住宅小区二次供水水损分摊责任主体分析

前言
厦门市根据国家、省市在二次供水建设与管理方面提出的新要求，各级卫生监督机构严格依照《传染病防治法》《生活饮用水卫生监督管理办法》《二次供水设施卫生规范》等法律法规，监督二次供水的卫生监管工作。但由于厦门市部分老旧小区的二次供水设施，建设规范和管理机制不健全，设计施工存在一定缺陷，导致跑水、漏水，水费公摊高居不下，而针对小区的水损公摊，由谁承担这笔费用在实务操作上存在争议。本文根据水表产权界定出发分析二次供水下水损分摊的责任主体，以及对二次供水相关各方提出法律建议。
一、水表产权相关法律规定
（一）直接供水水表产权界定
第一，根据《民法典》第271、272及273条，建筑物区分所有权包含专有权、共有权及共同管理权。业主行使专有权不得妨害其他业主共有权和共同管理权的行使。公共用水管道为所有业主共有并负责维护管理，但位于建筑物专有区域内的共有用水管道，在未经业主许可的情况下，其他业主客观上无法进入该建筑物专有区域进行管理维护，因此每户业主都应当对自己建筑物专有区域内的共用供水管道进行日常管理和维护，若发现故障或隐患，应当及时报告其他共有人并采取相应措施。
第二，根据上述法律规定，在直接供水的情况下，水表总表产权归供水企业所有，而总表到分表之间的管道位于小区公共区域内产权归全体业主所有，业主专有区域内的分表后部分产权归业主所有。
（二）二次供水水表产权界定
住宅小区二次供水设施属于小区公用设施，其产权归小区业主共同所有，业主或物业管理应加强维护保养，确保设施正常运行。根据《民法典》第274条后段：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”因此，如小区业主未将二次供水水表产权移交给供水企业，则二次供水的水表属于业主产权，供水企业抄收部门抄表时需要绕过业主产权对二次供水的水表进行抄表。
二、水损公摊承担主体
第一，供水方式的不同带来收费模式的差异。直接供水以户表计量，由住户直接向供水企业缴纳。而二次供水是以总表计量，一般操作上由经营单位从住户收取水费后再向供水企业缴纳。
第二，小区业主是供水关系的最终用户。《物业管理条例》第45条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”江西省上饶市信州区人民法院（2018）赣1102民初3614号判决认为：“签订供用水合同的主体为开发商与供水企业，故供水企业有权向管理总表的开发商收取水费。虽然小区业主是实际用水人，业主应该是水费的最终承担者，但开发商承担责任后，可以向小区业主追偿。”因此，二次供水的水损公摊的责任主体为小区业主。二次供水设施是由开发商出资建设，小区交付后，该水管网线及相关设施、设备的产权随着商品房销售而最终转移到小区全体业主。即使《供用水合同》尚未重新与小区业委会签订，合同相对方依然是开发商的情况下，最终的责任承担人还是小区全体业主。
第三，根据《民法典》第273条小区业主应对二次供水设施的水损公摊承担缴费义务。因此，即使小区业主委托物业公司进行维护管理相关水表管道，小区业主作为二次供水设施的产权人及最终用水人，对公共水管跑水、漏水发生的水费应当承担相应的责任。
三、水损公摊计算方式
根据《厦门市物业服务收费管理办法》第三十五条：“物业管理区域内的绿化、保洁、二次供水的损耗、通风、照明以及设施设备运行维护使用的公共水电费应当按照实际发生费用由业主分摊。对改变用途用于经营的住宅，物业服务企业可以按照规定适当提高其公共水电费分摊比例。具体公共水电费分摊办法由市价格主管部门制定。”二次供水水损公摊应当按照实际发生费用进行分摊，对于如何计算实际发生费用，并未明确规定。实务上如广西壮族自治区凭祥市人民法院（2021）桂1481民初1358号判决认为，水损公摊以该用户用水量计算。因此，我们认为小区水损公摊应以每户实际用水量按比例对小区水损进行公摊计算。
四、法律建议
针对开发商。根据建设初期签订的供水合同约定，供水企业对总表以外的水管网线承担维修、养护义务，开发商对总表以内的水管网线承担维修、养护义务。开发商应在建设二次供水设施时，及时联系供水企业一同铺设相关供水设施，保障供水设施符合相应标准，避免设施故障。
针对物业。小区总表至业主分表的这部分管道设施，是全体业主的共同财产，属于业主的产权。根据业主与物业公司签订的《物业服务合同》应由业主委托物业服务企业承担维护保养责任。物业公司应主动对委托范围内的供水设施进行维护保养，如遇跑水、漏水应及时联系供水企业进行维修。
针对业主。根据前文提及《物业管理条例》和《民法典》相关规定及民法原理，财产所有权人在享有财产的占有、使用、收益、处分权的同时，也应履行维修养护的责任。小区业主基于二次供水设施的物权，对公共水管跑水、漏水发生的水损应当承担相应的责任。实际操作上一般业主并无法对二次供水设施进行维护。因此，建议小区业主与供水企业签订协议将二次供水设施产权移交给供水企业负责保养维护，以保障用水安全。
针对政府部门及供水企业。鉴于二次供水问题是城市发展建设中的遗留问题，又涉及民生和资源保护等，为从根本上解决矛盾纠纷，建议相关政府主管部门参照其他城市尽早制定居民小区二次供水管理办法，以解决居民小区二次供水设施的建设、改造、运行、维护及监督管理等问题。宣导开发商在建设初期与供水企业合作共同建设二次供水设施，以保障设施部件及管道等符合相应标准。并在开发商移交业主后，宣导业主与供水企业签订相应协议，移交二次供水设施产权，由供水企业对建设质量和后期的运维效果负责。