有效性，从而无法排除可能存在因预售证取得过程存在瑕疵而对商品房买卖合同效力产生影响的情形。因该等情形产生预售证被撤销进而导致商品房买卖合同无效或被撤销时，专项计划通常会对此做出交易结构的设计（回购、担保等），以避免因此种极端情形发生使专项计划资产减少、影响专项计划资产池的稳定。
4. 核查预售证记载的其他事项
预售证可能对预售商品房（包括国有土地使用权及在建工程等）权属负担情况进行记载，通常表现为在预售证上备注是否设定了抵押等权利负担信息，部分城市的预售证还可能注明权利负担的解除时间或解除条件等信息。
商品房买卖合同对应土地及/或在建工程存在抵押的，则应进一步核查抵押产生原因、抵押登记时间、抵押对应债务等情况：如已解押，则需进一步核查解押证明文件；如未解押，则要求提供相关合同、抵押权人同意销售的证明函件等资料，并结合专项计划基础资产及交易结构等实际情况判断是否会对基础资产、专项计划产生直接不利影响、是否需要采取解除措施。
（二）商品房预售合同的网签与备案
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。
据此，购房人在购买预售商品房后，售房人（房地产开发企业）应在30天内向房产登记管理部门申请商品房预售合同备案，对合同备案的核查通常区分两种情形：有网签（即网上签约的简称）地区及无网签地区，具体通过网签系统、合同备案登记表或合同备案章等相关文件予以证明，本部分关于预售合同的讨论仅限定在有网签地区。
1. 网签系统中商品房预售合同的网签与备案相互独立
目前，全国大部分地区均已推出了网签系统，只有少部分地区由于地域偏远等原因暂未建立网签系统、未完成网签，核查有网签地区的商品房预售合同备案时，难点在于区分合同备案与网签。
全国范围内关于网签无明确的统一规定，目前主要通过省级或市级房管部门制定相应的规范性文件、作出网签管理规范性要求；经检索，已推行网签的省市，大部分都对网签与备案进行了区分，在实际操作中亦分阶段进行，即网上签约后再办理合同备案手续。例如，根据《武汉市房产局关于实行商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作的通知》第七条规定“房地产开发企业应当在商品房预（销）售合同网上签约之日起7日内，按《市房产局关于进一步加强全市商品房预售合同登记备案管理工作的通知》（武房市〔2004〕7号）中规定的相关资料和网上打印的《武汉市商品房买卖合同》（电子版）一份、以及经当事人双方签定的《武汉市商品房买卖合同》（书面版）全套，向项目管辖范围的市、区房产管理部门申请商品房预（销）售合同登记备案。”大连市《关于实施商品房买卖合同网上签订及备案的通知》第九条规定“网签的商品房买卖合同经当事人双方确认无误后，由房地产开发企业委托的网签工作人员将合同电子信息通过网上确认提交至交易登记中心申请办理合同备案。”由此，网签与商品房预售合同备案分步骤进行，相互独立，网签在备案之前完成，预售合同在网签系统中的状态会发生变化，如由“签约”变更为“已备案”等。因此，完成网签并不等同于已履行了商品房预售合同备案的程序，但完成备案的预售合同通常已完成网签。
2. 网签系统中未明确区分商品房预售合同的网签与备案
由于各地方对网签系统操作方式的要求不同，可能其网签系统中不明确区分预售合同完成网签与完成备案的状态，而仅以“已售”或“已备案”或其他相关字样表明预售合同已完成网签且已完成备案。例如《湘潭市城区商品房销售合同网上登记备案管理办法》规定，“房地产开发企业通过合同登记备案系统传送商品房预售合同信息，由合同登记备案系统自动生成合同编号。合同登记备案工作人员应在工作日2小时内完成登记备案，同时合同所对应的房屋网上显示处于已售状态。”
综上，在核查商品房预售合同是否已完成备案时，对上述不区分网签与备案状态的网签系统，应结合各地规定或地方实践核查网签系统中是否含有其他证明预售合同已完成合同备案的信息。
（三）预售合同的预告登记
《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。可见，预售合同的预告登记与备案不同，预告登记非强制性规定，售房人与购房人拥有在预售合同中是否约定办理预告登记的权利，而预售合同备案则是按法律规定必须履行的义务。
《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定“申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：（一）已备案的商品房预售合同；（二）当事人关于预告登记的约定；（三）其他必要材料”。据此，签订商品房预售合同办理预告登记，必须提交已完成备案的预售合同，故已办理预告登记的商品房预售合同，其已完成预售合同的备案。根据上述《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记的要义在于保护预告登记权利人的利益。鉴于预售商品房尚未建成确权的特殊性，防止房地产开发企业在将预售商品房出售给购房人后，再次处分的情况发生，故在权利人进行预告登记后，即使房地产开发企业将该预售商品房再次出售给第三方且该第三方已经履行了合同约定的义务，预售商品房因预告登记也不因此发生向其转移所有权的效力。
当前我国的不动产登记体系尚未完全建立，预告登记暂未明确作为独立的信息在商品房管理系统或国土资源管理系统中公示，但根据商品房具体的坐落位置，拟与房地产开发企业进行交易的第三方在房管部门或国土资源部门网站上通常可以查询到该预售商品房的销售状态等基本信息，如该商品房已出售，则能够查询到买受人信息、商品房销售状态及合同备案等相关信息，上述信息与预告登记需要公示或可查询的信息一致，能够有效防止房地产开发企业一房多卖，达到预告登记的立法目的。
三、商品房现售法律尽调难点解析
（一）对商品房现售状态的认定
1. 商品房现售应满足的条件
商品房现售应当符合的条件及应当履行的程序，主要规定在《商品房销售管理办法》中。根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售应当符合如下条件：“(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。”《商品房销售管理办法》第八条规定了符合该办法第七条规定的商品房现售应当履行的备案程序。
2．现售商品房应满足的权利状态
根据《商品房销售管理办法》第三条对商品房现售的规定，商品房完成竣工验收后即为现售商品房，对于商品房现售是否需完全符合《商品房销售管理办法》第七条的规定，各地方的规定不尽相同。
（1）商品房确权后即可现售，即商品房需完成所有权初始登记等权利确认后方可进行销售。例如深圳、天津、北京、上海等城市规定商品房应确权后方能现售。其中深圳市的《深圳经济特区房地产转让条例》第三十条规定：“现售房地产的，转让人的土地使用权和建筑物、附着物的所有权应当已依法登记，并取得房地产权利证书”；天津市《天津市房地产管理条例》第十五条规定：“本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人，由购房人支付房价款的行为”。在此类要求商品房确权后方可进行商品房现售的地方，仅完成竣工验收程序的商品房通常不具备商品房现售的条件，还需按照该地方相关规定完成所有权初始登记权利确认等相关特定条件。
商品房初始权利登记即为商品房所有权的首次登记，在实践中也称为“大证”。根据《不动产登记暂行条例实施细则》，房屋所有权首次登记时应当提交下列材料：“(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料；(二)建设工程符合规划的材料；(三)房屋已经竣工的材料；(四)房地产调查或者测绘报告；(五)相关税费缴纳凭证；(六)其他必要材料。”
（2）现售商品房无需确权，完成竣工验收程序即可现售。例如南通和大连等城市。其中南通市的《南通市商品房销售管理办法》第四条规定：“本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为”；大连市的《大连市商品房销售合同网上备案办法》也未要求现售商品房需确权。在此类未明确要求商品房确权才可现售的情形下，对竣工验收的要求不同地方又存在差异，有的城市仅要求竣工验收完成后进行备案即可，主管部门并不对竣工事项进行实质审查；有的城市则需要主管部门对申请竣工验收的商品房予以查验，并在查验合格后向房地产开发企业发放竣工验收合格证等证明性文件。
（二）满足现售条件的商品房是否需要履行售前备案程序
商品房满足上述现售条件的，根据《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。因商品房现售的规定较少，各地对于商品房现售是否需要履行售前备案程序，且履行备案程序后是否出具备案凭证等证明性文件，各地方规定及实践存在较大差异。
1. 预售证在有效期内是否需要办理现售备案
如商品房已满足现售条件，且该商品房对应的预售证仍合法有效的，实践中通常不需要再履行现售商品房的售前备案程序。例如，《佛山市住房和城乡建设管理局商品房现售管理办法》第八条规定“已经取得预售许可的未售出商品房，在预售许可证有效期内，竣工备案以及初始登记后不需要办理现售备案，可以继续销售。预售许可证到期仍未售完的按本办法要求办理商品房现售备案手续”。
2. 需要履行现售商品房售前备案程序
对于符合现售条件的商品房履行售前备案程序后，相关主管部门是否向房地产开发企业出具备案证明，相关规定及实践在各地方存在差异。（1）商品房现售备案程序履行完毕后，主管部门向房地产开发企业出具商品房现售备案证明等证明文件。如《南通市商品房销售管理办法》中规定：“商品房现售实行备案管理制度，房地产开发企业应向项目所在地房产行政主管部门办理现售备案，核发的《商品房现售备案证明》。”（2）商品房现售备案程序履行完毕后，主管部门仅公示该等备案信息，并不向房地产开发企业出具完成备案的证明文件。如《大连市商品房销售合同网上备案办法》中规定，“房地产开发企业现房销售商品房的，应将上述（二）至（十二）项资料，以及竣工备案等资料，报送市房地产交易登记管理机构进行网上公示。”
根据笔者的查询，对现售商品房售前备案做出明确规定的地方较少，绝大部分地方无明确具体的规定，主要参考《商品房销售管理办法》的规定执行，实践中存在较多地方因无当地政府对现售商品房售前备案程序的明确指引，而未按《商品房销售管理办法》第八条的规定执行备案程序。
3. 未履行现售商品房售前备案程序的法律后果
《商品房销售管理办法》第四十二条规定“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的”。（1）此条规定对未履行备案程序现售商品房的法律责任予以明确，法律责任的承担方式为接受行政处罚，未明确因违反此规定对商品房销售行为法律效力的影响；（2）《商品房销售管理办法》系原建设部颁发，属于部门规章，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，违反法律及行政法规规定的合同为无效的合同。因此，如房地产开发企业在销售商品房的过程中，未履行现售商品房的售前备案程序，商品房现售合同不会因房地产开发企业违反《商品房销售管理办法》的规定而无效。
（三）商品房现售合同的备案与所有权转移
1. 商品房现售合同是否需要备案
《中华人民共和国城市房地产管理法》或《商品房销售管理办法》等全国范围适用的规范性文件中未明确规定商品房现售合同是否应当备案登记，经笔者梳理查询到的相关地方性规定，实践中各地做法尚未统一，主要存在两种情况：（1）发布规范性文件，明确要求现售商品房合同应当在相应的房产主管部门备案。如天津、珠海、成都、深圳、宁波等地区均明文规定商品房现售合同需备案。其中宁波市在《关于实行商品房现售备案的通知》中规定：“房地产开发企业在商品房现售前，应建立网上楼盘框架表，并将符合商品房现售条件的有关证明材料报送当地房地产开发主管部门备案，领取《商品房现售备案书》后方可进行商品房现售，且应通过商品房销售网上即时备案系统进行商品房买卖合同备案。”（2）未以规范性文件的形式明确现售合同是否需要备案，实践操作中各房地产公司通常采取与预售合同一致的处理方式，在合同签订后仍向房产主管部门提交商品房现售合同的资料，予以备案；极少部分地方房管部门认为没有明确规定而不接收相关备案资料。
2. 商品房现售的预告登记
根据原建设部发布的《房屋登记办法》第六十七条“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形”的规定，商品房现售可以申请预告登记，商品房现售预告登记的问题与商品房预售预告登记的问题一致，此处不再赘述。此外，实践中针对房地产开发企业尚未办理初始权利登记的现售商品房，可能此时离办理商品房所有权转移登记的时间间隔较长，办理预告登记具有较大意义；对于已经办理完成初始权利证书的现售商品房，通常会在90个自然日内办理完成所有权转移登记，此时通常无办理预告登记的必要，实践中也较少办理预告登记。
3. 商品房现售的所有权转移
《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，现售商品房交易完成商品房所有权变更需要完成所有权变更登记，本文所讨论的现售商品房所有权转移，即为房地产开发企业的初始权利证书（也称为“大证”）分割为不同购房人名下的商品房所有权证书（也称为“小证”），此过程在业内通常称为“大证分割为小证”的过程。如《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条规定：“经初始登记的房地产，有下列情形之一的，当事人应当自合同或者其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记：（一）买卖；……”
对于无明确时间限定或所有权转移登记时间要求相关规定的地方，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，在现售合同签订后，在销售合同签订之日起90日内购房人与房地产开发企业均应办理现售商品房所有权转移的登记手续。
上述所有权转移登记的安排均为发生物权变动所必须履行的事项，其并不影响商品房买卖合同作为债权的法律效力；但购房尾款ABS项目中，除关注商品房买卖合同效力之外，同时基于专项计划风险控制的需要，需综合分析商品房买卖过程中可能面临的法律风险及相关义务履行、权利实现是否存在障碍，因此需要重点关注物权变动是否存在可预见的障碍，及为应对该等障碍采取了哪些措施以保障专项计划现金流的稳定性。
结语
当前我国法律对商品房销售过程的规定较为模糊，各地方在实际操作中存在较大差异，基本都需要根据商品房所在地的规定，核查购房尾款ABS项目中基础资产对应商品房是否满足相关的销售条件。相比较而言，商品房预售的相关法律法规规定较为详尽，商品房销售的过程较为清晰，购房尾款ABS项目中基础资产的核查对象也较清晰，能够有导向地查明。但由于各地方实践对现售相关规定的执行存在差异，且各地方做出的地方规定对部门规章等全国范围适用的规定存在相关变通处理，购房尾款ABS项目中对现售的核查通常依据地方规定，核查现售的相关资料。
对商品房销售合法合规性的核查，除了本文列举的地方特别规定之外，同时还应充分关注各地方政府不成文要求的具体实践操作，如在商品房买卖合同的备案过程中，部分地方可能要求缴纳契税后才予备案或整体建筑封顶后才予备案等不成文约束，购房人又可能因税费支出与实际交房相差较长时间而推迟缴纳契税等原因，导致商品房买卖合同无法备案。因此，购房尾款ABS项目中对商品房销售过程的核查，需要充分了解商品房所在地的实践操作过程及成文或不成文的要求。