开发商捆绑精装修难题如何破？

很多购房者咨询，遇到开发商捆绑销售怎么办？比如北京总价为1900万的房产，开发商与购房者签订的商品房买卖合同约定价格为1000万，同时开发商要求购房者与其指定的装修公司签订装修协议，作价800万元；北京总价500万的房子，开发商要求必须接受130万元的幸福家居计划，相当于购房总结630万元。但是当购房者收房才发现，800万的精装修，仅仅是木地板、壁纸、墙纸，与自己花费30万元的装修结果是一样的。所谓130万的幸福家居计划，仅仅是墙壁刷白、复合地板，除此之外别无他物。遇到此种情况，大部分购房者都会产生心理不平衡，想要通过各种方式对开发商进行维权。
一般情况，开发商捆绑销售的内容主要包括：精装修、地下室、花园、车位、新风系统、家居计划等等。本文，仅就捆绑精装修的问题，给大家罗列一下可以考虑的民事维权方式，以期给读者提供一个思考问题的方向。
一、开发商为何会进行捆绑精装修销售
主要目的还是盈利，为何呢？因为我国施行的是商品房销售价格备案制度，也就是说，开发商在销售商品房、取得预售许可证之前，需要向建设主管部门备案销售价格，而且该备案价格不是开发商自己能随意确定，需要结合土地出让金、市场行情等各种因素。可能一年前的销售备案价格，等待批准之后，市场行情已经发生变化了。但是由于开发商不能超过销售备案价格销售，则其就会采取捆绑精装修的方式，实现盈利的目的。
最初，开发商与购房者直接签订商品房买卖合同，内容约定为房屋交付标准为精装修或者开发商与购房者在签订商品房买卖合同的同时，与购房者签订精装修协议；但是这种方式，合同关系简单，只要购房者进行投诉，无论投诉是否成功，都会对开发商造成影响。
后来，开发商与购房者仅仅签订商品房买卖合同，同时，要求购房者与自己指定的装修公司签订精装修协议。此种方式，对开发商很安全，因为，购房者与开发商之间是商品房买卖关系；同时要求购房者与装修公司签订单独的装修协议，形式上看，购房者与装修公司之间就是装修合同关系，基于合同相对性，一旦产生纠纷，开发商直接从装修合同关系中脱离出来，避免了自己加价销售商品房而被行政处罚的困局。因此，此种方式，是目前主要的捆绑方式。
二、新形势下捆绑精装修的民事维权思路
（一）直接起诉装修协议属于无效——以广州市中院的判决为模板
首先，购房者与装修公司签订装修协议，约定过高的装修价格，而非一般的装修价格，这个过高，指的一定是超出常理。
其次，装修协议的签订是购房者应开发商的要求下而签订，甚至必须是先签订装修协议才能签订商品房买卖合同，否则，开发商就不与购房者签订商品房买卖合同；签订装修协议的地点为开发商售楼处，当时并没有装修公司的人员参与。法院结合审判经验，确认装修协议并非购房者与装修公司的真实意思表示，而是将购房款拆分成了两份部分，即房款与装修款，此行为有规避房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。根据2017年10月1日施行的《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，装修协议属于隐藏的行为，属于虚假意思表示，应为无效。
再次，该判决存在一些后续问题未进行处理。
（1）仅仅是认定了装修款属于房款的一部分，也就意味着装修公司并不需要返还购房者装修款，但是并没有解决后续问题；
（2）既然是购房款，是否需要将装修款发票改成房款发票，毕竟可能涉及到将来购房者再次出售房屋，需要缴纳税费的问题；
（3）开发商这种变相加价销售商品房是否违反了行政法规、需要接受监管部门处罚的问题；
（4）装修出现问题后，谁来承担维修责任的问题等等。
（二）调查开发商的商品房预售方案，确认购房款中是否包含装修价款——以南京中院的判例为典型
第一，购房者没有通过装修公司签订装修合同。
第二，调查开发商向房屋销售主管部门备案《商品房预售方案》；而且在预售方案中，具有明确的装修标准价格。
第三，《商品房预售方案》虽然没有写入房屋预售合同，但由于销售方案已经备案且具体明确还有装修标准，所以，预售方案中的精装修标准仍然构成商品房买卖合同的内容，如果开发商交付的装修标准达不到预售方案中的装修价格达到的标准，则开发商构成违约。
最后，开发商交付的装修标准需要进行司法鉴定，然后将预售方案中的装修价格减去鉴定的装修价格，剩余部分，返还给购房者。
虽然目前精装修的问题还大量存在，也有很多法院仍然采取简单审理方式、仅仅衡量是否购房者本人签字（是本人签字，则直接裁定驳回诉求）的形式审查情况，但是毕竟法律在完善，情况在变化，越来越多的法官也意识到需要从真实意思角度出发，适用最适当的法律作出相对公平的判决，毕竟，作为法官，自己也需要住房，也可能面临此种情况，以防自己出现维权难问题，尽量作出公正的判决才能将来有朝一日维护自己合法权利有案可寻。