《郑州市物业管理条例》专业逐条解读 （二）

前 言
《郑州市物业管理条例》已于2021年10月1日实施，对于加强物业管理法规建设、规范物业管理行为、提高物业管理水平、保障物管企业和业主权益具有重要意义。为了学习《条例》、执行《条例》、适用《条例》，从今日起分三部分对《条例》进行专业、逐条解读，并对适用给予专业提示，供物业管理主管部门、相关协会、商会、物业管理企业、业主委员会、业主及其他爱好者参考。
第二十六条 除业主自行管理外，物业服务区域有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会，作为承担业主委员会职责的临时机构：
（一）未达到成立业主大会法定条件的；
（二）达到成立业主大会法定条件但未能自行成立，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能成立的；
（三）未能选举产生业主委员会或者业主委员会未完成换届选举，经街道办事处、乡镇人民政府组织仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。
物业管理专业律师团队解读：
1.物业管理委员会性质；
2.物业管理委员会的成立条件。
第二十七条 物业管理委员会应当由业主代表和街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会的代表组成。
物业管理委员会由七至十一人单数组成。其中业主代表不得少于二分之一，由街道办事处、乡镇人民政府在业主自荐或者推荐的基础上确定。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会的代表担任。
街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起十日内，将成员名单在物业服务区域内显著位置公布。
物业管理委员会应当组织业主共同决定物业管理事项，推动成立业主大会并选举产生业主委员会。物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在与业主委员会办理移交手续后解散。
物业管理委员会具体工作办法，由市人民政府另行制定。
物业管理专业律师团队解读：
1.物业管理委员会的组成；
2.物业管理委员会的人数、成员推荐、主任人选、公示；
3.物业管理委员会的职能；
4.物业管理委员会的管理办法。
第二十八条鼓励和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会或者物业管理委员会成员，发挥模范带头作用，依法履行职责。
物业管理专业律师团队解读：
发挥中共党员的积极作用。
第三章 物业服务
第二十九条 物业服务区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。
物业服务用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业服务区域。
物业服务用房按照规定由建设单位配置，其产权属于业主共有。物业服务用房包括物业办公用房、业主委员会办公用房以及维修、保洁等辅助用房。
物业管理专业律师团队解读：
1.物业服务区位划分；
2.物业服务设施设备分割；
3.物业用房。
特别提示：物业管理用房属于业主共有。
第三十条建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当按照划定的物业服务区域，在区县（市）物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督下，依法通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，提供前期物业服务。
前期物业服务合同应当就前期物业服务内容、收费标准以及合同期限进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。
物业管理专业律师团队解读：
1.前期物业合同监督主体；
2.前期物管企业选聘方式；
3.前期物业合同的内容。
特别提示：
1.前期物业合同的完善；
2.前期物业合同格式、霸王条款处理。
第三十一条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，向物业买受人明示并予以说明。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
物业管理专业律师团队解读：
1.临时管理规约的制定；
2.临时管理规约的禁止性规定。
第三十二条 新建物业交付使用前，建设单位和物业服务人应当在区县（市）物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导、监督下，按照有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业服务区域内共有部分、共用设施设备进行查验，形成查验记录，公开查验结果。
物业服务人应当自物业交接之日起三十日内，将承接查验相关资料报送至区县（市）物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
物业管理专业律师团队解读：
1.新建物业共有部位、设备设施查验、公开、上报；
2.查验的指导、监督主体。
特别提示：
1.县区房管局和办事处、乡镇政府。
2.注意指导、监督部门的并列关系。
第三十三条 业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务人提供物业服务。业主委托服务的，一个物业服务区域由一个物业服务人提供物业服务。
委托物业服务人的，物业服务人应当确定负责该物业服务区域的项目负责人，在项目负责人到岗之日起七日内将其基本信息报送至区县（市）物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。物业服务人未按时报送的，由区县（市）物业管理主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其限期报送。
暂不具备专业化物业管理条件且不能自行管理的老旧小区，由街道办事处、乡镇人民政府采取分项委托、社区代管等方式开展物业服务。
物业管理专业律师团队解读：
1.物业管理方式：自管、委托；
2.项目负责人基本情况上报、主体、时限；
3.老旧小区的分项委托、社区代管等。
特别提示：
1.物业管理的多种形式：自管、委托、分项委托、社区代管；
2.上报受理主体：县区房管局、办事处、乡镇政府；
3.老旧小区：办事处、乡镇政府。
第三十四条 从事物业服务活动的企业应当依法设立，具有独立的法人资格，遵守法律、法规，遵守社会公德、商业道德，诚实守信，接受政府和社会公众的监督，承担社会责任。
物业服务人应当积极协助街道办事处、乡镇人民政府、公安机关及其派出机构做好社区安全防范管理工作。
物业服务人应当加强对员工、物业服务外包人员的文明服务教育和管理。
物业管理专业律师团队解读：
1.物管企业基本要求；
2.物管企业的安全防范义务。
特别提示：
1.物管企业安全防范义务：积极协助；
2.追究物管企业安全责任义务，本条款不能作为法律依据，还需要其他法律、法规规定。
第三十五条 物业服务人可以将物业服务区域内的秩序维护、清洁、绿化、共有部分和共用设施设备的维修养护等专项服务事项，委托给专业性服务组织或者其他第三人。
电梯、消防设施等具有专业技术要求的设施设备，应当由具有相应资质的专业性服务组织进行维修养护。
物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
物业管理专业律师团队解读：
1.物管专项事务的委托；
2.禁止条款：不能全部转委托；不能肢解后分别转委托。
特别提示：
1.类似于建筑工程有关规定：可以专项委托；不可以全部转委托或肢解后分别转委托。
第三十六条 物业服务人应当健全物业服务质量保障措施，建立服务投诉快速处理机制，定期收集业主意见建议，接受业主监督，提升物业服务质量。
物业管理专业律师团队解读：
物管企业安全保障和投诉监督机制建立健全。
第三十七条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修养护、清洁、绿化和经营管理业主共有部分，并履行下列义务：
（一）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
（二）采取加强日常巡查、设置警示标志等合理措施保护业主的人身和财产安全，及时排除安全隐患或者向有关部门报告；
（三）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；
（四）制定突发事件应急预案，定期组织演练；
（五）引导业主和物业使用人进行垃圾分类处理；
（六）配合街道办事处、乡镇人民政府、行政执法机关和居（村）民委员会做好物业服务区域内的相关工作；
（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。
物业管理专业律师团队解读：
1.物业服务的基本内容。
特别提示：
1.注意法定性，必须包含本条款基本内容；
2.注意约定性，物管合同可以约定其他内容。
第三十八条 物业服务人应当在物业服务区域内显著位置公示并及时更新下列信息：
（一）物业服务人营业执照，物业服务事项和质量要求，收费项目、标准和方式等；
（二）物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；
（三）物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况；
（四）利用物业共有部分、共用设施设备经营以及收益情况等；
（五）专项维修资金使用情况；
（六）电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维修养护情况；
（七）其他需要公示的信息。
业主、业主委员会对公示内容提出异议的，物业服务人应当及时答复。
物业管理专业律师团队解读：
物管企业必须公示的内容。
第三十九条 物业服务收费应当参考物业服务技术规范和相关标准，按照有关规定实行政府指导价和市场调节价。
实行政府指导价的，根据国家、省有关规定执行。实行市场调节价的，物业服务收费遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定。
业主、业主委员会有权对物业服务人违法收取物业费的行为，向市场监督管理部门投诉、举报。
物业管理专业律师团队解读：
1.物业收费标准的原则；
2.物业收费合规、协商、约定、公示；
3.物业收费的违规投诉。
特别提示：注意违法收费投诉受理主体：市场监督管理局。
第四十条 物业服务人可以根据物业服务区域居民宠物代管、车辆租借、家电维修、家政保洁、助老托幼等生活需求，与业主或者物业使用人依法订立个性化服务合同，提供有偿服务。
物业服务人提供个性化服务事项的，应当公示服务标准和收费标准。
物业管理专业律师团队解读：
物管个性化服务的内容、标准、收费、公示。
第四十一条 鼓励和扶持物业服务人、专业服务机构及其他单位和个人，为物业服务区域内的老年人提供助餐助洁、医疗照料、精神关爱等多种形式的服务。
物业管理专业律师团队解读：
鼓励、扶持为老年人多项式服务。
特别提示：此条款非强制性条款。
第四十二条 业主应当按照合同约定支付物业费。物业费可以按月、季度预收，但是预收期限最长不得超过一年。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止或者限制供电、供水、供热、供气等方式催交物业费，也不得采取限制或者变相限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位等方式催交物业费。
物业管理专业律师团队解读：
1.物业费收取的约定与预收时间限制；
2.物管企业催收的方式；
3.物管企业催收禁止行为。
第四十三条 物业服务人应当妥善保管下列物业档案：
（一）业主档案；
（二）规划、设计、施工、承接查验阶段的相关手续及资料；
（三）房屋权属清册、房屋维修养护记录等房屋基础资料；
（四）物业服务区域内监控系统、消防设施、电梯等共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；
（五）专项维修资金使用的相关资料；
（六）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。
业主自行管理的，由自行管理组织或者机构履行保管义务。
物业管理专业律师团队解读：
物业档案的范围。
特别提示：
1.业主档案的保密义务；
2.维修基金资料内容很多。
第四十四条建设单位、物业服务人、首次业主大会筹备组、业主大会、业主委员会等组织和个人在收集、使用业主或者物业使用人相关信息时，应当遵循合法、必要、正当的原则，采取充分的安全技术防范措施，确保其收集、存储的个人信息安全。
前款规定的组织和个人不得泄露或者篡改其收集、存储的个人信息；未经本人同意，不得将个人信息用于与物业服务与管理无关的事项。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主信息收集、管理、使用规定；
2.业主信息收集、管理、使用规定禁止条款。
第四十五条物业服务合同终止的，物业服务人应当退出物业服务区域，依法履行交接义务，不得以业主拖欠物业费、对业主共同决定有异议等为理由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进入物业服务区域提供服务。
原物业服务人拒不交接，或者拒不退出物业服务区域的，业主委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区县（市）物业管理主管部门报告，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业服务区域。
新物业服务人不得强行接管物业，按照约定承接物业时，应当对共有部分、共用设施设备进行查验。
物业管理专业律师团队解读：
1.物管企业退出的后合同义务；
2.物管企业拒不退出的处理；
3.新物管企业进入要求。
特别提示：
1.拒不退出的报告主体与受理主体；
2.行政处理与法院诉讼的比较与选择适用。
第四章 物业使用
第四十六条 业主、物业使用人、物业服务人应当遵守法律、法规和规章的规定以及管理规约的约定，按照规划用途安全、合理使用物业。
物业服务区域内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、主体结构；
（二）侵占、损坏共有部分、共用设施设备；
（三）擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、绿地或者其他场地；
（四）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观；
（五）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；
（六）擅自架设或者私自拉设电线、电缆；
（七）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；
（八）在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者携带电动自行车乘坐电梯；
（九）排放有毒、有害等污染环境的物质，露天烧烤、露天焚烧杂物；
（十）制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风；
（十一）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；
（十二）占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面，损坏消防设施及器材；
（十三）在建筑物、构筑物上涂写、刻画、张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物；
（十四）违规出租房屋或者擅自改变房屋用途；
（十五）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位，违反规定停放车辆；
（十六）违反规定饲养动物或者饲养动物干扰他人正常生活；
（十七）利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（十八）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
违反前款规定的，物业服务人、业主委员会应当采取合理措施予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的，及时报告有关行政主管部门并协助处理，有关行政主管部门应当依法处理。
物业管理专业律师团队解读：
1.业主、使用人、物管企业禁止性行为；首次业主大会筹备组申请成立的主体；
2.违法规定报告、处理主体、程序；
3.有关行政主管部门处理义务。
特别提示：
1.常见破坏承重、违法搭建、噪音、电单车上楼；
2.劝阻、制止主体；接受投诉主体；有权处理主体。
第四十七条 物业服务区域内按照规划建设的共有部分、共用设施，任何单位和个人不得擅自改变其用途。确需改变的，应当经业主共同决定并依法办理相关审批手续。
维修、更新共有部分、共用设施设备的，相关业主、物业使用人应当予以配合。
物业管理专业律师团队解读：
1.公共部位、公用设施不得擅自改变用途；
2.确需的，共同决定并办理审批手续。
特别提示：
1.公共部位、公用设施可以改变用途；
2.前提是共同决定并办理审批。
第四十八条物业服务区域内下列收益是依法属于业主共有的公共收益：
（一）依法利用业主共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益；
（二）利用业主共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益；
（三）利用业主共有的停车场出入设施、电梯间、楼道及户外区域设置广告获得的收益；
（四）因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；
（五）公共电信设施占用场地使用费等；
（六）共有部分被依法征收的补偿费用；
（七）公共收益的孳息；
（八）依法属于全体业主的其他收益。
公共收益主要用于补充专项维修资金，也可以经业主共同决定用于业主委员会工作经费，或者物业管理其他事项。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。
物业管理专业律师团队解读：
1.公共收益的项目；
2.公共收益的使用；
3.公共收益的禁止事项。
特别提示：
1.目前，郑州市物业管理中的热点、难点、痛点；
2.物管企业要更新观念，依法办事；
3.业委会、业主要依法维护自己公共收益部分权益。
第四十九条 公共收益应当存入以业主大会或者业主委员会名义开设的专用银行账户，业主委员会可以自行管理，也可以委托专业机构进行管理。公共收益收支账目等会计资料应当在物业服务区域内显著位置公示。业主有异议的，有权查询相关账簿。
未成立业主委员会的，公共收益可由物业服务人代为收取、保管，并单独列账，独立核算，接受业主监督。业主委员会成立后，物业服务人应当将经审计的公共收益会计资料及款项移交业主委员会。
业主委员会或者物业服务人不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。
物业管理专业律师团队解读：
1.公共收益管理、公示；
2.公共收益管理的禁止事项。
特别提示：
1.业主公共收益权益维护，从管理、公示开始；
2.物管企业要转变观念，依法办事，注意第六十九条罚则。
第五十条 新建物业服务区域内的供电、供水、供热、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备及其安装，应当符合国家技术标准和专业技术规范；老旧小区内的专业经营设施设备需要改造的，应当依法进行改造。
除与设施产权人另有约定外，专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新，相关费用依法计入成本。
物业管理专业律师团队解读：
1.配套生活设备设施的合规要求；
2.相关费用的核算。
特别提示：没有对网络等可选择服务限制选择做出规定，是一个遗憾。
第五十一条 建设单位应当在物业服务区域内公布维修联系方式，按照规定或者合同约定履行物业保修责任。物业服务人应当协助业主联系建设单位履行保修责任。
物业管理专业律师团队解读：
1.物管企业的维修责任；
2.其他维修主体的物管企业通知、协助义务。
特别提示：事情不大，物管企业的通知、协助义务有了明确规定。
第五十二条 因维修、养护或者保护公共利益，业主、物业使用人、相关单位确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意，并与物业服务人协商确定施工方案，接受物业服务人现场检查。
因维修、养护或者保护公共利益，物业服务人确需临时挖掘道路、绿地、其他场地的，应当征得业主委员会的同意，向全体业主及时公告施工方案和施工期限，并按照有关法律、法规规定办理相关手续。
业主、物业使用人、相关单位、物业服务人应当将临时挖掘的道路、绿地、其他场地以及临时迁移的共用设施设备，在约定期限内恢复原状。
物业管理专业律师团队解读：
1.临时使用等的同意主体；
2.使用等后的恢复义务。
第五十三条 鼓励和支持符合条件的既有住宅加装电梯。既有住宅加装电梯应当坚持业主自愿、社区引导、充分协商、保障安全、依法监管的原则。
既有住宅加装电梯的安装使用、资金筹集由业主共同决定。
既有住宅安装电梯的物业管理由业主与物业服务人另行约定，其维修养护应当委托专业性服务组织进行。
既有住宅加装电梯的具体办法由市人民政府另行制定。
物业管理专业律师团队解读：
1.既有住宅按照电梯的基本原则、费用承担；
2.新装电梯的后期物业管理约定；
3.郑州市加装电梯办法另行制度。
特别提示：
1.加装电梯的地方性法规依据；
2.不能违背上位法如《民法典》相关规定；
3.郑州市级加装办法另行规定并相关优惠。