在不动产基于法律行为发生物权变动的法律实务当中，不动产的转移登记常常较转移占有时间更晚。鉴于我国《物权法》对于不动产以登记作为物权变动的生效要件1，在未转移登记前，即便买受人已经签订合同，支付完全部对价并转移占有，在理论上该不动产所有权仍归出卖人所有。此时如因出卖人对外负债导致该不动产被查封的，买受人在何种情形下得以如何排除执行，本文予以探讨。
一、买受人对出卖人名下不动产可排除执行的构成要件
针对不动产转移登记前，出卖人因对外负债导致交易房屋被查封，买受人排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：法释2015年10号文）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，可以看出，买受人可以排除执行的构成要件主要包括五个：
- 出卖人对外债务属于金钱债务。
- 已在被查封前签订合法有效的书面买卖合同。
3.已经支付全部价款或将剩余价款交由人民法院执行。
4.已经于查封前合法占有不动产。
5.买受人自身无过错，未能变更登记原因不在于买受人。
此处需要明确，若出卖人因案涉房屋产生的以非金钱的行为为义务内容的债务，如执行人起诉要求出卖人继续履行《商品房买卖合同》由此导致标的房屋被查封的，此种情形下，便不符合能够排除执行的构成要件。如出现此种情形的，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。由此而言，若出卖人在同一不动产上建立多重买卖关系，在均没有办理完毕转移登记的情况下，按该规定可以推出先行支付全部价款并且实际占有财产的买受人的权利顺位更为优先。
二、人民法院查封之前已经合法占有不动产的认定标准
在贵阳市中级人民法院审理的(2018)黔01民终3539号，吴乾平、李萍案外人异议之诉案二审当中，法院对于不动产实际占有的认定标准予以阐释。一审当中，买受人仅仅出具部分房屋照片并结合自身陈述以此主张房屋已经实际占有，但该主张并未得到人民法院的支持，一审法院以未实际交付为由驳回了买受人排除执行的诉请。在二审程序中，买受人提交了其和房开之间的《交房证明》，人民法院便转而支持了买受人排除执行的请求。由此而言，买卖双方关于房屋移交，完成交接手续的证据对于实际占有的认定至关重要。此外结合相关的垃圾清运费、物管费、水电费缴纳、物管公司出具的证明等证据材料，亦可对房屋实际占用的事实予以佐证。
三、仅出具收条是否能够证明已支付全部价款或按合同约定支付价款
在贵阳市中级人民法院审理的(2018)黔01民终3706号冯元梅、陈静案外人执行异议案二审中，双方约定的购房价款为60万元，其中有24340元没有相应转账凭证只有收款收条，买受人冯元梅表示该笔款项属现金支付，法院认为以现金方式支付该笔24340元购房款的主张并未违背一般人的生活常理，因而同样认定为构成有效支付，从而支持了买受人排除执行异议的请求。
而在贵阳市中级人民法院审理的（2019）黔01民终2732号蒋禄菊、姚若彬案外人执行异议之诉二审中，法院认为买受人蒋禄菊仅有被执行人冷明松、冷鑫慧出具的《收条》四份，但该四份《收条》系冷明松、冷鑫慧手写出具，并无其他客观证据予以佐证，因此不视为买受人已经支付了购房款，因而驳回了买受人排除执行的请求。
就此而言，关于收条的取信显然需其他银行转款凭证的印证，在大额款项全部为转款凭证的前提下，小部分款项由现金支付并有收条证明并不影响支付购房款项的认定，而如若大部分款项乃至于全部购房款均以收条形式进行证明，则人民法院倾向于对该部分收条真实性不予取信。
四、以物抵债等非直接付款方式是否能够认定为有效支付
在贵阳市中级人民法院审理的(2018)黔01民初399号袁莉与中铁五局集团建筑工程有限责任公司案外人执行异议之诉案一审以及(2018)黔01民终3539号，吴乾平、李萍案外人异议之诉案二审，买受人分别通过租金抵扣以及以物抵债的形式支付相应购房款，人民法院均认定属于有效支付进而支持了买受人排除执行的请求。由此可见，买受人排除异议的法律关系并不仅局限于纯粹的买卖关系，签订买卖合同并由合同签订之前的债务抵消购房款或由合同之后另行产生的债务抵消购房款的，只要经审查法律关系真实存在，相应债务真实，法院便均认定该部分购房款属于有效支付。
五、关于买受人自身原因的举证责任
在检索的各判决当中，仅（2019）黔01民终2091号李世英、许嫒案外人执行异议之诉二审中，出现因买受人自身原因未办理过户登记，从而法院未支持买受人排除执行请求的情况，在该案中，买受人在具备办理转移登记条件的情况下，7年内均未办理转移登记，因而法院认为未能办理转移登记显属买受人原因导致，驳回了其停止执行的诉请。其余案件中，人民法院对于“非因买受人自身原因”均以无证据证明买受人对未转移登记存在过错作为符合该构成要件的论点，可见对于买受人自身原因的举证并不由买受人自身举证，应由执行申请人举证证明属于买受人原因导致无法办理转移登记。
六、关于破产程序中买受人排除执行事宜
在重庆市合川区教育建筑工程有限公司涉及的买受人申请排除执行的系列案中，重庆市合川区教育建筑工程有限公司已经进入破产程序。而在破产程序中，涉及包括建设工程优先受偿权、共益债权、员工工资、在建工程抵押权等多种顺位优先效力不同的债权，因此人民法院认定买受人的起诉不符合执行异议之诉的起诉条件，直接驳回起诉，要求在破产程序中予以一并解决。由此可见在涉及出卖人破产的情况下，买受人不可单单以符合法释2015年10号文所规定的各项要件为由要求排除执行，需要列入破产债权中予以一并解决。
注释
1《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。