商品房质量瑕疵与缺陷的区别与应对

前言
《产品质量法》将产品质量问题区分质量瑕疵和质量缺陷，所谓质量瑕疵，通俗地讲，实际指产品自身使用价值不足或丧失。而质量缺陷，则指产品不仅存在使用价值的不足或丧失，还可能危及使用者人身或其他财产损失的质量问题。商品房作为产品，也具有一般商品的属性。因此，在讨论商品房质量问题时，通说也区分质量瑕疵和缺陷。在实践中，商品房买卖合同中的很多争议产生的原因是买卖双方特别是买受人一方对房屋的瑕疵与缺陷不加以区分，对房屋质量的严重程度存在认识误区，从而导致维权手段选择不当。为此，笔者认为有必要从工程学的角度对商品房出现质量问题的两种常见情形予以分析，便于房屋买受人在维权时作出判断。
一、商品房出现质量问题的常见情形及法律认定
在商品房出现质量问题时，最容易发生争议的情形有两种，其一为房屋买受人将房心回填土和基础回填土（以下合并简称：回填土）质量问题误解为地基或基础问题。其二为二次结构本身以及其与其他结构不均匀沉降导致的墙体开裂。
实际上，回填土既不属于地基，也不属于基础，而是属于《建设工程质量管理条例》第四十条第（四）第二项规定的“其他项目”。首先，概念不同，地基是指建筑物下面支撑基础的土体或岩体。地基包括持力层与下卧层，土木工程结构设计中，直接承受基础荷载的土层称为持力层，该层更为重要。基础指建筑物向地基传递荷载的下部结构，而回填土则指完成基础等地面以下工程后,再返还填实的土。其次，施工顺序不同，房屋建筑的施工顺序为：地基处理、基础、主体、其他工程。回填土的施工往往在主体封顶之后才施工。再次，回填土施工工艺与地基、基础的处理要求完全不同。例如，按照《建筑工程施工手册》的规定，回填土的施工工艺一般仅要求使用适合湿度的素土分层夯填，黏土，最大干密度1.58～1.70，最优含水量19～23，使用的机械要求蛙式打夯机分层夯填即可。地基、基础则不同，根据相关规范，不同的建筑物对地基的要求差别巨大，处理方法也大不相同。以地基处理为例，因持力层的作用至关重要，相关规范对持力层的处理有严格标准。再比如，按照《建筑地基基础设计规范》（GB 50007—2011）8.1-8.6的相关规定，基础分为无筋扩展基础、扩展基础、柱下条形基础、高层建筑筏形基础、桩基础、岩石锚杆基础等，设计、施工单位要根据不同建筑物做出选择，不得违反。该规范还对每一种基础的施工工艺都做出强制性规定。可见，地基、基础和回填土在建筑物中的地位和作用完全不同。
另一种容易发生争议的情形是二次结构本身以及其与其他结构不均匀沉降导致的墙体开裂是否属于主体问题。实际上，二次结构中的隔墙和构造柱在建筑学上并不属于房屋的主体部分，从建筑学上讲，主体仅包括房屋承重的梁、墙、板、柱等部分，建筑物的承重墙一般指的是外墙、剪力墙，隔墙不在其列，所以，构造柱，二次结构中的隔墙，无地下室的建筑首层的“地板”等都不属于承重结构。故其质量问题属于产品瑕疵而非缺陷。
二、商品房出现质量问题的争议解决
以上分析可以看出，房屋中不同部位出现的质量问题不能一概而论，地基基础及主体出现质量问题属于商品房的质量缺陷，而除此之外的部分的质量问题属于质量瑕疵。
在司法实践中，质量瑕疵和质量缺陷的争议处理不尽相同，这主要体现在保修期限和是否可以解除合同两个层面。如在设计使用年限内房屋存在缺陷危及人身安全，购买人可以要求与开发商解除合同，并请求赔偿损失；如果是质量瑕疵，购买人不能要求解除合同，只能根据合同约定或参照《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》的规定要出卖人在合理的期限内履行保修责任。至于在保修期限，如果是质量瑕疵一般适用有限保修期，即合同约定的或合理的保修期。而质量缺陷则适用最长质保期，即房屋的设计使用年限。