宅基地使用权的概念和特征、权利义务内容、权利取得以及登记

编者按：
本文主要涉及《民法典》物权编第十三章宅基地使用权。根据我国《宪法》第十条及《民法典》第二百四十九条、二百六十条所确立的我国土地所有权制度，城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地也属于集体所有。也就是说，土地的所有权主体为国家和集体，个人不享有土地的所有权。
基于我国农村土地改革历史发展进程及农村发展现状，国家设立土地承包经营权及宅基地使用权，将集体土地的使用权授予符合条件的集体经济组织内成员，用以从事农业生产经营以及建造居住房屋，保障了广大农民安身立命之根本，带有社会福利的性质。
一 法律规定
本章共四条，涉及到宅基地使用权的内容、宅基地使用权的法律适用、宅基地灭失后的重新分配、宅基地使用权的变更登记与注销登记四个方面的内容。
本章的关联法规主要涉及《土地管理法》、《不动产登记暂行条例实施细则》。本章的关联法规，具体如下表（上下滑动查看）：

二 相关问题
围绕《民法典》物权编第十三章宅基地使用权，本文主要讨论如下三个问题：
（一）宅基地使用权的概念和特征
宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在集体土地上建设住宅及其附属设施的权利。宅基地使用权作为一种用益物权，是我国法律的特有规定。除了用益物权的一般特征之外，宅基地使用权有以下特征：
（1）主体的特定性。宅基地使用权的主体具有特定性，有的学者也将此总结为主体具有身份性，宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，外乡、外村的居民除非依法将其户口迁入本集体经济组织，否则其不具备该项权利的主体资格。因此，对于城镇居民购买宅基地使用权的，由于受到法律规定对宅基地使用权主体资格的严格限制，其购买行为因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
此外，因宅基地使用权具有福利性，是对本集体经济组织成员利用本集体经济组织土地进行生活的权利，《土地管理法》也明确规定了，一户只能拥有一处宅基地，由此可见，宅基地使用权的主体只能是本集体经济组织成员，对于其他集体经济组织成员购买本集体经济组织成员宅基地使用权的行为也归于无效。
《最高人民法院关于印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>的通知》中也对此进行了明确，该《会议纪要》第十九条阐明，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同的效力认定为无效。因此，本集体经济组织以外的个人也无法通过购买宅基地之上建造的房屋而根据“房地一体”原则实际受让宅基地使用权。在实务中，当继承、农村户口转变为城镇户口等，宅基地使用权并不随之消灭，从外观上看，宅基地使用权与集体经济组织成员身份相分离。但是，并未打破宅基地使用权主体的特定性，至少宅基地使用权设立时，宅基地使用权人须为本集体经济组织成员。
此外，根据《土地管理法》第六十二条规定了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，该规定实质上明确了宅基地使用权的主体为农户，以户为单位享有权利，并且原则上一户只能拥有一处。当户内人口死亡等出现流动、变化的，宅基地使用权并不随之消灭，该户剩余成员仍能继续占有、使用该处宅基地。
（2）宅基地使用权的客体为集体所有的土地。对于宅基地使用权客体的特定性这一特征，因现今宅基地使用权仅存在于集体组织土地，部分情况下该特征会被忽略。结合我国土地改革历史沿革来看，曾经宅基地使用权分为农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权，城镇宅基地使用权是基于历史原因形成的，由城镇私房所有者及经批准在城镇建房的城镇居民享有的。直至1982年《宪法》出台，城市土地归国家所有，城镇宅基地使用权经历了国有土地使用权、建设用地使用权的演变，直至今日，宅基地使用权的客体范围限定在集体所有的土地。
（3）用途的特定性。宅基地使用权作为农村集体经济组织成员享有的福利，无偿取得宅基地，以达到保障最基本的生活条件的目的。因此，法律对宅基地使用权的用途进行严格的限制，即只能用于建造住宅及其附属设施，包括居住房屋以及与居住生活有关的其他建筑物和设施，如厨房、厕所、院墙等。利用取得的宅基地使用权建造以盈利为目的的生产及商业用房为法律所禁止。对于是否可以在住宅中进行家庭经营活动，尚存争议。
总的来说，由于宅基地使用权存在用途限制，使用权人不得在宅基地上建造非居住用途的厂房等建筑物，但是，使用权人建造住宅后，利用住宅从事家庭式生产经营活动的，则是对所建住宅行使所有权，不属于法律禁止的用途。
（二）宅基地使用权的权利义务内容
宅基地使用权人享有的权利：
第一，占有及使用权。权利人有权占有经依法批准其享有的宅基地，并有权将其用于建设个人住宅及与居住生活相关的其他建筑物及其附属设施。
第二，利用宅基地使用权获得部分收益。《民法典》中对宅基地使用权仅规定了占有和使用权能，但结合实际生活情况来看，权利人对在其宅基地之上种植的粮食、蔬菜、树木，有权收获粮食、蔬菜、果实，获得此部分使用宅基地而产生的收益，还可以获得房屋出租后的租金收益。
权利人除了享有上述权利外，还负有按照规定的用途使用宅基地、接受政府和乡村统一规划等义务。需要注意的是，《民法典》第三百九十九条规定，宅基地使用权不得抵押。
（三）宅基地使用权的取得及登记
（一）宅基地使用取得方式。
第一，通过审批取得新增的宅基地使用权。根据《土地管理法》规定，农村村民符合一定条件的情况下，经过相应的审批程序，才能申请宅基地。
第二，通过集体组织成员的转让以及继承获得的宅基地。根据我国法律确立的“房地一体”原则，权利人通过出卖、赠与住宅后，该住宅占用的宅基地使用权一同转移。宅基地使用权只能转让给本集体经济组织成员。此外，在《土地管理法》中还规定，允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。
（二）对于宅基地使用权的取得法律未规定必须进行登记。
我国立法对一般不动产的变动规定了以登记生效主义为原则，以登记对抗主义为例外。但是，宅基地使用权问题与一般的不动产变动不同，宅基地使用权须经有权机关依法批准后才能取得，取得后才能依法登记。因此，立法基于农村实际情况，并未在宅基地使用权的取得确立登记生效主义。
此外，部分学者还认为，宅基地使用权经过批准，即获得与经过登记具有同等效力，宅基地使用权不得单独转让，亦不得办理抵押，批准后同一宅基地不会再设立宅基地使用权，已经能够达到登记所要达到的效果。
（三）已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
当宅基地使用权转让后，宅基地使用权主体发生变更，基于登记生效主义之要求，应及时办理变更登记。当宅基地使用权因自然灾害等灭失的，根据《民法典》第三百六十四条规定，对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。此时若不进行注销登记，则将因名下已有宅基地而影响宅基地使用权人重新分配宅基地。
三 参考案例
（一）享有宅基地使用资格的人应具有本村集体经济组织成员身份——曹某1等与曹某2分家析产纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2022）京民申271号】
裁判观点：《中华人民共和国民法典》第三百六十二条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的农村宅基地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施，从而保障户内成员的基本居住需求。农村宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础，享有宅基地使用资格的人应具有本村集体经济组织成员身份。集体经济组织成员原则上和通常的认定标准为户籍性质，即是否属于本村的农业户籍人口。
在本案中，涉案院落是曹某2户籍登记地，且曹某2户籍性质为农业户口，因此依据法律规定，曹某2对涉案院落宅基地应享有一定权益，在涉案院落拆迁时，其享有权益所对应的拆迁利益应归曹某2所有。
（二）农村住房是可以出卖的，相应的宅基地使用权随着房屋的转让而有条件的转让——张彩琼诉刘世合宅基地使用权纠纷案（（2018）闽02民终580号）
裁判观点：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”
可见，农村宅基地使用权有着特定的身份限制，非农村集体经济组织成员不得享有，但农村住房是可以出卖的，相应的宅基地使用权随着房屋的转让而有条件的转让。根据《中华人民共和国物杈法》第一百五十三条和第一百五十五条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应及时办理变更登记或注销登记”。该规定已明确了宅基地使用权可以转让，法律未禁止集体经济组织内部成员间的宅基地使用权转让行为，有条件的宅基地使用权转让行为受法律保护。
（三）认定宅基地房屋权属一般以审批文件或宅基地使用权证上的核定人员为准，农村集体组织成员丧失其农村集体组织成员主体资格以后并未丧失对宅基地使用权的继承资格——崔科诉崔书返还原物案【（2018）津01民终4395号】
裁判观点：在我国的房地管理制度上，房屋所有权和土地使用权的关系一般被概括为“房地一体原则”。所谓房地一体原则，是指土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有权归属于同一主体，在房地产转让时，房屋所有权和土地使用权必须同时出让；反之亦如此。对于农村宅基地及地上房屋，同样适用这一原则，宅基地使用权和地上房屋的权利主体应是一致的。宅基地使用权人依法对集体所有的土地占有和使用，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。村民在宅基地上建造房屋，须履行相关的建房审批手续。认定宅基地房屋的权属一般以农村建房用地审批文件或农村宅基地使用权证上的核定人员为准。
我国继承法明确规定，公民的房屋是公民个人的合法财产，可以作为遗产予以继承。也即，宅基地上的房屋是可以继承的。根据“房地一体”的原则，公民继承了房屋当然可以使用房屋所占的宅基地。同时，现行法律并未规定农村集体组织成员丧失其农村集体组织成员主体资格以后相应丧失对宅基地使用权的继承资格。本案中，上诉人与被上诉人作为同胞兄弟，依据涉诉分家单中有关财产处置的约定，分别取得对其父母相应房产及房产所在土地宅基地使用权的继承，双方对此应无异议。而被上诉人的户籍、身份变更情况，并不会因此导致其继承资格或物权的丧失。
参考文献
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