物业禁止业主封闭自家阳台，合法&违法？

随着城市化进程加快，而因商品房的居住，使用发生的矛盾也增多。其中，业主是否可以封自己阳台的争议，始终是部分小区业主与物业公司之间争论不休的热点问题，一再引起社会的关注。
一、封与不封，正方反方的理由都很充分
01支持封阳台观点：
出于安全考虑，防止小孩或者宠物坠楼是比较主流的原因。此外，考虑到下雨、灰尘对室内卫生的影响等，也是业主方认为应该封阳台的理由。当然，封阳台能增加室内使用面积，也是业主选择封阳台的理由之一。
02不支持封阳台观点：
主要是考虑建筑外立面的统一性。有很多因为封阳台造成原建筑外立面改变，设计师的审美细节败给封窗的包工头的案例，虽然封窗看起来是只封了自己一户，但对整体建筑外立面的破坏，其实损坏了其他邻里的权益。
外立面整洁的房子，二手房都要更卖得起价。不支持封阳台的观点一方，更多考虑是可能是影响项目品质，以及二手房价格。
二、司法裁判的不同观点
阳台是否可以由业主自行封闭，在各地的司法实践不一。以下我们从一个经历一审、二审和再审的案例来梳理下相关的司法观点：
成都仁恒物业管理有限公司、王正德物业服务合同纠纷再审民事判决书
审理法院： 四川省高级人民法院
案 号： （2019）川民再169号
案 由： 服务合同纠纷
原告：成都仁恒物业管理有限公司
被告：王正德，恒滨河湾小区业主。
基本事实：
王正德系滨河湾小区业主，仁恒物业公司前期物业服务的物业管理公司。双方签订《前期物业服务合同》和《临时管理规约》中约定，（十）不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳蓬、防护栏、晾衣架、花架、鞋架、封闭阳台等，业主王正德签署《承诺书》，承诺遵守《临时管理规约》。
王正德接收房屋后，将其阳台上的原玻璃隔栏拆除，重新安装了落地玻璃窗，仁恒物业起诉要求拆除在阳台上安装的落地玻璃窗，恢复阳台原状。
【一审法院观点：物业公司胜诉，业主拆除封闭阳台】
1.王正德将阳台原有的玻璃拆除后，重新安装了落地玻璃，已经改变了阳台的形状和隔栏的规格，从外观上看，与相邻的其他房屋有较大的区别，影响了整栋楼房的整体外形和美观，其行为损害了小区其他业主的合法权益，该行为应予纠正。
2.王正德其与仁恒物业公司签订《前期物业服务合同》，并出具《承诺书》，王正德在将原来开放式的阳台拆除玻璃后，重新做成了落地式的封闭阳台，违反了上述协议的约定及自身作出的承诺，违反了诚实信用原则，也违反了《临时管理规约》的约定。
【二审法院：改判物业公司败诉，支持业主封闭阳台】
1.阳台属于业主的专有部分，王正德对于其房屋所属阳台享有占有、使用、收益、处分之权利。仁恒物业公司并无证据证明王正德封闭阳台的行为危及建筑物的安全，亦无其他业主认为王正德封闭阳台的行为损害其合法权益。
2.《临时管理规约》为开发商单方面制定，不能证明其相关条款经过业主表决通过，其中有关禁止业主擅自封闭阳台的内容为格式条款，排除了业主对属于其专有部分的阳台进行使用、处分的主要权利。
【再审判决：改判物业公司胜诉，业主不能封闭阳台】
1.双方签订的《前期物业服务合同》《临时管理规约》，对王正德具有拘束力。
2.案涉《前期物业服务合同》及《临时管理规约》约定不得擅自封闭阳台，并非对业主物权的限制，且有利于维护小区环境美观以及小区全体业主的整体利益，并未免除仁恒物业公司责任、也未排除王正德主要权利。
三、郧和律师倾向性观点
1.依法成立和签订的《物业服务合同》约定不得擅自改变房屋结构和外貌、私自封闭阴阳台的约定，合法有效，对业主均有法律约束力。
2.业主对房屋专有部分享有所有权，但不得违反合同约定及影响整栋建筑物的外貌，不得损害其他业主的合法权益。
3.原规划设计阳台为不封闭，擅自封闭就等于改变原阳台的规划和设计，会损害其他业主的合法权益。且封闭阳台属于加建和改建建筑物，加建和改建建筑物属于建设活动，依法应办理相关许可，未经相关部门许可不能封闭阳台。
四、郧和律师对物业公司的实务建议
1.在小区业委会成立前的建议
由于前期物业由开发商依法选定，《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》没有经过业主大会决议通过，因此，建议在《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及《装修管理协议》明确：小区阳台原设计为不封闭，如果擅自封闭就等于改变原阳台的规划和设计，会损害其他业主的合法权益，且封闭阳台属于加建和改建建筑物，加建和改建建筑物属于建设活动，依法应办理相关许可，未经相关部门许可不能封闭阳台，由业主在《前期物业服务合同》、《业主临时规约》及《装修管理协议》上亲笔签名，必要时就上述事项另行单独签署《承诺函》。
2.小区业委会成立后的建议
业委会成立以后，应尽快依法通过《物业服务合同》和《业主管理规约》等法律文件，由专用部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专用部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方可有效，经业主大会表决通过的《物业服务合同》和《业主管理规约》，对业主具有法律约束力，业主应当遵守。
因此，在《物业服务合同》和《业主管理规约》中，应明确表述：小区阳台原设计为不封闭，如果擅自封闭就等于改变原阳台的规划和设计，会损害其他业主的合法权益，且封闭阳台属于加建和改建建筑物，加建和改建建筑物属于建设活动，依法应办理相关许可，未经相关部门许可不能封闭阳台。
3.出现业主封闭阳台时的建议
业主擅自封闭阳台，物业公司没有强制执行权，不能强行拆除，应当将相关情况尽快书面告知行政管理部门，并保存好签收记录，由主管部门作出决定后依法强制拆除，或者申请人民法院强制执行。
《小区业主违法违规行为报告书》范例：
“本物业公司在巡查工作中发现，XX小区XX号房业主XX在物业使用过程中有下列行为：一、封闭阳台；上述行为违反了国家法律法规及小区物业管理的相关规定，我公司已于XX年XX月XX日书面告知当事人立即停止违法违规行为，因劝阻、制止无效，现特向贵部门报告，恳请依法处理”。
4.物业公司诉讼时建议
物业公司能否直接以自已的名义起诉业主，各地司法实践中处理不一致，建议在与业委会和业主签订的《物业服务合同》和《业主管理规约》中，明确可以由物业公司作为原告提起诉讼。
5.多数业主要求封闭阳台时的建议
如果绝大多数业主都有封闭阳台的愿望，物业公司应告知通过业主委员会召开业主大会，由专用部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专用部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意方可有效，再由业主委员会向规划部门提出重新规划的请求，并通过消防部门的许可后，可以进行封闭。