前言：物业服务管理是社区治理的基本命题之一，业主权利意识的觉醒，也对物业服务企业提出了更高的标准和要求，基层政府以及社区，在这个命题下，如何扮演好业主与服务企业之间的调节阀，保障业主合法权益和物业服务企业的正常经营，已经成为基层工作一项重要内容。考虑到业主大会在小区物业治理内容中的重要地位，故本系列文章以业主大会作为开篇，重点围绕业主大会的组建程序、职责和政府部门、社区在物业管理活动中的职责等内容进行梳理和分析，并回答了笔者在接受街道办办事处、社区等单位日常咨询中常见的一些问题，以期能为有需者答疑解惑。碍于篇幅，业主大会篇分为一、二两部分，第一部分讲述如何召开首次业主大会，第二部分则业主大会成立后如何组织召开以及权利行使方式进行回答。
1、业主大会的概念
概念：业主大会是业主参与物业管理、自我管理的一种组织形式，由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利。
法律依据：
《物业管理条例》第八条
《业主大会和业主委员会指导规则》第二条
2、召开首次业主大会的条件（择一）
（1）房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积50%以上；
（2）首套房屋出售并交付满两年的，且房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积的20%以上。
申请成立业主大会的条件
法律依据：
《陕西省物业服务管理条例》第三十二条
《西安市物业管理条例》第十条
3、首次业主大会的召开程序
①【业主大会的组建条件】物业管理区域内，满足出售并交付的面积达到区域内建筑物总面积的50%以上；或者首套房屋出售并交付满两年，并且已经交付并出售的面积达到建筑面积的20%以上。
建设单位应当报送的资料：业主名册；物业管理区域划分证明；房屋及建筑面积清册；建筑规划总平面图；共用设施设备的交接资料；物业服务用房配置资料；成立业主大会必需的其他资料。
法律依据：
《西安市物业管理条例》第十条、第十一条
《陕西省物业服务管理条例》第三十二条
②【业主大会筹备组的组织主体与期限】建设单位30日内书面告知物业所在地的区县物业管理行政主管部门和街道办事处（镇政府、开发区管委会），报送资料并发布公告。街道办事处应当在书面告知之日起60日内，组织成立业主大会筹备组。建设单位未及时报送的，二十名业主联名向街办等单位提出申请，街办应当在30日内核实，符合条件的应当组织成立筹备组。
法律依据：
《西安市物业管理条例》第十条
《陕西省物业服务管理条例》第三十三条
③【业主大会筹备组的组成】业主大会由业主代表（不少于人数的1/2，由街办组织推选）、建设单位（街办通知参加）、街道办事处（任筹备组组长并制定业主代表推选办法、明确任职条件、名额分配方式、推选程序）、镇人民政府或者开发区管理委员会、社区党组织、居民委员会等代表组成。筹备组成立七日内，公示人员名单，公告时间不少于七日。筹备组工作前由区县物业管理主管部门对筹备组成员进行培训。
法律依据：
《西安市物业管理条例》第十二条
《陕西省物业服务管理条例》第三十四条
业主大会筹备组的成员组成
④【业主大会筹备组职责与解散】确定首次业主大会的时间地点、地点、形式和内容；拟定管理规约和议事规则草案；确认业主身份以及业主票权；拟定业主委员会选举办法；提出业主委员会候选名单；以上工作应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公示，并且筹备组还应承担为准备召开首次业主大会的其他工作。应当在九十日内召开业主大会，特殊情况延长三十日。业主委员会成立之日起七日内，移交筹备期资料并解散。
法律依据：
《西安市物业管理条例》第十三条、第十四条
《陕西省物业服务管理条例》第三十七条
⑤【分阶段开发的特殊成立】满足①时，可以召开首次业主大会并选举业主委员会，但应当根据开发的物业面积和进度，在议事规则中明确业主委员会成员增补办法。
法律依据：
《西安市物业管理条例》第十五条
首次业主大会组织流程
1、业主大会的概念
概念：业主大会是业主参与物业管理、自我管理的一种组织形式，由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利。
法律依据：
《物业管理条例》第八条
《业主大会和业主委员会指导规则》第二条
2、召开首次业主大会的条件（择一）
（1）房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积50%以上；
（2）首套房屋出售并交付满两年的，且房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积的20%以上。
申请成立业主大会的条件
法律依据：
《陕西省物业服务管理条例》第三十二条
《西安市物业管理条例》第十条
3、首次业主大会的召开程序
①【业主大会的组建条件】物业管理区域内，满足出售并交付的面积达到区域内建筑物总面积的50%以上；或者首套房屋出售并交付满两年，并且已经交付并出售的面积达到建筑面积的20%以上。
建设单位应当报送的资料：业主名册；物业管理区域划分证明；房屋及建筑面积清册；建筑规划总平面图；共用设施设备的交接资料；物业服务用房配置资料；成立业主大会必需的其他资料。
法律依据：
《西安市物业管理条例》第十条、第十一条
《陕西省物业服务管理条例》第三十二条
②【业主大会筹备组的组织主体与期限】建设单位30日内书面告知物业所在地的区县物业管理行政主管部门和街道办事处（镇政府、开发区管委会），报送资料并发布公告。街道办事处应当在书面告知之日起60日内，组织成立业主大会筹备组。建设单位未及时报送的，二十名业主联名向街办等单位提出申请，街办应当在30日内核实，符合条件的应当组织成立筹备组。
法律依据：
《西安市物业管理条例》第十条
《陕西省物业服务管理条例》第三十三条
③【业主大会筹备组的组成】业主大会由业主代表（不少于人数的1/2，由街办组织推选）、建设单位（街办通知参加）、街道办事处（任筹备组组长并制定业主代表推选办法、明确任职条件、名额分配方式、推选程序）、镇人民政府或者开发区管理委员会、社区党组织、居民委员会等代表组成。筹备组成立七日内，公示人员名单，公告时间不少于七日。筹备组工作前由区县物业管理主管部门对筹备组成员进行培训。
法律依据：
《西安市物业管理条例》第十二条
《陕西省物业服务管理条例》第三十四条
业主大会筹备组的成员组成
④【业主大会筹备组职责与解散】确定首次业主大会的时间地点、地点、形式和内容；拟定管理规约和议事规则草案；确认业主身份以及业主票权；拟定业主委员会选举办法；提出业主委员会候选名单；以上工作应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公示，并且筹备组还应承担为准备召开首次业主大会的其他工作。应当在九十日内召开业主大会，特殊情况延长三十日。业主委员会成立之日起七日内，移交筹备期资料并解散。
法律依据：
《西安市物业管理条例》第十三条、第十四条
《陕西省物业服务管理条例》第三十七条
⑤【分阶段开发的特殊成立】满足①时，可以召开首次业主大会并选举业主委员会，但应当根据开发的物业面积和进度，在议事规则中明确业主委员会成员增补办法。
法律依据：
《西安市物业管理条例》第十五条
首次业主大会组织流程