因赠予取得商品房所有权的主体有无办证权利？

一、案情简介
申请人：王某
被申请人：广州某地产股份有限公司
坤某与被申请人于2007年4月9日签订《商品房买卖合同》（编号：200704012291），约定：坤某向被申请人购买涉案房屋。总金额2293704元。合同第十八条第一款约定：被申请人应当在商品房交付使用后730日内，向产权登记机关为坤某办妥产权登记，并将以坤某为产权人的房地产权证交付坤某。合同第十九条约定：被申请人违反第十八条的约定，坤某有权按照下列方式处理：坤某不退房的，被申请人按自迟延之日起每日已付房价款的0.01%向坤某支付违约金。该合同经房管部门备案登记。
合同签订后，坤某付清房款2293704元。由于房屋出现面积差情形，被申请人退回部分房款。坤某实付房款为2267011元。2007年12月30日，被申请人交付涉案房屋。
2010年11月30日，坤某、东某（赠予人）与申请人（受赠人）通过公证方式签订《赠予合同》，约定：涉案房屋（《广东省房地产权证》编号：粤房地权证穗字第0120151181号）是以坤某的名义登记产权的，依法为赠予人夫妇的夫妻共同财产，各占二分之一，赠予人坤某、东某自愿无偿将上述房屋全部赠予给申请人，并依据《中华人民共和国婚姻法》第十八条第三款规定，指定上述房屋为申请人的个人财产。申请人表示接受。申请人提交上述《赠予合同》的《公证书》复印件经某公证处《复函》确定是某公证处出具的。房管部门已核发登记于申请人名下的涉案房屋的《房地产权证》，上面显示登记时间为2011年1月8日，房屋所有权取得方式为赠予。
2012年11月9日，广州市房管局函复本会称：经查，来函核查的14套房屋（含涉案房屋）原产权人为坤某，房产登记号为：2010登记1374588—1374601号，后该十四套房产赠予给申请人，2011年1月18日（注：该日期与上述《房地产权证》显示的登记时间相差10天）完成登记手续，赠予公证书存于2010登记9311806号案内。
在仲裁过程中，坤某本人来到本会，亲自手写一份《说明材料》，称：我在2007年4月购买广州某地产公司开发的14套房，当时在办理赠予房产的同时，已将14份买卖合同的权利包括追究被申请人违约责任一并转让给申请人，并通知被申请人，现在再次确认上述权利转让给申请人，申请人有权以自己名义申请仲裁。之后，坤某将上述《说明材料》的复印件通过快递邮寄给被申请人。
被申请人没有依约及时办妥房产证，已经构成违约，应当支付迟延办理房产证的违约金84559.51元。为此，申请人申请仲裁，请求裁决被申请人承担迟延办理房产证的违约责任，支付违约金84559.51元。
二、争议焦点
申请人是否为请求被申请人支付逾期办证违约金的适格主体？
被申请人提出申请人的主体是不适格的，申请人与被申请人没有任何合同及其它法律关系。被申请人对申请人不存在办证义务。
而申请人认为，坤某在将房产赠予给申请人时已将包括追究被申请人违约责任在内的合同权利一并转让给申请人，并通知被申请人。申请人的主体资格没有问题。同时，依据经公证的《委托书》，申请人可以以自己的名义提起仲裁。
三、裁决结果
对申请人的仲裁请求不予支持；
四、裁决理由
第一，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”因此，并非所有的合同权利都可以自由转让的，在特定情形下，合同权利是不可以转让给第三人的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”国务院办公厅已于2005年5月9日转发了建设部等七个部门联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，该意见第七条规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”在本案中，《商品房买卖合同》（编号：200704012291）经房管部门登记备案，合同载明预购人为坤某，因此，房屋所有权申请人也必须是坤某。否则，房管部门是不可能为其办理权属登记手续的。申请人称坤某将办证的权利转让到申请人，即由申请人享有《商品房买卖合同》的买受人权利，要求被申请人为其办理涉案房屋的《房地产权证》，该做法明显违反了上述规定，是根本不可实现的。事实上，申请人提交经公证的《赠予合同》显示涉案房屋之前确实曾经登记于坤某名下。广州市房管局《复函》亦确认坤某为涉案房屋的原产权人。而现在登记于申请人名下的涉案房屋《房地产权证》，上面亦显示房屋所有权取得方式为赠予，并非购买。因此，被申请人履行办证义务的合同相对人是坤某，而非申请人。申请人之所以取得涉案房屋的《房地产权证》，是基于坤某赠予民事行为，并非直接获取《商品房买卖合同》中买受人的办证权利。即坤某未转让《商品房买卖合同》中买受人的办证权利给申请人。相应地，由于逾期办证违约金的实质上是为担保办理房地产权证这一项主债务的履行而设定的从债务，其以办理房地产权证这一项主债务的存在为前提，在办证权利未转让的情况下，逾期办证违约金请求权亦不能单独转让。
第二，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”在本案中，申请人及坤某均称坤某在将房产赠予给申请人时已将合同权利转让事宜通知被申请人，但没有任何书面证据支持，被申请人也不认可。申请人应承担举证不能的法律后果。仲裁庭无法认定坤某在申请仲裁之前已通知被申请人合同权利转让的事实。在仲裁过程中，虽然坤某将权利转让的《说明材料》复印件送达给被申请人。但此时被申请人已经履行完毕有关的办证义务，不可能再一次履行办证义务。因此，该通知也当然不发生转让办证权利及相应的逾期办证违约金请求权的效力。
第三，坤某于2008年1月28日将涉案房屋的相关事宜公证委托申请人处理，在有关经公证的《委托书》第九项委托事项为：“如上述房屋涉及诉讼，有权向人民法院起诉、应诉；在诉讼中代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解或提起反诉、上诉。”因此，申请人可以作为委托代理人，以受托人（即坤某）名义处理涉案房屋的涉诉事宜，但并不可以以申请人自己名义提起仲裁申请。
综上所述，坤某要求被申请人办证的权利及支付相应的逾期办证违约金请求权并未转让给申请人，申请人基于合同权利转让请求被申请人支付逾期办证违约金的理由不成立。即申请人并非请求被申请人支付逾期办证违约金的适格主体。对于申请人要求被申请人支付逾期办证违约金的仲裁请求，仲裁庭不予支持。