过了保修期，开发商还要承担保修责任吗？

雨季来临时，关于房屋咨询频率最高的问题是：房屋漏水了，开发商需要承担责任吗？
渗漏发生在保修期内，开发商应当承担修复责任，这是毋庸置疑的，开发商也不会推卸责任。问题是，如果开发商说：渗水超过了保修期，开发商不承担保修责任。这个说法对吗？
过了保修期，开发商就必然不承担保修责任吗？我们整理了相关规定，收集了生效判决，整理出以下的观点，业主或者开发商，可对照适用。
1、保修期内没有报修，超过保修期限后，开发商无需承担保修责任
《建设工程质量管理条例》规定：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
交房后，如果保修期限内没有发生保修范围内的质量报修，在保修期满以后发生的质量问题，开发商无需承担保修责任。例如超过5年的渗漏、超过2年的墙体裂缝等。
2、保修期内发生渗漏，但开发商没有维修，保修期满后还应承担维修责任
《中华人民共和国建筑法》第七十五条规定，建筑施工企业违反规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。
因此，如果质量问题发生在保修期内，但是开发商拒绝维修或者怠于维修，即使保修期限届满，开发商还应承担维修以及赔偿损失的责任。
3、如果未按照工程设计图纸或者施工技术标准施工，虽然超出质量保修期，还应承担维修责任
《中华人民共和国建筑法》第七十四条之规定，建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的行为的，造成建筑工程质量不符合规定的质量标准的，不受保修期的限制，施工单位仍负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失。
4、保修期限内发生渗漏，开发商已经维修，超过保修期后再发生渗漏，是否要承担保修责任？
在这种情形下争议最大，业主与开发商各执一词：开发商认为，我已经修复了，渗漏超过了保修期，不应再承担责任；业主认为，虽然开发商进行了维修，但没有修好，故意拖延过了保修期，还应继续承担保修的责任。
那么，如何认定是否“修复”？根据法院的判决，我们总结：
1、没有验收记录，且业主持续投诉，法院认为是“未修复”
（2017）沪01民终8178号案件中，业主与开发商在2003年办理交接手续，2005年小区该类房屋发生漏水，开发商组织检测和维修。2007年房屋再次发生漏水，开发商再次进行检修，之后，该类型房屋部分业主与开发商到政府管理机构进行协调，开发商向政府部门承诺负责修复。2013年，该类房屋持续出现渗水现象，业主诉讼。
法院认为：（1）虽然开发商称保修完成后未有漏水情况，但无证据证明其维修后得到业主认可的验收通过；（2）从2005年发生漏水以来，业主一直在与开发商及相关部门交涉，要求解决处理，业主就一直存续的房屋渗漏问题寻求救济但未果。
法院根据漏水维修和投诉交涉的持续性，以及开发商不能提供维修得到业主验收的证据，认定质量问题没有超过保修期限。
2、开发商维修后，在保修期内未发现渗漏，保修期满后又发生的渗漏，法院认为已经“修复”
（2017）沪01民终986号案件中，合同约定保修期限至2014年12月届满，业主在2012年报修渗漏问题，开发商进行了维修。之后，直至2015年业主再次发现房屋渗漏问题，但业主自行进行了维修。
法院认为：房屋保修期内的渗漏，开发商进行了修复。2015年发生的渗漏超出了保修期，且业主自行了修复，无法认定质量问题是在保修期内发生，由此，法院未支持要求开发商承担保修责任的请求。
5、如果未按照约定标准施工的，虽然超出质量保修期，开发商还应承担维修责任
（2017）沪02民终11376号案件中，房屋预售开始于2004年，房屋预售合同约定房屋应有PVC天沟。业主在2014年起诉要求开发商补足屋顶天沟。
法院认为：系争房屋自始未安装天沟，故本案不存在天沟超过质保期问题。法院支持业主的请求，判令开发商完成屋顶天沟补足工作。
6、建筑材料、建筑构配件和设备不合格造成的损害，开发商还应承担维修责任
（2013）浙杭民终字第3129号案件中，业主在2010年1月24日收楼，2012年1月26日，房屋的公共门厅地面和负一层天花板之间夹层内的消防栓给水管道连接抱箍脱落，导致漏水渗透至业主家中，造成损失。
法院认为：排水管道安装的保修期限为2年，业主入住已超过2年，损害发生在保修期外。但房屋交付刚刚超过2年，被做成隐蔽工程的无法进行日常检修的房屋消防栓给水管道的抱箍螺栓即发生断裂，并致使抱箍脱落、管道漏水，进而造成了业主的财产损失，这显然不符合房屋业主对其安全性的期望，故应当认定开发商提供的产品存在缺陷。同时，法院认为，抱箍螺栓属于建筑工程使用的建筑构配件，开发商既未举证证实该构件质量合格且已过质保期限，又不能举证证实其就该缺陷系存在法定免责事由，其应当对业主的合理损害进行赔偿。
律 师 提 示
保修期内发生的质量问题，在保修期后仍有争议，与保修期内的维修记录不完整、维修不规范等均有关系。
因此，律师提示开发商：房屋维修过程中，应完善维修的程序，做好维修记录，包括：查明质量问题的范围与原因；提供合理、完善的维修方案和维修措施；维修后应进行验收并做好验收记录。如果业主拒绝验收，建议聘请第三方机构进行检测验收，作为已经修复的证据。
律师也提醒购房人，购房人若发现房屋渗漏的问题将至保修期，要求开发商维修的同时还应固定证据，以免保修期届满后，丧失要求开发商维修的权利。
（2017）沪01民终8178号案件
文书来源：中国裁判文书网
审理法院：上海市第一中级人民法院
（2017）沪01民终986号案件
文书来源：威科先行 法律信息库
审理法院：上海市第一中级人民法院
（2017）沪02民终11376号案件
文书来源：中国裁判文书网
审理法院：上海市第一中级人民法院
（2013）浙杭民终字第3129号案件
文书来源：中国裁判文书网
审理法院：浙江省杭州市人民法院