二手房买卖中，业主对共有部分的权利你关注了吗？

二手房买卖中，通常买方会重点关注房屋本身的产权、面积、使用功能等各方面是否存在瑕疵，然而对共有部分的权利却较少关注。
《中华人民共和国民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”即业主的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权和对共有部分的共有权以及共同管理权，三者之间紧密相连。在房屋转让时，伴随业主对专有部分的所有权一并转让的还应当包括业主基于共同管理约定对共有部分所享有的权利。下面以一则案例予以说明。
案情摘要
原告高某（以下简称原告）于2016年2月同被告张某签订房屋买卖合同，约定被告张某（以下简称被告）将其所有的位于南京市江宁区xx小区x幢A室房屋出售给原告，建筑面积125.05平方米，套内建筑面积111.14平方米，分摊面积13.91平方米；房款198万元。合同签订后，原告付清了房款，被告于同年3月协助将房屋权属变更登记至原告名下，同年5月向原告交付了房屋。
案涉南京市江宁区xx小区x幢A室房屋系被告于2006年6月从xx房地产开发有限公司处购得，2007年8月，案涉房屋所在单元全体业主共同委托小区物业服务单位对该单元地下室进行了分隔，按照单元总户数12户共分隔出12小间，并依序进行编号，通过抽签的方式确定使用人。其中7号小地下室由A室业主使用，被告支付了分隔费676元。被告出售房屋时未告知原告7号小地下室情况。
2020年8月原告得知7号小地下室相关情况，遂要求被告腾空7号小地下室并交付给原告，被告拒绝原告请求，认为A室的单元地下室不计入公共分摊面积，不属于业主共有部分，且7号小地下室不是房屋附属设施，与A室房屋没有关系，被告可以单独进行处置，被告并未在房屋买卖合同中约定将7号小地下室转让给原告。
法院裁判
第一，案涉地下室属于业主共有部分。根据民法典第274条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，A室的单元地下室并不属于建筑物区分所有权中业主专有部分，而是建筑区划内的公用设施，属于业主共有部分。并且A室所在单元在构造上、功能上具有相对独立性，该单元的地下室能够单独使用，与该单元的业主具有使用上的利害关系，因此该单元的地下室属于该单元全体业主共有。7号小地下室系从A室的单元地下室分隔出来分配给A室业主单独使用的共有部分，其性质仍属于业主共有。
第二，被告应当将7号小地下室交付原告。根据民法典第271条以及273条第二款的规定，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。法院认为，从维护小区公共秩序和业主利益的角度出发，业主转让专有部分时，不仅其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，而且其基于业主共同管理约定所享有的共有部分专有使用权也应当一并转让，既有的共同管理约定对继受取得业主权利的房屋受让人继续有效，房屋转让人应当协助将其独占使用的共有部分交付于受让人。本案中，被告基于共同管理合意独占使用7号小地下室，被告向原告转让A室房屋，7号小地下室的独占使用权应当一并转让，被告应当协助将7号小地下室交付于被告。
律师提示
民法典规定，业主转让建筑物专有部分时，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
实践中，从维护公共秩序和业主利益角度出发，一般认为业主基于共同管理约定对共有部分享有的专有使用权也应当一并转让。因此，在二手房交易中，房屋买受人除了向业主了解交易房屋的详细情况之外，还可以通过向小区的物业公司、周边业主了解交易房屋的实际情况，同时还可以实地走访，对交易房屋所在小区的公共区域多加了解，尽量避免在交易过程中产生纠纷。