前言
“跳单”在中介合同中时有发生，尤其体现在二手房买卖中介纠纷中，主要是为了逃避或少付中介服务费。之所以容易发生“跳单”，是由中介合同的特征决定的。在中介合同中，当事人双方掌握的信息不对称，中介人利用自身的信息优势为委托人创造缔约机会而取得报酬。与此同时，委托人如何利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，难以为外人察觉，况且此时委托人尚未支付中介报酬，这就容易产生道德风险。“跳单”行为不仅会让中介的付出得不到回报，“倒贴”了人力、物力、时间，也会增加房产交易的风险，如房屋产权问题、资金安全、物业纠纷等风险隐患。一旦产生问题，对于购房者而言，轻则“花钱买教训”，重则 “钱房两空”。而屡屡发生的“跳单”事件，也常常让作为商业主体之一的经纪公司头痛不已，成为行业“不能承受之痛”。
一、何为“跳单”？
“跳单”行为亦称为“跳中介”，它是一个行业术语，主要存在于房产交易、居间服务领域，是指买受人或出卖人已经与中介公司签署了相关协议，中介公司按照协议履行提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，但是买卖双方或一方为了规避向中介支付中介费等义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。
二、民法典最新规定
《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
该条文作为分则部分的新增规定，对于违背契约精神的“跳单”行为第一次上升到法律层面进行严格规制。该条文明确禁止“跳单”行为，认可中介合同中“跳单”违约条款的法律效力。此外，即便中介合同中没有关于“跳单”行为属于违约的内容，委托人利用中介人提供的独家资源或服务后绕过中介人达成交易的，中介人也可以依照上述规定向委托人主张权利。
而在《民法典》之前，法律法规并没有明文规定“跳单”行为的认定及法律后果。司法实践中，由于缺乏针对性的法律规定，对何种情况构成“跳单”以及中介合同中禁止“跳单”条款的法律效力如何，理解不一。法院对于此类案件主要依据诚实信用原则以及《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条关于居间合同的规定进行审理。
三、跳单违约的构成要件
（一）委托人接受了中介人的服务
判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。这里需要特别注意的是，委托人与中介人签订的合同名称不一，有居间合同、中介合同、房屋买卖服务合同，还有看房确认书或看房协议书，因此，不能简单地以合同名称来判断是否属于中介合同关系，如果合同内容在实质上是中介人向委托人提供订立合同的机会和媒介服务，就应当认定双方之间存在中介合同关系。而且，合同生效后，中介人需按约定向委托人实际履行报告订约机会、提供媒介服务的义务：比如向委托人提供房源信息、介绍委托人与房屋所有权人见面、带看房、协助双方协商等，并且委托人接受了中介人提供的服务，这是中介人获取报酬的权利来源。若双方签订中介合同后，中介人未实际提供中介服务，委托人跳过中介人直接与第三人交易，中介人无权要求委托人支付报酬。
（二）委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务
中介人有权要求委托人支付报酬的一个重要条件，就是提供了交易机会和媒介服务。委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，是衡量委托人是否“跳单”违约的关键。通常的判断标准，是看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理；若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”，就要考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介机构的媒介服务成交等因素。
（三）委托人绕开中介人直接订立合同
委托人绕开中介人直接订立合同，有几种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，委托人发现其他中介公司的费用更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成跳单违约。三是委托人将中介人提供的信息透露给其他人，如亲朋好友，然后以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。
四、跳单违约的司法实践
委托人最终和第三人签订合同，是否与中介人提供的中介服务之间存在因果关系，这是认定委托人构成“跳单”、应向中介人支付报酬的关键。在司法实践中，是否有因果关系，有些特殊情形需要仔细判断。
情形一：“旱涝保收”的“跳单条款”
跳单条款也有可能存在显失公平的情况，比如部分中介公司在委托协议里约定，中介人带领买家看房之后，如果买方私下交易或者通过其他中介购得此房，那么买方仍应该支付相应的中介费。该约定看似正常，其实并不合理。因为该条其实是以中介方有限的付出限制了消费者的选择权，通过约定买方只要在中介处看房，那中介人就旱涝保收，买方之后就无法通过别的方式购买所看中房屋。在这种情况下，这个条款是有失公平的，买方作为委托方，可以选择撤销或者是变更该条款。
情形二：信息来源的重复
若委托人自己通过各种途径查询到相关的房源信息，中介人提供的信息与委托人已经查询到的信息是重复的。那么，这种情况该如何处理？一方面，法律肯定中介人的劳动成果。但另一方面，法律不仅保护中介人，也保护买方也即委托人的权利。因此，在此情形下，不能直接认定中介人的服务与最终合同的签订存在因果关系，委托人需要举证证明自己确实事先通过其他途径查询到了相关信息。
情形三：多个中介，应当给谁报酬？
实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人。若同一个房源信息在多个中介机构挂牌出售，委托人可通过多个中介人了解房源信息，也可同时委托多个中介人。此时就要判断委托人最终签订合同，是利用了哪一个中介人提供的服务，而且如果多个中介人均提供了服务，委托人基于服务满意度、中介报酬费等因素而最终选择其中一家，虽然绕过了其他中介人，但这是委托人作为消费者的自由和权利。
中介行业良莠不齐，部分中介机构的服务水平和专业能力无法达到买方要求，因此买方常常需要货比三家，才能选定最终的中介机构。在这种情况下，一方面保护了买方交易跟消费的选择权，另一方面也能够督促中介提高服务质量，规范中介行为。此时，委托人需要举证证明，其最终订立合同，主要利用的是哪一家中介人提供的服务。比如，如果委托人能够证明，最终购房主要是利用了B公司提供的服务，则无需向A公司支付报酬。但是，如果A公司能够证明，该房源信息是委托人首先从A公司获得，然后将该信息告诉B公司，从而“跳”开A公司后，通过B公司订立合同，则A公司有权向委托人索要报酬。关于报酬金额，则需要考虑A公司对合同义务的履行程度来具体确定。
五、典型案例分析
（一）具体案情
2020年1月5-13日，A中介公司向周某某推荐了数套房屋，并于13日带周某某及其母亲江某某看了涉案房屋，当日即与周某某签署了《看房确认书》。看房确认书中确认了双方权利义务、A中介公司独家居间人的地位、并约定周某某与出售方签订买卖合同（无论通过何种渠道成交），应按售价2%支付“报告居间报酬”，且实际成交后，需另行支付2%的“媒介居间报酬”。2020年1月15日，周某某的母亲与涉案房屋卖方在B中介公司的居间下签约成交，约定各付佣金总房价款（414万元）的1%。后A中介公司诉至法院，要求周某某支付涉案房屋售价的2%的佣金。
审理中，周某某称其并非实际成交人，认可其母亲最终选择B中介公司成交是因为其佣金较低，并称在A中介公司带看之前B公司已经带其母亲看过涉案房屋，但并未提供充分且真实有效的证据。最终法院判令周某某支付A中介公司佣金2万元。
（二）法官裁判思路
备注：上述裁判思路引用自上海市嘉定区人民法院民事审判一级法官邓珍撰写在“浦江天平”中的“中介合同纠纷中如何认定委托人是否构成跳单”一文。
六、律师建议
如何在商事活动中避免“跳单”的居间合同纠纷呢？律师建议中介机构及相关从业人员做到以下几点：
（一）双方应当明确约定事项是否属于排他性委托
如果同一个项目经多个中介人发布，买方通过正常途径获取该项目信息的，有权在多个中介人选择报价低、服务好的中介人进行交易。因此，在排他性委托事项中，委托人是利用了中介人的信息而跳开中介人与对方达成交易，则应认定为恶意跳单。
（二）双方应当明确约定恶意跳单的情形以及后果
缔约双方可在所签订的合同中就对“恶意跳单”情形进行了明确的约定，包括本人（公司）跳开中介人与对方订立合同，也包括本人（公司）的关联自然人、或者公司与对方订立合同的情形。而且对于恶意跳单的结果，明确约定委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，视作对方违约，其应当向中介人支付报酬。
（三）中介人应当及时跟进、跟踪每一个流程，做好书面证据固定工作
法律上认定的跳单行为，实践中通常都难以举证。律师提醒广大中介机构及从业人员，在提供居间服务过程要尽量提供规范化、标准化、专业化的服务，将居间服务合同中明确约定的义务完成，并保存好相关的证据材料。譬如在介绍了意向性买家后，中介人可与双方签署了《推荐确认书》，确认中介人履行了报告订立合同的机会，同时也可以在跟踪反馈时通过微信文本内容固定证据。
法律检索：
《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
“跳单”在中介合同中时有发生，尤其体现在二手房买卖中介纠纷中，主要是为了逃避或少付中介服务费。之所以容易发生“跳单”，是由中介合同的特征决定的。在中介合同中，当事人双方掌握的信息不对称，中介人利用自身的信息优势为委托人创造缔约机会而取得报酬。与此同时，委托人如何利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，难以为外人察觉，况且此时委托人尚未支付中介报酬，这就容易产生道德风险。“跳单”行为不仅会让中介的付出得不到回报，“倒贴”了人力、物力、时间，也会增加房产交易的风险，如房屋产权问题、资金安全、物业纠纷等风险隐患。一旦产生问题，对于购房者而言，轻则“花钱买教训”，重则 “钱房两空”。而屡屡发生的“跳单”事件，也常常让作为商业主体之一的经纪公司头痛不已，成为行业“不能承受之痛”。
一、何为“跳单”？
“跳单”行为亦称为“跳中介”，它是一个行业术语，主要存在于房产交易、居间服务领域，是指买受人或出卖人已经与中介公司签署了相关协议，中介公司按照协议履行提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，但是买卖双方或一方为了规避向中介支付中介费等义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。
二、民法典最新规定
《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
该条文作为分则部分的新增规定，对于违背契约精神的“跳单”行为第一次上升到法律层面进行严格规制。该条文明确禁止“跳单”行为，认可中介合同中“跳单”违约条款的法律效力。此外，即便中介合同中没有关于“跳单”行为属于违约的内容，委托人利用中介人提供的独家资源或服务后绕过中介人达成交易的，中介人也可以依照上述规定向委托人主张权利。
而在《民法典》之前，法律法规并没有明文规定“跳单”行为的认定及法律后果。司法实践中，由于缺乏针对性的法律规定，对何种情况构成“跳单”以及中介合同中禁止“跳单”条款的法律效力如何，理解不一。法院对于此类案件主要依据诚实信用原则以及《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条关于居间合同的规定进行审理。
三、跳单违约的构成要件
（一）委托人接受了中介人的服务
判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。这里需要特别注意的是，委托人与中介人签订的合同名称不一，有居间合同、中介合同、房屋买卖服务合同，还有看房确认书或看房协议书，因此，不能简单地以合同名称来判断是否属于中介合同关系，如果合同内容在实质上是中介人向委托人提供订立合同的机会和媒介服务，就应当认定双方之间存在中介合同关系。而且，合同生效后，中介人需按约定向委托人实际履行报告订约机会、提供媒介服务的义务：比如向委托人提供房源信息、介绍委托人与房屋所有权人见面、带看房、协助双方协商等，并且委托人接受了中介人提供的服务，这是中介人获取报酬的权利来源。若双方签订中介合同后，中介人未实际提供中介服务，委托人跳过中介人直接与第三人交易，中介人无权要求委托人支付报酬。
（二）委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务
中介人有权要求委托人支付报酬的一个重要条件，就是提供了交易机会和媒介服务。委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，是衡量委托人是否“跳单”违约的关键。通常的判断标准，是看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理；若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”，就要考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介机构的媒介服务成交等因素。
（三）委托人绕开中介人直接订立合同
委托人绕开中介人直接订立合同，有几种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，委托人发现其他中介公司的费用更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成跳单违约。三是委托人将中介人提供的信息透露给其他人，如亲朋好友，然后以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。
四、跳单违约的司法实践
委托人最终和第三人签订合同，是否与中介人提供的中介服务之间存在因果关系，这是认定委托人构成“跳单”、应向中介人支付报酬的关键。在司法实践中，是否有因果关系，有些特殊情形需要仔细判断。
情形一：“旱涝保收”的“跳单条款”
跳单条款也有可能存在显失公平的情况，比如部分中介公司在委托协议里约定，中介人带领买家看房之后，如果买方私下交易或者通过其他中介购得此房，那么买方仍应该支付相应的中介费。该约定看似正常，其实并不合理。因为该条其实是以中介方有限的付出限制了消费者的选择权，通过约定买方只要在中介处看房，那中介人就旱涝保收，买方之后就无法通过别的方式购买所看中房屋。在这种情况下，这个条款是有失公平的，买方作为委托方，可以选择撤销或者是变更该条款。
情形二：信息来源的重复
若委托人自己通过各种途径查询到相关的房源信息，中介人提供的信息与委托人已经查询到的信息是重复的。那么，这种情况该如何处理？一方面，法律肯定中介人的劳动成果。但另一方面，法律不仅保护中介人，也保护买方也即委托人的权利。因此，在此情形下，不能直接认定中介人的服务与最终合同的签订存在因果关系，委托人需要举证证明自己确实事先通过其他途径查询到了相关信息。
情形三：多个中介，应当给谁报酬？
实践中，委托人为了增加交易机会，往往委托多个中介人。若同一个房源信息在多个中介机构挂牌出售，委托人可通过多个中介人了解房源信息，也可同时委托多个中介人。此时就要判断委托人最终签订合同，是利用了哪一个中介人提供的服务，而且如果多个中介人均提供了服务，委托人基于服务满意度、中介报酬费等因素而最终选择其中一家，虽然绕过了其他中介人，但这是委托人作为消费者的自由和权利。
中介行业良莠不齐，部分中介机构的服务水平和专业能力无法达到买方要求，因此买方常常需要货比三家，才能选定最终的中介机构。在这种情况下，一方面保护了买方交易跟消费的选择权，另一方面也能够督促中介提高服务质量，规范中介行为。此时，委托人需要举证证明，其最终订立合同，主要利用的是哪一家中介人提供的服务。比如，如果委托人能够证明，最终购房主要是利用了B公司提供的服务，则无需向A公司支付报酬。但是，如果A公司能够证明，该房源信息是委托人首先从A公司获得，然后将该信息告诉B公司，从而“跳”开A公司后，通过B公司订立合同，则A公司有权向委托人索要报酬。关于报酬金额，则需要考虑A公司对合同义务的履行程度来具体确定。
五、典型案例分析
（一）具体案情
2020年1月5-13日，A中介公司向周某某推荐了数套房屋，并于13日带周某某及其母亲江某某看了涉案房屋，当日即与周某某签署了《看房确认书》。看房确认书中确认了双方权利义务、A中介公司独家居间人的地位、并约定周某某与出售方签订买卖合同（无论通过何种渠道成交），应按售价2%支付“报告居间报酬”，且实际成交后，需另行支付2%的“媒介居间报酬”。2020年1月15日，周某某的母亲与涉案房屋卖方在B中介公司的居间下签约成交，约定各付佣金总房价款（414万元）的1%。后A中介公司诉至法院，要求周某某支付涉案房屋售价的2%的佣金。
审理中，周某某称其并非实际成交人，认可其母亲最终选择B中介公司成交是因为其佣金较低，并称在A中介公司带看之前B公司已经带其母亲看过涉案房屋，但并未提供充分且真实有效的证据。最终法院判令周某某支付A中介公司佣金2万元。
（二）法官裁判思路
备注：上述裁判思路引用自上海市嘉定区人民法院民事审判一级法官邓珍撰写在“浦江天平”中的“中介合同纠纷中如何认定委托人是否构成跳单”一文。
六、律师建议
如何在商事活动中避免“跳单”的居间合同纠纷呢？律师建议中介机构及相关从业人员做到以下几点：
（一）双方应当明确约定事项是否属于排他性委托
如果同一个项目经多个中介人发布，买方通过正常途径获取该项目信息的，有权在多个中介人选择报价低、服务好的中介人进行交易。因此，在排他性委托事项中，委托人是利用了中介人的信息而跳开中介人与对方达成交易，则应认定为恶意跳单。
（二）双方应当明确约定恶意跳单的情形以及后果
缔约双方可在所签订的合同中就对“恶意跳单”情形进行了明确的约定，包括本人（公司）跳开中介人与对方订立合同，也包括本人（公司）的关联自然人、或者公司与对方订立合同的情形。而且对于恶意跳单的结果，明确约定委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，视作对方违约，其应当向中介人支付报酬。
（三）中介人应当及时跟进、跟踪每一个流程，做好书面证据固定工作
法律上认定的跳单行为，实践中通常都难以举证。律师提醒广大中介机构及从业人员，在提供居间服务过程要尽量提供规范化、标准化、专业化的服务，将居间服务合同中明确约定的义务完成，并保存好相关的证据材料。譬如在介绍了意向性买家后，中介人可与双方签署了《推荐确认书》，确认中介人履行了报告订立合同的机会，同时也可以在跟踪反馈时通过微信文本内容固定证据。
法律检索：
《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”