房屋出现质量问题，买受人能否拒绝收房？

开发商交房时，房屋质量是业主关注的核心问题之一。房屋质量问题有哪些类型？买受人能否一概拒绝收房？开发商要承担什么样的责任？笔者结合实务经验及典型案例对房屋质量问题引发的纠纷及裁判规则进行探讨。
一、房屋质量问题的分类
依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，以及第十条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担” 。可以看出，现有法律规定将房屋质量问题分为三种：（1）房屋主体结构质量不合格；（2）除主体结构外，严重影响正常居住使用的重大质量问题；（3）其他一般质量问题。
二、实务中法院对房屋质量问题类型的认定
（一）何为房屋主体结构质量不合格
房屋的主体结构相对而言比较容易理解，是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系。主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，如：地基、梁柱、承重墙等。关于主体结构的具体分部分项工程在《建筑工程施工质量验收统一标准》中有详细界定。
房屋主体结构与房屋的安全挂钩，一般而言，沉降不均匀导致的楼体倾斜、混凝土强度不够、影响安全的墙体或楼板裂缝等，均属于房屋主体结构质量不合格。
案例1: （2018）最高法民申3182号
审判要旨：案涉房屋经鉴定存在混凝土保护层厚度不满足设计要求；所测梁最大偏差不符合规范要求；西侧室外分户隔墙基础存在不均匀沉降、歪闪、倾斜；局部墙体根部保温层、散水明显开裂下沉，地下室内外墙及基础底板存在严重渗漏缺陷；沉降差不满足《建筑地基基础设计规范》要求等问题。涉案房屋存在主体结构不合格、影响正常居住的质量问题。
案例2: （2020）豫民申2623号
审判要旨：抽检的8个构造柱的混凝土抗压强度均不合格，可以判定案涉房屋的构造柱混凝土强度不合格，构造柱主要作用是增强建筑物的整体性和稳定性，加强建筑物的抗震能力，是防止房屋倒塌的一种有效措施，属于《砌体结构工程施工质量验收规范》(GB50203-2011)、《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2013)等国家标准中规定的砌体结构部分的配筋砌体，属于房屋主体结构，故案涉房屋主体结构质量不合格。
（二）何为严重影响正常居住使用
实务中，“严重影响正常居住使用”与“一般质量问题”的边界较为模糊，在审判过程中法官拥有较大的自由裁量权，多依据自己的生活经验进行判断。
江苏省高级人民法院民一庭在《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究——〈商品房买卖合同司法解释〉施行十五年回顾与展望》一文中总结道，“我们认为，对于严重影响正常居住使用的判断标准，首先应遵从合同约定。合同未约定的，参照一般商品房质量交付标准，并考虑购房人的合理期待。实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：（1）出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；（2）出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；（3）房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；（4）水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；（5）消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；（6）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；（7）其他严重影响正常居住使用的情形。”
根据江苏省高级人民法院民一庭的总结，笔者认为，判断房屋质量问题是否属于严重影响居住使用，应当从以下方面考虑：（1）房屋质量问题是否对买受人的健康、生命和财产安全造成重大影响；（2）房屋质量问题是否严重干扰和影响买受人的正常生活；（3）房屋质量问题能否修复。
此外，一般质量问题如经多次维修都无法恢复正常，也应当属于严重影响正常居住使用的情形。
案例3: (2019)苏06民终4081号
审判要旨：嘉中公司却在数年时间内敷衍搪塞消费者，不积极整改，也未真正解决质量问题。案涉房屋经鉴定存在多处渗漏、开裂，经嘉中公司多次维修仍无法修复，严重影响房屋的使用。
（三）何为一般质量问题
轻微的渗漏、裂缝、墙面空鼓、墙皮脱落、门窗破损等，可以通过修复恢复正常，不会影响到买受人的居住使用，这类问题当属一般质量问题。
案例4:（2014）鄂武汉中民终字第00296号
审判要旨：案涉房屋存在漏水、墙面渗水、门窗密封不严、小露台地面高于室内等质量问题，并不影响买受人的正常居住适用，属于一般质量问题，可以通过维修予以解决。
三、不同质量类型问题下买受人的权利与开发商的责任
1、房屋主体结构质量不合格
依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，房屋主体结构质量不合格，买受人可以拒绝收房，并可请求解除合同和赔偿损失。
其中就损失问题，除已产生的直接损失外，买受人亦可以主张间接损失，主要是房价上涨的增值或差价损失。
案例5:（2020）豫民申2623号
审判要旨：合同解除后，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。买受人支出的拆墙清运费、垃圾清运费、装修许可证工本费、装修押金、装修许可证押金、装修设计费、契税、绿化树款、中央空调工程款、水电料费、建筑材料及人工费等属于实际损失，应予支持。买受人请求的房屋增值部分属于合同正常履行时可以获得的利益，依法应予支持。
2、严重影响正常居住使用
依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人同样可以拒绝收房，并可请求解除合同和赔偿损失。
案例6: (2020)粤民申7375号
审判要旨：案涉房屋所在楼层楼板存在严重质量问题及安全隐患，严重影响正常居住使用，不符合法定交付条件，二审判决认定案涉房屋存在质量问题，郭卫忠等可以拒绝收房，并无不当。
3、一般质量问题
同样依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，对于一般质量问题，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担；但买受人不得拒绝收房，也不能要求解除合同。
案例7:（2019）桂05民终994号
审判要旨：案涉房屋在买受人现场验收时确实存在门边破损、局部渗水等问题，但该问题处于可予修复完善之范围内，尚未影响至房屋买卖合同目的实现之严重程度，系为质量瑕疵，买受人可要求出卖人承担修复等违约责任，但不得以此为由拒收房屋或解除商品房买卖合同。
案例8:（2019）浙03民终1822号
审判要旨：案涉房屋虽出现一些质量问题，但并不影响结构安全，且存在的质量问题可以修复，结合买受人仍在房屋中居住的事实，可以认定房屋存在的质量问题并未达到严重影响居住使用的程度，买受人以此为由主张解除商品房买卖合同，依据不足。
四、结语
质量问题是商品房买卖双方都颇为关注的问题，对于买受人来讲，收房时一定要仔细查验，确定质量问题的类型，依法正确维权；对于出卖人来讲，也要直面质量问题，承担自己的责任和义务，尤其要防止本来是小瑕疵，反而百般推诿，不积极修复，后期演变成严重问题的风险。