前言
二手房交易过程中，基于房产中介机构的信息优势和专业知识，购房者常聘请房产中介机构提供购房服务。然而，为了更快捷地促成交易，房产中介机构未告知房屋的重要信息，甚至故意隐瞒房屋的重要信息，在此情况下，购房者是否还需要支付报酬？本文将为您介绍房产中介机构未如实告知房屋真实信息引起的纠纷案例并提供风险防范措施。
《中华人民共和国民法典》第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
01哪些房屋信息属于“与订立合同有关的重要事实”？
全国人大法工委认为，所谓“与订立合同有关的重要事实”是指能够直接影响委托人作出是否订立合同之决定的事实。在二手房交易中，判断是否属于“与订立合同有关的重要事实”的依据是双方特定的交易情形与交易惯例。
1、双方特定的交易情形：参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第一条，即以双方缔约背景、磋商过程、合同相关条款、履行行为等因素确定“与订立合同有关的重要事实”，充分尊重当事人的自由协商的权利。如广州市中级人民法院在“广州市德宏房地产代理有限公司、吴清英居间合同纠纷（2022）粤01民终6065号民事判决书”中认为，若购房者认为“楼龄、户口问题是影响交易的重大因素，应当在签订合同前向中介公司或原房屋所有权人核实”。
2、二手房交易惯例：通过梳理各地的裁判案例发现，“与订立合同有关的重要事实”一般指影响购房者实际取得房屋所有权的事实，比如房屋基本信息（如面积、位置、户型、质量等）、房屋的交易价格、房屋所有权信息和权利负担信息、房屋交易条件以及房屋交易风险等（具体案例参见文末表格）。
02房产中介机构并非故意隐瞒，而是未积极进行调查，是否需要承担责任？
根据《房地产经纪管理办法（2016修正）》第二十二条规定，“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书”，也就是说，房产中介机构负有调查核实房屋权属、房屋状况等影响到购房者决定签订房屋买卖合同信息的义务，否则，即应当承担责任。
03购房者还需支付报酬吗？
司法实践中，如房产中介机构违反如实报告义务，法院在认定购房者应付报酬的比例时，主要从购房者是否存在过错及房屋买卖合同是否履行进行考量：
1、购房者有错吗？
最高人民法院公报案例在“李某某与上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷(2013) 沪二中民二(民) 终字第578号”中认定，二手房交易是购房者个人生活中的重大事项，其自身亦应以审慎的态度核实房源信息、核实卖房人的身份信息等，房产中介机构与购房者未尽到各自审慎义务的，应根据双方的过错程度在相应的范围内承担责任。
2、二手房买卖合同履行了吗？
若房产中介机构未告知房屋真实信息，但房产中介机构促成的二手房买卖合同已经履行完毕，法院将根据具体情况酌减部分报酬。如广东省珠海市中级人民法院在“珠海幸福之家房地产投资策划有限公司、史大杰与居间合同纠纷（2020）粤04民终1265号民事判决书”中认为，房产中介机构的服务存在瑕疵，但已促成了二手房买卖合同顺利履行，应根据双方交易的具体情况酌定购房者支付佣金的比例。
04律师建议
由于商业机构追逐利润最大化的本能，房产中介机构为了促成二手房交易，可能违反如实报告义务。因此，律师建议购房者：
1、明确以书面方式告知购房需求、用途以及需要核实事项。例如，购房者可通过邮件、微信文字等有形形式告知房产中介机构购房需求、用途以及需要核实事项。
2、与房产中介机构协商中介合同的报酬支付条款以及中介服务的具体要求。例如，购房者可将促成合同成立的付款条件变更为售房者向购房者交付符合购房者要求的房屋；购房者亦可将自己的购房需求、用途等事项作为中介服务的具体要求在中介合同中予以载明。
3、通过实地调查、政府机构等方式核查房产中介机构提供信息的真实性。例如，购房者可亲自到房屋内查看房屋情况，亦可到房管局查询房屋的备案情况。
二手房交易过程中，基于房产中介机构的信息优势和专业知识，购房者常聘请房产中介机构提供购房服务。然而，为了更快捷地促成交易，房产中介机构未告知房屋的重要信息，甚至故意隐瞒房屋的重要信息，在此情况下，购房者是否还需要支付报酬？本文将为您介绍房产中介机构未如实告知房屋真实信息引起的纠纷案例并提供风险防范措施。
《中华人民共和国民法典》第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
01哪些房屋信息属于“与订立合同有关的重要事实”？
全国人大法工委认为，所谓“与订立合同有关的重要事实”是指能够直接影响委托人作出是否订立合同之决定的事实。在二手房交易中，判断是否属于“与订立合同有关的重要事实”的依据是双方特定的交易情形与交易惯例。
1、双方特定的交易情形：参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第一条，即以双方缔约背景、磋商过程、合同相关条款、履行行为等因素确定“与订立合同有关的重要事实”，充分尊重当事人的自由协商的权利。如广州市中级人民法院在“广州市德宏房地产代理有限公司、吴清英居间合同纠纷（2022）粤01民终6065号民事判决书”中认为，若购房者认为“楼龄、户口问题是影响交易的重大因素，应当在签订合同前向中介公司或原房屋所有权人核实”。
2、二手房交易惯例：通过梳理各地的裁判案例发现，“与订立合同有关的重要事实”一般指影响购房者实际取得房屋所有权的事实，比如房屋基本信息（如面积、位置、户型、质量等）、房屋的交易价格、房屋所有权信息和权利负担信息、房屋交易条件以及房屋交易风险等（具体案例参见文末表格）。
02房产中介机构并非故意隐瞒，而是未积极进行调查，是否需要承担责任？
根据《房地产经纪管理办法（2016修正）》第二十二条规定，“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书”，也就是说，房产中介机构负有调查核实房屋权属、房屋状况等影响到购房者决定签订房屋买卖合同信息的义务，否则，即应当承担责任。
03购房者还需支付报酬吗？
司法实践中，如房产中介机构违反如实报告义务，法院在认定购房者应付报酬的比例时，主要从购房者是否存在过错及房屋买卖合同是否履行进行考量：
1、购房者有错吗？
最高人民法院公报案例在“李某某与上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷(2013) 沪二中民二(民) 终字第578号”中认定，二手房交易是购房者个人生活中的重大事项，其自身亦应以审慎的态度核实房源信息、核实卖房人的身份信息等，房产中介机构与购房者未尽到各自审慎义务的，应根据双方的过错程度在相应的范围内承担责任。
2、二手房买卖合同履行了吗？
若房产中介机构未告知房屋真实信息，但房产中介机构促成的二手房买卖合同已经履行完毕，法院将根据具体情况酌减部分报酬。如广东省珠海市中级人民法院在“珠海幸福之家房地产投资策划有限公司、史大杰与居间合同纠纷（2020）粤04民终1265号民事判决书”中认为，房产中介机构的服务存在瑕疵，但已促成了二手房买卖合同顺利履行，应根据双方交易的具体情况酌定购房者支付佣金的比例。
04律师建议
由于商业机构追逐利润最大化的本能，房产中介机构为了促成二手房交易，可能违反如实报告义务。因此，律师建议购房者：
1、明确以书面方式告知购房需求、用途以及需要核实事项。例如，购房者可通过邮件、微信文字等有形形式告知房产中介机构购房需求、用途以及需要核实事项。
2、与房产中介机构协商中介合同的报酬支付条款以及中介服务的具体要求。例如，购房者可将促成合同成立的付款条件变更为售房者向购房者交付符合购房者要求的房屋；购房者亦可将自己的购房需求、用途等事项作为中介服务的具体要求在中介合同中予以载明。
3、通过实地调查、政府机构等方式核查房产中介机构提供信息的真实性。例如，购房者可亲自到房屋内查看房屋情况，亦可到房管局查询房屋的备案情况。