一个案例搞懂“借名买房”的法律风险

导读：
2022年，房地产进入“黑铁时代”，各个城市纷纷出台房地产刺激政策，但是，北上广深等城市仍然存在严格的限购政策。而伴随限购政策被讨论最多的则是“借名买房”。
但是借名买房的效力是否为法律所认可？借名买房存在哪些法律风险？在必须借名买房时，如何将风险降到最低？
一、典型案例
案号：（2020）最高法民再328号
案情简介：
2012年12月20日，因无购房资格，徐沛欣与曾塞外签订《房产代持协议》约定：
案涉房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐沛欣；徐沛欣以曾塞外名义签订案涉购房合同及其他相关配套法律文件，交房时案涉房屋的房产证、土地使用证登记在曾塞外名下；曾塞外仅代替徐沛欣持有房产，并不享有任何权利，未经徐沛欣书面同意，曾塞外不得单方处分房产。
2014年，庆然公司向中集哈深公司借款2千万，曾塞外承担连带保证责任。后因庆然公司未能足额向中集哈深公司清偿借款，曾塞外名下的代持房产被哈深公司申请强制执行。徐沛欣遂提起执行异议，被驳回。
2017年，徐沛欣向沈阳中院提起执行异议之诉，要求中止执行，解除对代持房产的查封。该案历经两级审理，最终，辽宁高院支持了徐沛欣的诉求，判决中止执行代持房产。
2018年，徐沛欣以合同纠纷案由向北京朝阳法院起诉，请求判令曾塞外配合办理代持房产过户登记手续。法院支持，代持房产过户至徐沛欣名下。
2020年，中集哈深公司向最高院申请再审，法院认为“规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，且不能排除对案涉房屋的执行。但因徐沛欣通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾塞外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐沛欣的房屋，缺乏理据，不应支持。最终，最高院维持了辽宁高院的判决。
二、借名买房的法律效力分析
本案错综复杂，一波三折。
各级法院对于房产代持协议效力的认定中，除最高院认定房产代持无效外，其他法院均认可房产代持的效力。深入检索同时期的判决，对于房产代持协议效力的认定存在完全不同的两种观点，但主要争议均集中在借名买房是否损害公共利益，是否违反公序良俗。
最高院认为，通过签订代持协议购买房产，属于规避国家限购政策，有违公序良俗原则，据此认定代持协议无效。但是司法实务对此持有不同的观点：限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，通过代持协议购买房屋，虽然违反了地方政府限购规定，但是限购文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，不宜据此认定代持协议无效。就上述案例而言，徐沛欣占用曾塞外的购房资格，曾塞外即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益，亦不违反公序良俗。
但是，如果通过签订代持协议购买的是保障性住房可能涉及违反公序良俗的问题。政策性保障住房是面向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。对于购买人是否具备购房资格存在严格的审查和公示程序，且对房屋转让条件亦有严格限制。不符合购房资格的借名人购买经济适用房等政策性保障住房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，客观上损害了社会公共利益，有违公序良俗。根据《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。由于国家关于保障性住房的管理及分配属于公共秩序范围，该类借名协议应属无效，出名人与相关单位签订的政策性保障住房购买合同亦应属无效。
总结而言，为符合限购政策或者为规避信贷政策而借名购买商品房协议，并未损害公共利益，亦未违背公序良俗，因此，此类借名协议不宜认定无效。但是，借名购买政策性保障住房，侵害了社会弱势群体的利益，损害了社会公共利益，因此，该类借名协议应认定为无效。
三、借名买房的法律风险
《2018年度成都法院劳动争议十大典型案例之三：借名买房，作为一种资产管理方式，有利有弊。在房价不断攀升屡创新高时，通过规避限购政策，借名买房后再行变现或过户的确能够获利颇丰，但高收益背后，必潜藏高风险。第一，代持人出于私心，想占有代持房产。房价的持续上涨，难免让人产生非分之想。第二，如果代持人将代持的房产转让或抵押给第三人，除非实际购房人能够证明该受让人、抵押权人不是善意取得，否则，因代持约定不具有对抗第三人的效力，代持人对房产的转让、抵押行为有效，出资人可能丧失其房屋所有权。第三，如果代持人在代持期间对他人有债务不能清偿，则该房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，实际购房人即使提出执行异议，但是否能被法院支持也存在很大的不确定性。第四，不能过户风险。如涉及法律法规、国家政策、行政限制措施或实践操作等方面障碍，实际出资人在将来想把代持房产过户到自己名下时，有可能操作起来非常因难或根本无法办理。雷某与某公司青白江分公司劳动合同纠纷案》中雷某在某公司青白江分公司上班，岗位为销售员，双方签订《劳动合同》约定有甲方可调整乙方至甲方的其他营业场所或甲方的其他关联企业处工作，乙方自愿同意服从甲方的调整安排。
一年后，该公司作出店铺调整通知，要求雷某到武侯区门店工作，雷某未前往武侯门店工作，仍在原门店工作。二者协商不成。
对此争议点，法院认为：本案中，雷某居住在青白江，原岗位在青白江，调动后的岗位在成都武侯区，即使公司提供了班车，但每天上下班通勤时间增加约3个小时，明显超出一个劳动者合理承受的范围，因此调岗不具有合理性。
四、律师建议
如果借名买房系不得已而为之，实际出资人应注意以下问题：
首先，谨慎挑选合适的房产代持人，并委托律师提供房产代持专项法律服务。
其次，保留与代持房产相关的证据材料，如：有效的代持协议，定金、首付款、月供、购房款等付款凭证和出资凭证、发票，不动产产权证书，房门门卡或钥匙等。
再次，房产交付后，应实际占有使用代持房产，保留好水、电、气、物业费的交费凭证。复次，取得不动产产权证书后，及时办理代持房产的抵押登记及居住权登记。最后，具备过户条件后，尽快将房产过户至自己名下。