租的房被抵押了，我会“房财两空”吗？

高昂房价已经成为横亘在大城市追梦人面前的巨大难题，于是许多人选择租房，以为租房风险会小很多。事实真的如此吗？不妨来做一道法考题，体会一下现实与考题交相辉映的“酸爽”：
2013年2月1日，王某以1套房屋为张某设定了抵押，办理了抵押登记。同年3月1日，王某将该房屋无偿租给李某1年，以此抵王某欠李某的借款。房屋交付后，李某向王某出具了借款还清的收据。一个月以后，当李某得知房屋上设有抵押后，与王某修订了租赁合同，把起租日改为2013年1月1日，张某实现抵押权时，要求李某搬离房屋。
请问以下哪些表述正确?
A. 王某、李某的借款之债消灭
回答正确 √
B. 李某的租赁权可对抗张某的抵押权
回答错误 ✕
C. 王某、李某修订租货合同行为无效
回答正确 √
D. 李某可向王某主张违约
回答正确 √
你选对了吗？
原因具体不多赘述，通俗点说就是：李某想以房租抵个债，又是租房又是改合同。一波操作猛如虎，最后抵债租房协议因为恶意串通损害他人利益无效，不但借款要不回来，人也要被抵押权人赶出去，可谓“房财两失”！许多人觉得不解，甚至不公，但现实中，比法考题更糟心的租房困境比比皆是。为何李某手上的租赁合同在张某抵押权面前变成了一张“空头支票”？来看一个真实案例：

申请执行人卫某与被执行人李某房屋买卖合同纠纷案执行过程中，法院拟对被执行人李某名下位于闵行区某房产地下1层三间储藏室进行拍卖。案外人杨某向法院执裁部门提出异议认为其对涉案房产中的其中一间房屋享有租赁权，并提供了与被执行人李某在查封前签订的租赁合同、租金交纳等证据以证明其对该房产的租赁期限自2018年11月1日至2023年10月31日，且目前租金如约支付至2020年7月31日。
经审查，法院认为该涉案房产已于2017年3月21日被中国对外经济贸易信托有限公司核准债权数额为230万元的抵押登记。按照《合同法》第229条确立的“买卖不破租赁”原则，无论房屋交易还是产权变更都不会影响该房屋的租赁协议，为什么抵押拍卖就能破了租赁效力呢？
这是因为该租赁协议是在抵押权设立之后签订，故不能对抗抵押权，案外人的租赁权应在本院拍卖涉案房产成交后自行解除，也即“先抵后租”情形下成立的租赁权，不能排除执行。法院最终裁定驳回了案外人杨某的异议请求。
普法时间到：
法条索引
《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
“先抵后租”
是现行司法解释对“买卖不破租赁”原则的两种例外规定之一，同样“先封后租”也不适用该原则。在“租抵并存”情形下，特别需要注意以下几个问题：
1、租赁和抵押的存在顺序对租赁效力有何影响？
“订立抵押合同前”抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即抵押权人拍卖、变卖抵押物后，仍适用买卖不破租赁规则，新的所有权人应法定承受原租赁合同。
2、先抵后租前提下，抵押权都能破租赁吗？
分两种情况（1）若抵押权已登记，则不再适用买卖不破租赁。（2）若抵押权未登记（仅限于动产），仍适用买卖不破租赁。
3、“先抵后租”后，承租人和抵押人责任如何承担？
司法解释规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
便利贴上线：
房屋租赁所涉金额巨大，尤其大多数营业性用房还存在抵押。因此作为房屋承租主体，闵法君建议在签订租赁合同前应谨慎审查房屋权利现状！
敲黑板三下！要确保标的房产在签订合同时是“清洁无污染”的。即需要确认标的房产是否存在被司法机关查封的情况，是否设定有抵押权等担保物权。尤其是对于签订租赁年限较长合约的（一般期限为5年以上合约），且标的房产面积大、租金总价高的，建议除按上述步骤履行调查义务外，还可通过中国执行信息公开网、中国裁判文书网、天眼查、企查查等信息公开平台，查阅核实合同相对方的个人（或公司等主体）是否有涉案诉讼正在进行，是否存在失信信息等相关风险因素（上述平台对于此类信息，均可免费查阅），以帮助自身合理评估是否租赁涉案房产以及租赁的安全期限。
踩坑也别怕：
有时候，即使签订租赁合同前房屋没有权利瑕疵，但还有一种最无奈的情况，出租人在合同履行期间（尤其是租期合约较长、或是相对方为公司主体）有可能因为种种原因成为了其他案件中的败诉方，继而成为被执行人，而作为其名下的房产，极有可能被法院查封、拍卖！
这时，如何才能牢牢确保你的租赁权得到法律的保护，也即“先租后抵”“先租后查封”情形下，如何确保排除执行呢？让我们再来划个重点：
1、保存好租赁合同
因为当你提出异议时，法官会审查你合同的真实性和合法性。
2、保存好支付租金的凭证
因为当你提出异议时，法官会审查你支付租金的情况。在此呼吁：务必减少现金支付，尤其是较大金额租金的，通过转账等电子支付、移动支付等手段，并简要注明支付内容，能最大限度保护你的合法权益，当然，小金额的现金支付，也必须索取收据留存。
3、实际占有并使用该房产，并保管好能证明你占有使用该房产的证据
这可是判断承租人占有涉案房产是否认定为虚假租赁的重要依据。若你能够提供每一期缴纳物业费、水电煤等费用的所有凭证，物业公司或者当地村居委能证实你实际占有使用的事实，再或者你能提供装修该房产的协议等等等等证据，来证明你实际占有并使用涉案房产的话，那法官认定你租赁协议真实性的概率就会大大提高。
法学界有这么一句话“人们嘴上挂着的法律，其真实含义是财富。”希望每一个为梦想赶路的你，在看完这篇文章以后能多掌握一些关于租房的避坑方法，毕竟房子是租来的，烦恼可不是。