新冠疫情下，开发商如何应对延期交房和还款的法律风险

2020年伊始，新型冠状病毒肺炎疫情（以下称为“新冠疫情”）在全国各地爆发。2020年1月20日，国家卫健委发布公告，将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施;1月30日，世界卫生组织(WHO)宣布新冠疫情为“国际关注的突发公共卫生事件”(PHEIC)。除了餐饮、旅游等行业，房地产也是受新冠疫情影响较大的行业。出于疫情防控的需要，多地住建局要求当地建筑工地在满足疫情防控所需的条件下，方能开工建设。同时，房企线下的销售几乎停滞，全国数百城市已关闭售楼处，短期内房企的销售业绩受到冲击。在此背景下，地产项目的交付和开发商的收入必然受到影响，从而影响开发商如期交房和还款。笔者将对开发商延期交房、无法如期还款问题及应对措施进行初步探讨。
一、新冠疫情影响下的开发商延期交房问题
由于新冠疫情的影响，政府颁发的迟延复工规定，或政府封闭施工现场、要求停工，或疫情持续期间因为交通管制等原因造成施工工人、工程设备材料无法及时到位等情况，导致房地产项目无法如期进行建设，可能导致工期顺延、工程费用增加，从而使开发商无法按照合同约定如期向购房者交付房屋。就承包商因为新冠疫情不能按时施工导致工期顺延、工程费用增加等问题，相关文章论述较多，本文不再赘述。以下主要就新冠疫情可能导致开发商延期交房问题进行初步分析。
（一）商品房预售合同的相关条款约定
以住房和城乡建设部、国家工商行政总局制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）（以下称为“该合同”）为例，该合同第四章约定了商品房交付条件与交付手续，其中第十二条约定了逾期交付责任：
“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条（交付时间和手续）约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第种方式处理：
1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。
（1）逾期在日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金。
（2）逾期超过日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的%向买受人支付违约金。
2.____。”
根据该合同所附的专业术语解释，不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
由此可见，如出卖人受新冠疫情影响不能如期向买受人交付房屋，如何承担合同约定的逾期交付的违约责任，取决于新冠疫情是否构成法律规定的“不可抗力”。
（二）新冠疫情是否可以构成不可抗力
《中华人民共和国民法总则》（以下称为“《民法总则》”）第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。《中华人民共和国合同法》（以下称为“《合同法》”）第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”由此可见，不能预见、不能避免、不能克服为不可抗力的三个法定特征。
随着新冠疫情的持续发酵，截至2020年1月29日，全国31个省区市全部启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。新冠疫情作为一种突发事件，不仅当事人不能预见，而且通过现有的技术，医学专家也无法预见；从其爆发至今，还没有有效的措施能够避免、阻止其传播，及研制出确切有效的治疗方法，因此，属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，构成不可抗力。
2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟向媒体表示“当前我国发生‘新冠肺炎’疫情，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”从其表述来看，法工委的态度倾向于将疫情认定为不可抗力。2月中旬，上海市高级人民法院、四川省高级人民法院、浙江省高级人民法院等先后发布审判指导意见或问题解答，认为新冠疫情引发的纠纷可以根据《合同法》第一百一十七条和第一百一十八条规定进行处理，认定新冠疫情构成不可抗力。
基于上述，新冠疫情符合不可抗力的法定要件，构成不可抗力。
（三）新冠疫情下不可抗力和情势变更规则的适用
《合同法》第九十四条规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”。《合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。由此可见，不可抗力事件可能导致的法律后果包括：合同解除、部分免除责任以及免除全部责任。
而新冠疫情构成不可抗力，并不意味着一切因新冠疫情引发的合同履行障碍问题，必须通过主张不可抗力免除责任来进行处理，具体还要结合合同订立情况、新冠疫情对合同履行的影响进行判断。
在人民法院处理因新冠疫情而引发的合同纠纷案件时，也存在按照情势变更原则进行裁判的可能性。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。2020年2月8日，上海市高级人民法院发布的《关于充分发挥审判职能作用为依法防控疫情提供司法服务和保障的指导意见》中提及，“对因疫情影响，当事人不能履约或履约对当事人权益造成重大影响的，应依照公平、诚实信用等原则，综合考量当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素，根据不可抗力或情势变更等相关规定，并结合案件具体情况，妥善处理。”
类似的情况在人民法院处理“非典”疫情引发的合同纠纷案件时也曾发生。根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法〔2003〕72号）规定：“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117、118条的规定妥善处理。……由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。”最高法在将“非典”疫情认定为不可抗力事件的同时，也认可根据情势变更原则处理由此引发的纠纷。
就不可抗力与情势变更下合同纠纷的处理，浙江省高级人民法院民事审判第二庭《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》（浙高法民二〔2020〕1号）对此规定的比较详尽：
“……‘新冠肺炎’疫情虽属不可抗力，但并非对所有商事合同的履行都构成阻碍。对于在疫情发生前签订的商事合同，当事人一方以受新冠肺炎疫情影响，导致合同不能履行为由，要求解除合同的，需要结合合同签订时间、履行期限届满的时间节点、采取替代措施的可行性及履约成本等因素，综合考量疫情对于商事合同履行的影响程度，区分具体情况，依法做出处理:
（1）疫情对合同履行没有影响的，应当按约继续履行，当事人一方以疫情属不可抗力为由，要求解除合同的，不予支持。
（2）疫情对合同履行虽有一定影响，但未导致合同不能履行或未导致履行对一方当事人明显不公平、不能实现合同目的等情形的，应当鼓励交易，可以引导当事人通过变更履行期限、履行方式、部分合同内容等方式，继续履行合同。一方当事人以疫情属不可抗力为由要求解除合同的，原则上不予支持。
（3）因疫情形势和政府及有关部门采取的疫情防控措施导致合同根本不能履行，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
（4）疫情对合同履行有重大影响，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，应当适用公平原则，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条和《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》的规定予以处理。”
上述裁判规则中，第（3）种情况适用不可抗力免责条款，第（4）种情况为情势变更规则的适用，而第（2）种情况需要法院结合具体案情确定适用的法律规则，发生不可抗力后，具体适用什么样的规则，要看不可抗力是如何影响合同履行。笔者认为，不可抗力和情势变更并非完全对立的裁判原则，只是在适用情况上存在差异。根据新冠疫情对合同履行造成障碍的程度不同，构成履行不能的，适用不可抗力免责；未构成履行不能，但继续履行将导致显失公平的，则应适用情势变更规则；而对于未导致合同不能履行或未导致履行对一方当事人明显不公平、不能实现合同目的等情形的，则既可能适用不可抗力规则，也可能适用情势变更规则。
（四）新冠疫情下开发商如何应对延期交房的风险
具体到新冠疫情对开发商履行商品房预售合同约定的预售房屋交付义务的影响时，则应当结合合同签订时间、合同履行情况等因素，综合考量疫情对于房屋交付义务履行的影响程度。笔者结合常见情况，做初步分析如下：
1．疫情对房屋交付义务没有影响
如工程已经完工，或尚未开工且疫情爆发时间距离合同约定的交房时间较远，事后有足够时间可以赶工，可能被认定为疫情对房屋交付义务的履行没有影响，则开发商应当按照合同约定，按时交付房屋，以免构成违约。如开发商在上述情况下以疫情属不可抗力为由，要求解除合同的，则法院通常不予支持。
除上述外，以下情况也可能被认定为疫情对房屋交付义务没有影响，不能使用不可抗力进行免责：
（1）合同订立时疫情已经爆发
“不可抗力”事件强调事件的不能预见性。如果合同订立时新冠疫情已经爆发，其对工程的影响可以预见，则新冠疫情对该合同不构成“不可抗力”，出卖人无法以此主张免责或减轻责任。
参考在张晓薇与上诉人沈阳新中城房产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案（（2005）沈民（2）房终字第802号）中，沈阳市中级人民法院认为：“至于新中城公司提出的‘非典’疫情属于不可抗力，应免除新中城公司违约责任的问题。虽然2003年春夏之间我国爆发‘非典’疫情，但新中城公司在与张晓薇签订《协议书》时（2003年5月26日）应当预见‘非典’疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付张晓薇，且新中城公司自认‘2003年9月初，工程基本完工，只差验收’，其在2003年9月26日与张晓薇签订的《商品房买卖合同》亦约定‘交房日期为2003年9月30日前’，表明‘非典’疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任，所以新中城公司的此项上诉主张，本院不予支持。”
（2）合同约定的交付时间在疫情爆发之前，开发商迟延履行后疫情爆发
《合同法》第一百一十七条明确规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。如房屋预售合同约定的交付日期在新冠疫情发生之前，而由于开发商迟延履行后，新冠疫情爆发，则无法适用不可抗力免责。
而就上述新冠疫情发生的时间及是否可以预见其对工程的影响，笔者认为在此不宜“一刀切”式地确定为某一日期，具体应结合媒体关于疫情情况的报道、商品房所在地政府部门颁布的政策文件和出台措施（如启用紧急状态、延迟复工、停产等）的具体日期和内容进行判断。
（3）延期交房非因疫情影响
不可抗力与延期交房之间应具有因果关系，如开发商延期交房非因新冠疫情的影响，应排除不可抗力的适用。
为证明新冠疫情与延期交房之间的因果关系，建议开发商妥善留存相关证据，包括但不限于当地政府部门发布的关于延期复工或停产的通知文件、政府部门同意复工的审批文件、施工单位签发的不可抗力通知及工期顺延的相关文件、出卖人向买受人发出的书面通知等。
2.疫情对房屋交付义务具有一定影响
新冠疫情对合同履行有一定影响，但未导致合同不能履行或未导致履行对一方当事人明显不公平、不能实现合同目的等情形的，如疫情可能会导致出卖人延迟交付，但延迟时间在合理范围或合同双方可接受范围内，房屋销售合同可以继续履行，开发商和买受人可以协商一致对合同关于交房时间的约定进行变更，约定延期交房。如买受人不同意变更合同的，我们认为，开发商也有权依照合同约定或者法律规定，以不可抗力为由，主张免除相关期间的部分或全部责任。
同时，笔者提示开发商关注以下几点：
（1）及时发出逾期交房通知并提供证明
《合同法》第一百一十八条明确规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。如因新冠疫情导致开发商面临不能如期交房风险的，开发商应及时向买受人发出逾期交房的书面通知，以减轻给买受人造成的损失；并提供相关的证明，比如疫情主管部门、地方政府或建设主管部门发布的相关文件和通知、承包商关于工程延期的通知、疫情期间的管控措施等。如开发商未及时发出逾期交房通知，则后续逾期交房存在被认定为违约的风险。
在王发龙、兰州华陇家禽育种公司房屋买卖合同纠纷案（（2018）甘01民再102号）中，兰州市中级人民法院认为：“根据双方签订的经济适用住房预售合同第七条第2项约定：‘如遭遇不可抗力且甲方在发生之日起10日内告知乙方的，除双方协商同意解除或变更合同外，甲方可据实予以延期’。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：‘当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明’。无论是按合同约定还是按法律规定，华陇公司、华陇经适房项目部对因不可抗力不能履行合同的情形均负有通知义务。本案中，合同甲方华陇公司、华陇经适房项目部并未向再审申请人王发龙通知出现不可抗力的情形，应视为华陇公司、华陇经适房项目部认为不存在不可抗力的情形或存在的不可抗力情形不足以影响其按约定期限交房，故华陇公司、居正公司认为逾期交房的行为不构成违约的理由不能成立，逾期交房的行为构成违约。”
（2）慎重主张解除合同
若疫情对合同履行具有重大影响，继续履行将导致对一方当事人明显不公或者合同目的不能实现，则当事人可以主张解除合同。但从目前情况来看，疫情持续导致的交房时间延长，延长时间在几个月的范围内，不存在合同根本不能履行的情形，也并不足以导致对一方当事人明显不公或商品房买卖合同的合同目的不能实现，在坚持严守合同义务原则的前提下，难以适用不可抗力或情势变更解除合同并免责，开发商应慎重主张解除合同。同样，当购房人以此为由主张解除商品房买卖合同时，开发商也可据此提出抗辩。
（3）延期交房和疫情持续对开发商承担阶段性保证责任存在影响
如购房人通过按揭贷款购买房屋，通常情况下，在购房人办妥所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之前，或自借款人办妥所购房屋预告抵押登记手续之日前，开发商作为保证人为借款人（购房人）提供阶段性连带责任保证。以常见的合同条款为例：“若开发商提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，或自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋预告抵押登记手续之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任”。根据前述合同约定，受新冠疫情影响，开发商延期交房可能导致购房人办理房屋抵押登记手续的延后，从而延长开发商承担连带保证责任的期间。
此外，疫情的持续影响可能导致购房人个人经济状况恶化，无法按期偿还银行贷款，则开发商存在需要根据合同约定承担连带保证责任的风险。中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号）规定：“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员，因疫情影响未能及时还款的，经接入机构认定，相关逾期贷款可以不作逾期记录报送，已经报送的予以调整。对受疫情影响暂时失去收入来源的个人和企业，可依调整后的还款安排，报送信用记录”。银保监会《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（银保监办发〔2020〕10号）规定：“对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限”。如上述规定得到充分执行，在一定程度上可以减轻开发商因购房人无法按期偿还银行贷款而需要承担连带保证责任的风险。
二、新冠疫情影响下的开发商无法如期还款问题
受新冠疫情影响，多地住建委（局）、房地产业协会发文要求当地房企关闭售楼处。在此情况下，各地房企一季度销售情况不容乐观，销售回款不足，可能造成开发商难以偿还债务、资金链紧张甚至断裂的后果，进而出现开发商无法如期还款，形成违约。
在借款合同项下，开发商作为借款人，其主要义务为金钱给付义务。就新冠疫情影响下的开发商无法如期还款的相关问题，笔者作如下分析：
1.金钱给付义务是否适用不可抗力和情势变更
现行法律并未对金钱给付义务是否适用不可抗力进行明确规定，但通说认为，对于金钱给付义务，由于不存在履行不能的问题，疫情与合同履行之“金钱给付”之间无法建立法律上的因果关系，故不可适用不可抗力进行抗辩。在王挺等与中国农业银行广东省分行营业部等担保借款合同纠纷上诉案（（2005）穗中法民二终字第1150号）中，广州市中级人民法院认为：“不论是‘非典’、禽流感疫情还是市政施工，可能影响的只是宏观的经营环境，对本案借款合同的履行并不产生任何直接、必然的影响，故不应认定为是导致三上诉人违约的原因”，从而未能支持以不可抗力免除上诉人在担保借款合同项下的民事责任。对此，在司法解释或相关审判指导意见对此作出相反规定前，建议开发商慎重就无法如期还款事项主张以不可抗力要求免责，以免承担不利后果。
情势变更规则的适用并不区分金钱给付义务与非金钱给付义务。而为了防止个别债务人假借情势变更逃避债务或正常的商业风险，维护交易安全，最高人民法院对各级法院适用情势变更原则设置严格的审核程序。《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》（法〔2009〕165号）规定：“严格适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）第二十六条。……对于上述解释条文，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核”。最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）中规定：“……人民法院应当依法把握情势变更原则的适用条件，严格审查当事人提出的“无法预见”的主张，……人民法院要合理区分情势变更与商业风险。……在调整尺度的价值取向把握上，人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中，人民法院要积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。为防止情势变更原则被滥用而影响市场正常的交易秩序，人民法院决定适用情势变更原则作出判决的，应当按照最高人民法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家工作大局的通知》（法〔2009〕165号）的要求，严格履行适用情势变更的相关审核程序”。
为缓解房地产企业受新冠疫情遭受的资金困境，监管部门及各地密集出台了一系列政策。《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》（银发〔2020〕29号）规定，“……金融机构要通过调整区域融资政策、内部资金转移定价、实施差异化的绩效考核办法等措施，提升受疫情影响严重地区的金融供给能力。对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，以及有发展前景但受疫情影响暂遇困难的企业，特别是小微企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响……”。《关于加强银行业保险业金融服务配合做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（银保监办发〔2020〕10号）规定：“对于受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，以及有发展前景但暂时受困的企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。鼓励通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。”多地也出台了相关的支持政策，如中共无锡市委、无锡市人民政府印发的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》规定：“……引导在锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难。采取有力措施帮助房地产和建筑施工企业渡过防疫困难期，保障我市实施疫情防控一级响应措施期间个人住房贷款的有序投放；对受疫情影响严重、到期还款困难的企业可予以展期，对2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷，并依调整后的还款安排报送信用记录”。建议开发商随时关注当地出台的政策支持文件，积极与金融机构债权人进行沟通，争取债务的展期或有利条件。
需要注意的是，除金融机构借款外，开发商也通过多种方式进行融资，如发行债券、资产证券化、明股实债、民间借贷等，涉及的债权人除金融机构外，还包括基金公司、信托机构、个人等，债务合同也呈现多元化的特点。在处理上述债务合同履行问题时，应结合具体合同约定进行具体分析。对于房企而言，一边需要积极自救，开拓新的融资渠道，同时还应积极与债权人协商进行债务展期，以共度难关。
2.因延期复工导致的资金拨付延期是否构成违约
根据《国务院办公厅关于延长2020年春节假期的通知》（国办发明电〔2020〕1号），2020年春节假期延长至2月2日；随后各地政府纷纷出台了关于延期复工的通知文件，如：1月27日，上海市人民政府发布了《关于本市延迟上海市企业复工和学校开学的通知》，明确规定上海市区域内各类企业不早于2月9日24时前复工；1月31日，北京市人民政府发布了《关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间本市企业灵活安排工作的通知》，规定在2020年2月9日24时前，除疫情防控必需、保障城市运行必需、群众生活必需、重点项目建设施工以及其他涉及重要国计民生的相关企业应当安排职工正常到单位上班外，其他企业具备条件的，应当安排职工在家上班完成相应工作，或采取错时、弹性等灵活计算工作时间的方式进行工作。在国务院对假期安排进行调整后，中国证券登记结算有限责任公司将1月31日由交易日调整为非交易非交收日，证券市场延期到2月3日开市，债券质押式回购有关资金交收日顺延至2月3日。
在上述背景下，因延期复工导致的资金拨付不及时是否构成违约问题值得讨论。在金融业务合同中，通常会约定资金划拨或兑付的期限届满日如遇非交易日、非工作日的，顺延至下一个交易日、工作日，判断延期复工导致的资金拨付不及时是否构成违约，首先要确定延期复工期间的性质。对此，笔者认为需要结合各地延迟复工政策进行具体分析：若当地政府明确规定在特定日期前不得复工（如上海），则可以认为该延期复工期间属于休息日；若当地政府未规定在特定日期前不得复工，而是规定可以采用灵活办公方式的（如北京），则应当认定灵活办公期间为工作日。
值得注意的是，在现实情况中，存在债务人与金融机构债权人处于不同地区而适用不同复工政策的情况，建议开发商在预见到延期复工可能影响到资金拨付问题时，应当及时与金融机构、债权人就资金划付问题进行协商，确定具体划付日期及方式，以免构成违约。
除上述问题外，受疫情影响，开发商还存在由于资金链紧张，从而无法按照《土地出让合同》约定的时间支付土地出让金、无法按约定开工、竣工等问题，各地也密集出台了多项涉房支持政策。建议开发商密切关注所在地政府部门发布的政策文件，及时向所在地土地管理部门提出申请，争取就相关问题重新作出约定，并签署补充协议。