民法典解读——按揭房屋可直接转让过户

王小五:
律师，您好！有亲戚想购我的商品房。可是，我的这房屋是银行按揭购入的，听说按揭房屋转让要征得按揭银行的同意才能转让，而银行在未还清按揭贷款时不会同意的。
律师:
现在实务中所谓的要征得银行同意，就是要将前面的按揭房款还清后，才能交易。您的按揭贷款还清后，买方又得进行二手房按揭，这一进一去的法律规则，确实太麻烦。
王小五:
我急着要钱用，他急着要房住。这可怎么办啊？
律师:
《民法典》生效后，抵押人转让被抵押物权时无需再征得抵押权人的同意，2021年1月1日后，你们再去办理房屋转让变更登记手续时，就可以在不注销银行抵押权前提下进行房屋过户。
《民法典》406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
法律解析
1、允许在无须注销抵押登记的前提下，办理按揭房屋过户，大大降低了卖房人的交易成本。
根据现行法律规定及交易模式，买卖按揭房屋，必须先经银行同意并注销抵押登记，必须还清所欠的贷款本息。如果卖方没有充足的资金还清欠款，交易就无法完成。此时，银行抵押权就成了阻碍市场正常交易的因素。民法典406条为摒除此阻碍提供了法律上的可能性。
2、新制度大大减少了买房人的交易风险。
现在买卖按揭房屋，先由买房人垫付资金给卖房人还清贷款，然后注销抵押登记后再办理过户手续的。绝大多数的买房人在交易前，均对卖房人的信用风险存在担忧，比如把钱给了卖房人之后，在过户之前，房屋被法院保全的案例比比皆是，买房人最终是钱财两空。
新制度允许在不注销抵押登记的前提下交易，免除了买受人的垫资风险与后顾之忧。新制度大大减少了买受人的这种垫资后合同无法履行的交易风险。
3、新制度大大简化了双方交易程序。
例如，按揭房屋买卖前先还清贷款，注销抵押登记，然后办理过户手续，再由买房人与银行签订新的贷款协议，另行办理抵押登记。此流程前前后后花费了买卖双方及银行大量的人力物力办理法律手续，并且每一流程都需要一定的办理时间，交易程序往往周期太长、费用过高。而且，因为周期长，房屋在过户前因卖房人的另案诉讼被法院查封的风险性就自然增大。
新制度生效后，房屋交易再无须经过原来繁琐复杂的流程，直接过户后，原抵押权仍然存在原抵押物中，从而大大简化了交易流程。
实务探讨
根据《民法典》及鼓励交易和安全角度出发，实际操作应采用银行按揭和房屋过户一并转让原则：
1.买卖双方就按揭房屋签订买卖合同，就交易条件达成一致，并通知银行。
2.银行审核买房人符合征信条件，确认银行按揭可由房主转移为买房人。
3.双方确认按揭贷款剩余银行的本息，全部房款除没偿还的借款本息之外的部分，由买房向房主按照合同约定支付。
4.买卖双方在不动产登记机关办理房屋过户手续，产权落至买房人名下。
5.银行办理按揭贷款转移手续，将借款人和抵押人由房主变更为买房人，房屋继续抵押在银行，作为还款担保物。
6.原房主不再是房屋所有权人，并退出按揭贷款合同。
7.买房人成为房屋所有权人，剩余贷款本息由买房人继续偿还，如果其不能偿还银行贷款，银行将行使房屋抵押权。
特别说明
以上结合《民法典》406条规定阐述观点，具体的实施细则还有待《民法典》实行后配套法规的完善，具体如何操作，需要出台配套规定才清楚。