关于规范车位产权登记以拉动内需的探讨

目前我国大多数地方均对车位不予登记，或登记后不准出售，导致发生纠纷时，车位产权不明晰。此外，由于车位不能登记导致不能合法的出售或出租，开发商建设车位的积极性也不高，间接导致车位不足，停车紧张。本文从规范车位产权登记出发，探讨推动车位登记，从而刺激开发商建设车位的积极性，缓解并最终解决停车难的问题。同时，规范车位产权登记，可使车位的财产价值得到体现，增加开发商和业主的财产，降低开发商的负债率，增加国民财富，拉动内需，进而促进国内经济增长，实现国家、开发商、业主多赢的局面。
关键词：车位、产权、登记、内需
1、我国现行车位登记现状及问题
目前，我国大多数地方均对车位不予登记，或登记后不准出售。例如深圳为解决车位严重不足问题，采取了不将住宅车位列为房地产开发的出售范围、不允许住宅车位作为商品买卖、住宅车位不作为个人产权进行登记的特殊地方性政策。这一政策的制定，可能主要是考虑深圳地少车多的实际情况，为了部分解决车位不足的问题，因此不允许住宅车位作为商品买卖、住宅车位不作为个人产权进行登记，但该政策并没有国家法律层面的依据。恰恰相反，该政策与《物权法》《民法典》等上位法的规定相抵触。
实际上，目前我国法律体系是允许车位产权登记的。例如：《物权法》（已被民法典取代）第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，只要符合法律规定，车位、车库的产权归属，是可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定并进行登记的。
目前，全国许多地方不允许住宅车位作为商品买卖、住宅车位不作为个人产权进行登记的政策，存在与此前的《物权法》，以及目前实施的《民法典》等上位法的规定相抵触的法律问题。同时，不对车位产权进行登记的政策在实施的过程中还会产生以下问题：一是导致车位产权权属不清，发生纠纷时不利于纠纷的处理。二是因为车位不能买卖，开发商不能回收建设车位的巨额资金，导致开发商没有建设更多车位的积极性，间接加剧了车位少、车位紧张的状况，长远来看，不利于更好地解决车位紧张的问题。
2、我国法院对车位纠纷的判决现状
经过笔者对相关车位纠纷案件的大数据检索，发现我国法院在判决处理车位纠纷时，通常情形一般是：
1.对于规划内的车位，如业主与开发商的购房合同明确约定车位权属的（一般约定归开发商），则法院一般按约定处理判决。如果业主与开发商的购房合同没有明确约定车位权属或约定不明，则有些判决车位归全体业主共有。
2.对于规划外的车位，如占用业主共有的道路、绿地、其他共有场所的车位，则判决归全体业主共有。
3.对于人防车位，有的法院判决车位产权归国家所有（或回避该问题），收益、使用权归建设单位所有（大部分案例），或不支持归建设单位的主张（小部分案例）。
由此可见，由于多地车位未予规范登记，导致发生纠纷时，车位产权不明晰，法院判决标准尺度也不尽相同，尚需统一。
3、部分地区对车位登记的先行探索
目前，我国有小部分地方已经开始车位登记的先行探索。例如2003年1月6日上海市房屋土地资源管理局发布《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》，规定地下车库（位）可登记，但不单独发证，需分别或单独转让的，应转让给该商品房小区内的房地产权利人；需出租的，应出租给该商品房小区内的房地产权利人或承租人。但该规定已于2021年6月30日有效期满终止。
此外，2020年5月1日生效的《重庆市住房和城乡建设委员会关于进一步加强和规范商品房配套车位销售有关事宜的通知》，规定商品房配套车位（含人防车位）在取得商品房预售许可或依法进行首次登记后，可按照规定进行租赁和销售。此外，我国其他地方规定可对车位登记的地方不多。
4、开发商赠送或出租车位的性质分析
为了规避车位产权无法登记，或无法买卖的障碍，部分开发商将住宅车位的使用权在购房时作为附加值一并“赠送”给业主，或“长租”给业主，此类行为是否合法，笔者认为应区别对待。
（一）对于开发商拥有权益的车位或人防车位
对于登记在开发商名下的车位，或购房合同约定归开发商所有的或开发商拥有权益的地下车位或人防车位，部分开发商将该类住宅车位的使用权在购房时作为附加值一并“赠送”、或将使用权“长租”给业主的行为，符合此前的《物权法》，以及目前实施的《民法典》等上位法的规定，但各地方的政策大多对此无具体规定，目前处于模糊地带，需要规范车位登记予以明晰。
（二）对于开发商不拥有权益的车位
对于开发商不拥有权益的、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，部分开发商将该类属于业主共有的住宅车位的使用权在购房时作为附加值一并“赠送”、或“长租”的行为，则侵犯了全体业主的权益，应予制止。
5、规范车位产权登记以拉动内需的建议
目前许多大城市均存在车多、人多、地少、公共资源紧缺的现实情况，如何更好平衡公共利益、企业权益和个人权益，妥善解决车位问题，笔者提出以下建议，即允许各地在在大量调研、充分听取各方意见的基础上，勇于制定车位车库方面的地方性法律，规范车位产权登记。具体建议是：
（一）最低配建比例车位不能出售和长期出租
各地方应根据各地具体情况，规定一定比例的“最低配建比例车位”（如一户一个车位或一户0.5个车位的比例）。对于“最低配建比例车位”，需缴纳土地使用权出让金后，允许开发商进行车位登记，开发商可以享有“最低配建比例车位”的收益，甚至可用该类收益进行抵押贷款，但不允许“最低配建比例车位”出售或长期出租。“最低配建比例车位”只能作为流动车位供全体业主或租户及访客共同使用。这样就不会存在所有车位全部被出售或长期出租，导致后来的业主或租户或访客无处停车的情况发生。
（二）超额车位可以出售和长期出租
除“最低配建比例车位”以外，鼓励开发商建设更多的“超额车位”。对于超过“最低配建比例车位”以外的、由开发商自行额外建设的“超额车位”，需由开发商在缴纳土地使用权出让金后，也允许车位登记（但是占用业主共有的道路、绿地、其他共有场所的车位除外），允许开发商对“超额车位”按照相关规定转让给该小区内的业主，或出租给该小区内的业主或租户。这样可让开发商回收资金、提高开发商建设更多“超额车位”的积极性，减少车位紧张的矛盾。同时因超额车位的建设，可刺激“超额车位”交易增加、刺激购车消费，拉动国内“超额车位”和购置车辆的内需，增加开发商和业主的财产。
（三）业主共有车位不予登记
对于占用业主共有的道路、绿地、其他共有场所的车位所形成的业主共同所有的车位，不得登记，不得转让和出租。
（四）权属不明或存在争议的车位暂缓登记
1.对于一些老旧小区，如果车位权属清晰的，需补缴土地使用权出让金后， 允许车位登记。
2.对于车位权属约定不明或存在争议的，暂缓登记。在明确车位权属后，按照前述规范再行登记处理。
（五）规范车位产权登记对拉动内需的展望
首先，通过对车位的规范登记，可以在法律上减少纠纷，逐步使车位权属明晰。
其次，允许“最低配建比例车位”产权登记，可增加政府的土地使用权出让金收入，且车位在登记成为开发商合法财产后，可降低开发商的负债率，增加开发商的融资渠道。
再次，允许“超额车位”的登记、出售和出租，可让开发商回收资金、降低开发商的负债率，提高开发商建设更多车位的积极性，逐步减少车位紧张的矛盾。
最后，因“超额车位”的建设和交易增加，可刺激车位购买、汽车购买方面的消费，拉动内需。同时增加政府在车位方面的土地使用权出让金收入，增加车位交易的税款收入，增加开发商和业主的财产，最终促进经济增长。