小区业委会对业主有什么作用（一）

小张：小区业委会对业主有什么用？
秦兵律师团：业委会对业主的作用很大，让我分析给你听。
你买了房子，搬了新家，除了通电、通水之外，咱们现代人没网可活不下去。这时候你就要思考一个问题：咱家该用什么宽带？
是用中国电信，还是中国联通，还是中国移动的宽带？
电信打LOL的时候延迟低，联通下电影的速度快，移动更便宜，800块钱包年还送个手机卡。
你知不知道，有的小区，比如说写字楼、商场，商户们是没有选择的。你必须用电信，或者必须用联通，物业指定，不买不行，一般来说价格也很贵。
你敢不敢相信，有些地方物业比黑社会还可怕？
你以为你买了房子就是小区的主人，实际上你一个不小心就挨揍了？
业委会，对标的是美国的HOA，香港的“业主立法法团”。
这个组织，其实就相当于中国过去的，村长，只不过稍微现代化了那么一点。
和村落相比，小区有了更多的公共问题。
首先，显而易见的是“公共面积”。

这是一张网上找的小区规划总平面图，大家看到图纸右侧的表格，是小区的经济技术指标。

这里面提到了小区总共有多少建筑面积，包括，住宅、商业、车库、回迁房、幼儿园等等。
这只是第一张图。
每一个部位，有涉及到诸多的细节，有平立剖、结构图等等，这些图纸堆在一起，可以放半间房子。图纸现在一般有几套分别保管：开发商一套，政府最少两套（规划、城建档案馆），施工方一套，设计一套，物业一套。业主（你）手里现在默认是没有的。
即便这里面每一平米都要业主们一起掏钱买下来，但是图纸不给你。
各位平时买房子，手里无非两个东西，一个是购房合同，一个是房产证。这两个东西都是代表“你家”。也是政府眼里、开发商眼里，小业主应该看到的你家。我律所的一些律师，平时做业务做习惯了，自己买房的时候，如果买的是期房，就会在交房的时候顺手调查取得这些图纸。
每次律师业主一调取图纸，开发商总是第一时间知道，就会私下联系，问律师业主：你想干嘛？
轻则主动免物业费，重则送上一份现金大礼包。
开发商是无论如何不喜欢你知道太多。在开发商的预期里，各位眼里的家，和你实际上的“家”，显然是不同的。上面的图纸（规划总平面图及堆满半间房的图纸）才是真正完成全面体现你家的文件。你手里的合同和房产证，只是你家专有的这部分的体现，他体现不了你家共有的部分。
在你家里舒舒服服的过你的小日子，即便服务不好，车子被人刮，小偷入户盗窃，电梯往下掉，楼道全是小广告，墙面砖碎了一块块往下掉，房子漏水哗啦啦，你都应该继续过你的小日子。
如果你有任何不满，那就是：不关我事，你找谁谁去，我也没办法，再闹打你呦。
物权法，现在是民法典，有专门的的一个章节讲小区物业的事情，主要说的就是业主大会和业委会。除了程序性的问题外，其中还有一些关键问题是物权法需要解决的，比如小区“专有面积和共有面积的区分”以及“共有面积的经营、管理、使用和收益”问题。这一章的标题叫：业主的建筑物区分所有权。
正是因为有共有的部分，所以才需要区分。比如说，物业公司现在收入有个大头，大家都不太注意，就是电梯里面那些个广告。
分众传媒是一家著名的上市广告商，市值是1200亿。
他最引以为傲的事情，就是他大量的小区电梯间的占有率。这些广告位自然都是有广告费支付的，支付和签约的对象并非电梯间的实际所有者业主，而是物业公司。
换句话说如果你自己成立了业委会，你上台之后第一件事就是分众会找你，因为老物业可能被你赶走了，他的合同就没办法继续履行了，那他就要找到你，问你怎么和他签合同，广告费怎么打给你（换的新物业）。
电梯间的广告显然是针对业主的，相当于在你家墙上装个电视专门对你打广告。
顺便说一句，很多业主都不觉得那个电梯间是自己的，偏偏他就是，而且在房产证那个公摊面积里面。

第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
第二百八十三条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
公共面积，其中一部分是公摊面积，比如，电梯间，大堂，走廊。
你买了房子，自己家房门内的面积叫专有面积，别人不能用，同时，你买的房子总要有楼梯、电梯，这是你和楼上楼下邻居共用的。虽然是共用，但是你也要花钱买，你的房本上有套内建筑面积和公摊面积，这个电梯间，往往就包括在公摊面积里，他一平米的价格，和你屋里面一平米的价格是一模一样的。
在你入住之后，你交的物业费，也是乘以整个面积，这个公摊面积就是靠你的物业费来“养”。
其次，公摊面积之外，小区总要有大门吧，要有绿地吧，这也是全体业主共有的部分，但是这些面积不一定在“公摊面积”里面。
绿化、保安、保洁，你以为这些都是物业公司的服务内容，其实市场上这些企业都可以“外包”，而物业公司的一个主要收入来源是这些公司给的回扣——花小区业主的物业费，赚回扣，那自然是价格越“贵”，性价比越低，回扣也就越高。
收物业费倒是一般都是自己人，所以你看再懒的物业，收物业费都是勤快的，要不是他没有直接从你工资卡划走物业费的权利，他连这两个人恐怕也不想雇佣，把钱省出来都是收益。
小区一般都设置有地下部分，地下有车位，有人防工程，人防工程里面又有车位，有供给小区水电的设备，比如水泵、风机、管道、配电室等等，同时，还有库房，部分业主的专有地下室。
很多小区都有专门的“物业管理用房”和“会所”。这些公共面积在卖房的时候，要么是政府的规章制度要求开发商必须配套建设，要么是为了便于销售宣传的，比如会所的前身往往是开发商的售楼处。很多物业公司可以把这些公共面积用于商业经营，赚取租金。当然，这个也是本该属于业主，实际上被物业拿走了。
法律规定，公共收益部分要定期公示。但是真能公示就已经是凤毛麟角，就算公示，大概率物业也是亏损的。公共收益去哪了，别问，问就是亏损，但是不管如何亏损，他也不走。
最后，除了你家外面是共有的，你家里面就全是你的吗？
也不是，比如咱们家的天花板和地板，有一半是楼上邻居的地板，一半是楼下邻居的天花板，咱们家的墙，一半是整个楼的外立面，一半是你和邻居家相邻的墙。如果你在顶层，你家天花板就是整栋楼的楼顶，你家在一楼，你脚底下的地板还是小区地基的顶板。
你家里的承重墙，你敲掉它，整栋楼都有危险。你家里的柱子，是支持整个楼几百人安全的柱子。
甚至有的人家里面，就有一部分是公共面积，比如开发商送你的花园、地下室、露台。有的时候，你家里面还有消防通道，别人要逃生，要从你家过，这就不展开说了。
任何一个人买小区的房子，都不能和几百年前在农村买个房子一样，你家房子里面带个小院，你的面积清清楚楚。你家就是你家。就像积木，大家堆在一起，但是你是你，我是我。这种田园生活，现在连独栋别墅小区都做不到。
买小区的房子，就必然会包括公共面积。你家不全是你家，你家也是别人家。就像一杯鸡尾酒，你中有我，我中有你。在分不清楚你我的灰色地带，自然是应了中国地产商代表的一句名言：你的就是我的，我的还是我的。
你可以想象一下，如果我们把政府、城市，所有的东西都去掉，咱们这只有一个小区，几百家人，大家一起掏钱买了一个小区，那么这个小区该有谁来管理？当然是由大家自己管理，就和几百年前的小村落一样，屋子漏了，主人修，房子旧了该粉刷了，当然是业主自己粉刷。
但是，众所周知，如果只有一个业主，买下所有的房子，这些事当然都是业主自己干，他没有推脱的对象，也不需要和谁协商。一旦业主人数众多，协商就变成一件麻烦事，尤其是现在动辄一个小区上千人，干什么事情都要“投票”，要少数服从多数。
小区的公共事务包括什么呢？
首先是日常管理，比如小区的水闸、电闸、燃气。
然后是保安、保洁、绿化。
现在都是高层建筑，势必有电梯问题，电梯要日常养护。
小区有停车问题，停车是公共的，需要有人管理。
还有些鸡毛蒜皮的事情，比如邻里摩擦，噪音问题，蟑螂白蚁，电动车，外卖，有些业主要东，有些业主要西，每个人都对公共事务发表意见，同时又有个人的实际诉求，并非完全客观中立。
更重要的问题是维修和养护，外立面定期粉刷，地砖碎了要不要换，小区漏水谁负责等等。
上面这一段，主要是初步回答这个问题，为什么小区需要业委会：
因为小区有公共部分，公共事务需要业主集体参与，业主人数众多，因此需要一个组织来发起、组织，代表或者寻找小区多数人的意志和想法。