2021年7月，中共中央办公厅、国务院印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》。
2021年9月，教育部办公厅印发《关于坚决查处变相违规开展学科类校外培训问题的通知》。
自此，大多数培训机构美其名曰，因受“情势变更”所迫，主营业务遭受重创，为避免继续履行房屋租赁合同显失公平，不得已提前解除合同。
本文作者接受过相关出租方委托，即便先后论述“情势变更”使用场景，应坚持公平原则，兼顾免租期、空置期、合同解除对出租方所产生预期利益损失等因素，强调不宜“一刀切”处理。
一审法院（深圳地区）仍以受不利影响一方已提前书面通知解除，尽到避免双方损失进一步扩大之义务，在肯定情势变更后，最终判决出租方退回全部租赁保证金，且不考虑出租方任何损失。
然而，法律规定及具有全国影响性的“双减”政策所折射出来的情势变更的司法认定是否确应或本该如此？带着上述问题，本文将展开以下探讨。
1、聚焦案例：公开二审案例+学某思
考虑到“双减”政策属于全国性政策，且截至目前全国范围内二审案例均已陆续公开，故只保留已有二审结果判例。
另外，因“学某思”属于全国性教培机构，在本次“双减”政策出台后响应及时，涉诉率高，且出于其对外大概率统一使用自定义房屋租赁合同模板这一推定。
如统一以该机构（关联主体）作为检索对象，一定程度上会减少因不同主体不同约定导致合同出现较大差异性。
本文通过某案例检索软件，分别输入关键词“双减”“情势变更”“房屋租赁合同”“学某思”“二审”，得出以下案例（部分无关案例被筛除），详见表格。
案号 | 一、二审（节选） | 裁判说理部分（节选） |
一、否定受不利影响（学某思）一方享有单方解除权，明确情势变更为司法解除权，不由一方单方提出 | ||
一审： 1. 合同自判决生效之日解除； 2. 因原审被告学某思（承租方）主张合同解除时间与实际情况不符，应支付擅自解约后租金（经法院酌定后为2.5个月）80104.96元； 二审：驳回上诉，维持原判。 | 一审： 1. 学某思学校对经营学科类培训的预期不能实现，进而使得其为开展该业务而租赁的房屋丧失了原有的价值...对学某思学校一方明显不公平。因此，“双减”政策对本案合同履行构成情势变更，应适用情势变更规则予以调整； 2. 学某思学校有权选择和请求人民法院解除合同，但其未循情势变更规则向人民法院请求解除合同，而是径行...发送《退租告知函》要求于2021年9月6日解除合同，因其并不具有约定或法定解除权，其发送的解除通知亦不发生合同解除的效力...对学某思学校要求确认双方合同于2021年9月5日解除的反诉请求，法院不予支持； 3. 鉴于学某思学校主张情势变更成立，且其已实际搬离涉案房屋，双方不存在变更合同继续履行的可能，故双方合同应予解除，但因情势变更解除合同系法院运用司法权解除合同，法院认定双方合同解除时间为判决生效之日； 4. 若受不利影响的当事人因情势变更而完全免责，实际上就是将客观环境变化带来的不利影响转嫁给亦无过错的合同另一方，造成新的不公平。 二审： 1. 学某思学校虽及时发送告知函，履行告知义务，但其并未给予出租方充足的时间做好准备，且在出租方并未同意的情况下，学某思学校单方搬离涉案房屋，存在一定过错，对由此给出租方造成的房屋空置期间的租金，理应部分承担...一审法院...酌情确定学某思学校应支付出租方上述期间共计2.5个月的房屋租金，并无明显不当； 2. 合同解除后，出租方应当退还学某思学校保证金，但因双方合同约定保证金可用于抵扣欠付费用，学某思学校所交保证金尚不足以抵扣上述欠付租金。学某思学校要求出租方退还保证金，本院无法支持。 | |
一审： 1. 双方合同解除以原告学某思（承租方）书面通知解除时间为准，即2022年1月25日； 2. 被告（出租方）向原告（承租方）退还合同解除后多支付租金（2022年1月26日-2022年4月30日期间的租金199500元）及全部租赁保证金（10万）； 3. 驳回原告学某思其他诉求; 二审： 1. 维持一审第一判项； 2. 撤销一审第二、三判项； 3. 上诉人（出租方）无需支付押金，仅退还被上诉人（承租方）租金199500元。 | 一审： 1. 本案原告作为教育培训机构，其主营业务即为针对义务教育阶段学生的课外辅导，国家“双减”政策的作出，无论从主营业务的开展还是未来前景均对原告带来了较大影响。此系原告与被告出租方建立租赁合同时无法预见的、不属于重大商业风险的重大变化，继续履行合同对原告明显不公，对原告主张案涉租赁合同因情势变更而解除，一审法院予以支持； 2. 原告已于2022年1月24日搬离了案涉房屋，且以邮寄方式向被告交付了钥匙，故对原告主张双方租赁合同于2022年1月25日解除，一审法院予以支持。前已论述，双方租赁合同解除符合情势变更的条件，因此原告无需向被告承担因单方解除合同的违约责任，被告应向原告退还已缴纳的2022年1月26日至2022年4月30日的租金199500元及已缴纳的押金100000元，共计299500元。 二审： 1. 根据法律规定，合同的解除须有双方协商一致，或合同约定、法律规定的解除权成就。双方就解除合同未能达成一致、合同约定、法律规定的解除权未成就，则当事人不享有合同解除权； 2. 一方面，减轻义务教育阶段中小学生课业负担的教育政策自始至终未发生过变化，此次“双减”政策的出台是进一步贯彻落实对中小学生减负的政策，并非对原有政策进行的改变。另一方面，该政策并的实施并没有禁止如被上诉人之类的校外培训机构进行学科培训，而是对其培训时间进行了限制。且《中华人民共和国民法典》第五百三十三条中规定的解除权系司法解除，并非当事人单方意思表示即可解除合同。故，本案不属于《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定的可以解除合同的情形，被上诉人无权单方解除合同； 3. 但鉴于被上诉人未经上诉人同意解除合同，被上诉人的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被上诉人违约解除合同的，押金不予退还。 | |
二、未直接评价情势变更是否为司法解除权，但兼考公平原则 | ||
一审： 被告学某思（承租方）向原告（出租方）给付三个月租金作为提前解除合同补偿（379246.3元）； 二审：驳回上诉，维持原判。 | 一审： 1. 原告培训学校承租案涉房屋的目的是经营对中小学生进行课外辅导的学某思教育培训学校，现因合同的基础条件发生了重大变化，继续履行合同对原告培训学校明显不公，故国家出台“双减政策”已经构成情势变更； 2. 鉴于被告已于2021年9月30日搬离案涉大厦一层房屋并将钥匙交还原告，故一审法院认定房屋租赁合同已于2021年9月30日解除； 3. 在被告发出腾房通知后，原告积极采取措施配合收回案涉房屋，避免损失扩大，且原告对案涉合同的解除亦无过错，应当给予原告一定寻租期限。根据公平原则，一审法院酌定被告应当给付原告三个月租金； 二审： 通盘考虑案涉《房屋租赁合同》约定“在租赁期内，原、被告任意一方提前终止本合同，需提前6个月向甲方提出，自提出终止合同之日起，6个月期满则合同终止，房租结算至6个月期满之日，并且违约方应向守约方支付3个月租金（当期）赔偿守约方损失”的内容、出租方至今未将案涉房屋出租以及租赁期限的约定内容，一审法院酌情确定由培训学校支付“非违约方”三个月的寻租期租金符合本案的实际情况，兼顾了公平原则，应予维持。 | |
(2022)辽01民终17110号 | 一审： 1. 被告（出租方）向原告学某思（承租方）返还未履行部分租金（993968）及全部保证金（20万元）； 2. 反诉被告学某思（承租方）向反诉原告支付损失533522.63元（含空置期、免租期、改造工程款、中介费）； 二审：驳回上诉，维持原判。 | 一审： 1. 培训学校提前1个半月向出租方主张解除租赁合同，并无不当，不属于违法解除情形，培训学校不应当承担违约责任； 2. 鉴于培训学校已于2022年1月24日将租赁房屋全部腾空，并将房屋钥匙交还出租方，双方之间的租赁合同于该日解除； 二审： 一审法院在认定“培训学校提前1个半月向出租方主张解除租赁合同，并无不当，不属于违法解除情形，培训学校不应当承担违约责任”的情况下，通盘考虑案涉《房屋租赁合同》的实际履行情况以及该项约定内容、费用支出人确定的各项费用承担符合公平原则，应予维持。 |
一审： 1. 合同以原告学某思（承租方）通知解除时间2021年8月13日为准； 2. 被告（出租方）在扣除物业费、房租、中介费及房屋闲置损失后，返还未履行部分的租金156318.21元； 3. 被告（出租方）返还全部租赁保证金39448.71元； 二审：驳回上诉，维持原判。 | 一审： 依据双方合同中“在本合同签订后如行政机关出台限制性政策，导致乙方承租的上述场地无法办理有关办学许可的，则本合同目的无法实现，乙方有权在上述限制性政策出台后随时解除本合同，甲乙双方互不承担任何违约责任”之约定，案涉《房屋租赁合同》于2021年8月13日解除，双方互不承担违约责任。对于出租方提出的支付退租违约金的主张，本院不予支持； 二审： 即便学某思提前解除合同不属违约，但在享受免租期及退还保证金的基础上，若再将空置期损失完全由出租方承担，亦显失公平，结合合同的实际履行情况、双方的实际损失及预期利益等因素，根据公平原则，一审法院判令学某思承担1.5个月房屋闲置损失并无不当。 | |
一审： 1. 合同自元神被告学某思（承租方）发出解约退租通知之日（2021年10月16日）解除； 2. 出租方返还全部押金127141.67元； 二审：驳回上诉，维持原判。 | 一审： 1. 学某思教育向出租方发出《退租通知函》，要求解除合同，并于2021年10月16日实际腾退、返还房屋，具有相对合理性，且属于支持国家“双减”政策落地实施的实际行动。对出租方要求学某思教育支付6个月租金的违约金及赔偿经济损失的请求，一审法院不予支持； 2. 学某思教育提前解除合同客观上给出租方造成一定经济损失，结合本案实际及公平、合理原则，对学某思教育要求出租方返还超付租金及支付违约损失的请求，一审法院亦不予支持； 3. 学某思教育于2021年10月16日实际腾空了涉案房屋，一审法院确认双方的房屋租赁合同自该日起解除。合同解除后，未履行的不再履行，出租方应当将押金127141.67元返还给学某思教育； 二审： 学某思教育向出租方发出《退租通知函》，要求解除合同，并于2021年10月16日实际腾退、返还房屋，具有相对合理性。但学某思教育提前解除合同客观上给出租方造成一定经济损失，结合本案实际及公平、合理原则，对学某思教育要求出租方返还超付租金等请求，一审法院不予支持，并无不当。 | |
一审： 1. 以出租方接收到承租方解约通知时间2021年11月30日作为合同解除日期； 2. 出租方退还全部租赁保证金（等同于一个月房租）； 二审：驳回上诉，维持原判。 | 一、二审： 1. 学某思学校于2021年10月11日腾空房屋，并将案涉房屋的钥匙寄交出租方，诉讼中出租方认可收到了钥匙，案涉房屋租赁合同事实上已终止； 2. 虽学某思学校无需承担违约责任，但理应赔偿因此而给出租方造成的房屋空置期的经济损失，一般以三个月至六个月的租金损失为准予以酌定。根据公平原则，可以酌定将学某思学校所缴纳的2021年10月22日至2022年2月14日的租金抵出租方的经济损失，未超出上述限额且公平合理，本院予以维持； 3. 关于学某思学校要求退还租金、押金及利息的主张，因其作为承租人解除合同后，必然造成出租方的租金损失，该租金损失包括因为本合同长期租赁而给付承租人学某思学校两个月的免租期及合同解除后出租方需另行出租房屋空置期的租金损失，依照公平原则该损失应由承租人予以分担，因学某思学校作为承租人已支付租金至2022年2月14日，一审法院酌定与其应承担的出租人的租金损失相抵销，但押金70161.46元应由出租人退还。 | |
(2022)鄂01民终5392号 | 一审： 1. 以被告承租方学某思实际搬离时间2021年9月30日作为合同解除日期； 2. 扣除押金及已付租金后，承租方仍需支付房租0.8元； 3. 出租方返还承租方学某思部分教学设备； 二审： 1. 维持第一、三判项； 2. 撤销第二判项； 3. 判令承租方学某思承担2021年3月至2021年5日期间（免租期）租金，与租赁保证金折抵后仍应支付租金158,505.2元。 | 一审： 1. 学某思学校于2021年9月30日退还钥匙并要求对房屋内设备进行腾退......租金只应计算至2021年9月30日止； 2. 合同约定，2021年6月1日至2023年5月31日的月租金为52,834.8元。学某思学校已支付租金至2021年8月31日止，并支付52,834元作为租金保证金，该租金保证金应予抵扣租金，学某思学校应支付租金0.8元，合同约定，自2021年3月1日起至2021年5月31日止为免租期，且学某思学校未能按约定期间履行房屋租赁合同系因国家政策调整，非其违约造成，故出租方要求学某思学校支付上述免租期租金的诉请，该院不予支持； 二审： 出租人给予承租人免租期，是基于双方建立长期租赁关系，预期获得长期租赁收益的整体考量而让渡部分利益。在长期租赁关系提前结束的情形下，免租期所让渡的利益无法通过长期的租赁收益弥补，即成为出租人的租金损失。现学某思学校因承租房屋已无法实现合同目的而提前退租，且其原因不能归咎于出租方，故该校应当为占用案涉房屋支付租金，而不应由出租方承担免租期的损失。据此，学某思学校应当向出租方支付2021年3月至5月的租金158,504.4元。该校共计应向出租方支付至案涉合同解除时欠付的租金为158,505.2元。 |
通过上述案例可知，各地法院一致认可“双减”政策属于情势变更，只是在情势变更适用时合同解除的问题与公平原则的把握上有所差异。
2、情势变更适用：坚持合同司法解除立场，不应由受不利影响一方单方提出，“先书面通知，后请求确认解除”不应被支持
在（2022）京02民终7041号、陕03民终2108号案例中，北京市第二中级人民法院与宝鸡市中级人民法院明确受不利影响一方适用情势变更主张合同解除时，只能向法院提起，待司法审查确定后才发生情势变更免责效果。
其中，北京市第二中级人民法院关于解除时间的认定比较特别但更符合法律规定，即不以受不利影响一方单方发出书面解除通知为准，而以判决时间为准。
除此之外，法院认可受不利影响一方在自认为存在情势变更时，可先单方书面通知解除合同（并以该时间为合同解除日期），后提请法院确认。
为何存在二种司法差异？本文认为，主要原因在于部分法院对于情势变更条款的理解还停留于旧合同法时代。
《民法典》 | ||
原文 | 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除” | 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。 人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 |
差异 | 1. 旧合同法司法解释中无双方协商字眼，但民法典中明确； 2. 旧合同法司法解除存在“确定”字眼，但民法典已将其删除； | |
上述条款得仔细对比才可发现端倪。
本文认为，造成混淆的关键：旧合同法解释中仍保留着“确定”字眼。
而司法实务中，由受不利影响一方当事人率先发出书面通知，事后再向法院请求确认以书面通知到达对方时间作为合同解除时间（情势变更生效免责）的做法屡见不鲜。
但是这种“先书面通知，后请求确认解除”合同的做法，在新法语境中很难有说服力。
一方面，民法典已删除相关“确定”字眼，对于情势变更的处理只能依职权处理，情势变更的认定完全依靠于司法机关自身的判断，既有可能认定，也可能不认定。
不以受不利影响一方是否做出肯定性的意思表示为标准，避免陷入下意识支持的立场；
另一方面，民法典强调“二进制”的处理方式，协商优先，如不行，再考虑司法手段。
如放任所谓受不利影响一方基于自我感知任意单方解除合同，则所谓“协商优先”的规定犹如摆设，后续交由司法裁决的限制也不足为训。
故不难看出，上述案例在法律理解与适用上孰是孰非。
不过，司法实务的槽点折射出来的问题，并不一定能完全归因于法律理解偏差这一毛病，也可能是一种博弈力量的调和。
3、公平原则：多从承租方接受免租优惠、提前退租导致空置损失、合同解除后未搬离产生占用等角度切入
在适用情势变更应兼顾公平原则的问题上，各地法院处理方式略有差异。
不支持押金 | 支持返还押金 | |||||||||
案号 | / | 直接予以抵扣 | 分别列明 | |||||||
免租期 | 空置期 | 占用期间租金 | 其他 | 免租期 | 空置期 | 占用期间租金 | 其他 | 未有其他判项 | ||
(2022)京02民终7041号 | √ | |||||||||
(2022)陕03民终2108号 | √ | |||||||||
(2023)辽01民终3397号 | √ | |||||||||
(2022)辽01民终17110号 | √ | √ | √ （改造工程款、中介费） | |||||||
(2022)辽01民终8882号 | √ | √ | √ （物业费、中介费） | |||||||
(2022)鲁01民终878号 | √ （不支持违约金请求） | |||||||||
(2022)鲁01民终2421号 | √ | |||||||||
(2022)鄂01民终5392号 | √ | |||||||||
其中，除宝鸡市中级人民法院作出的（2022）陕03民终2108号判决书明确承租方擅自单方书面通知解除合同构成违约，不予退还租赁保证金（押金）外。
其余案例中，法院均支持租赁保证金（押金）退还请求，即便北京第二中级人民法院肯定适用情势变更解除合同应属司法解除权，不由受不利影响一方提前单方提出并撤场，仍未认定其构成违约，出租方仍应退还租赁保证金（押金）。
但多数案例中，即便支持租赁保证金（押金）返还，法院仍会综合审查出租方在出租期间所产生的出租成本，主要包括免租期、空置期、合同解除后占用租金、中介费等。
如出租成本已覆盖租赁保证金（押金），则实际上不存在返还问题。
4
诚然，因本文作者代理过类案，不免对本案例分析存在先入为主或肯证偏差的问题。
但仅就法律条款自身涵义及全国各地案例而言，本文作者所代理案件一审法院所展开的情势变更司法审查与裁决确实存在问题。
在本文看来：
1. 任何拟适用情势变更解除已生效合同的一方，在协商不成时，均应及时提交法院或仲裁机构进行司法审查处理，不得再以“先单方书面通知解除，后请求司法机关确认”的方式处理，否则，与修法意图明显相悖；
2. 任何处于不利影响一方，应从证据层面证明此不可预见事件将导致继续履行合同明显有失公平，又或者给自身主营业务造成重创，非解除合同不同，否则，与民法典及以往民事实体法一再强调及保护合同生效秩序精神背道而驰。