刍议及时办理产权证的必要性 （下）

及时办理产权证的必要性（下）
前 言
对于法律行为引起的物权变动，《物权法》规定必须登记公示才能发生效力。但现实生活中，买受人签订房屋买卖合同之后，往住因各种原因长期未能及时过户。很多房产可能因本身暂不具备产权登记条件而未登记；也有部分房产虽已具备登记条件、但卖房人为规避执行而蓄意不办理相关手续。该期间内，房屋产权在法律上仍属卖房人所有，当卖房人的其他债权人对该房产提出权利主张时，应在一定条件下保护无过错买受人的物权期待权。本文将从房产的物权等权益归属及保护、物权期待权排除交易房产执行、房地产开发企业破产中的产权界定及开发商房屋抵押担保下盘活资金流等多个角度论证及时办理产权证的必要性。
Part 2
三、保护开发企业破产时购房者对房屋的权益
房地产开发企业的破产可能涉及竞合于同一标的物即商品房上多重复合的物权、合同等法律关系，处理好企业破产中的商品房产权界定与相关合同关系是推动破产程序顺利进展的关键环节。
根据《破产法》第十八条规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。此类合同在破产法理论上称为待履行合同，管理人享有对待履行合同的选择履行权。在房地产开发企业的破产程序中，待履行合同的处理具有一定的特殊性，尤其是商品房的买卖合同，需要根据标的物的形态以及合同履行的不同情形区别对待。房地产开发企业的破产财产也具有特殊性，主要是已建成的商品房、在建房屋及其土地使用权。鉴于本文研究的对象为进入房产交易阶段后不及时办理产权登记的弊端，故在此仅就已建成并交付但未办理产权登记房产的相关情况进行讨论。
房地产开发企业将已建成房屋交付购房者使用，但尚未办理产权登记，往往是商品房预售合同履行中的普遍现象。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该条款在确立了我国不动产物权变动登记生效原则的同时，也规定有但书例外条款，以保障实践中特殊情形下不动产交易的实质公平。
在司法实践中，购房者通常在交付房屋并已占有使用后才获得产权登记。在占有房屋至办理产权登记二者之间，即便是在完全正常的情况下也总是存在一定时间差。长期以来，我国存在大量购房者已经交付全部或者大部分款项，并根据开发商的交付行为取得对房产的占有、使用或者收益等实际权利，但开发商却因各种情况怠于或无法办理产权过户手续的现象。若是开发商在此期间破产，仅将产权登记作为房屋所有权归属的唯一标准，就将使购房者付款购买且已经入住的房屋仅因未办理产权登记手续而被归入债务人财产，以清偿破产债权，这明显有失公平，且会激化矛盾、诱发群体性动荡事件。因此，房地产开发企业进入破产程序，购房者应享有已获得交付使用的所购房屋之产权，并有权请求债务人继续为其办理产权过户手续，以保障购房者的合法权益。
换言之，从购房者维护自身权益角度而言，因房地产开发企业资金流动量巨大，受阶段性经济形势波动影响较大，开发企业也较其他企业更具不稳定性， 房地产开发企业破产情况比比皆是。因此购房者为规避签订合同至办理产权登记手续期间开发商破产的法律风险，应及时办理产权登记手续，避免所购房产成为债务人财产，用以清偿破产债权，使自身权益受损。
四、保护开发商房屋抵押担保权益，盘活资金流
从开发商与银行、业主间就抵押贷款形成的架构出发，业主通过将房屋向银行抵押贷款获得购房资金，而抵押贷款的前提为业主具备相关房屋产权证明。过去通过贷款形式购房的人较少，开发商为了获得更多的资金利益，往往迟延缴纳大部分土地出让金，能拖则拖；随着社会经济的发展及购房者消费观念、消费能力的提升，贷款买房的人日渐增多，银行为规避因购房者无法及时办理产权证导致的放款风险，往往要求开发商提供买房人在办理抵押登记前的阶段性担保，而做抵押登记首先要办下产权证，这就意味着买房人不办理产权证，开发商抵押在银行对业主进行担保的资金被固定，陷入流动资金短缺、资金链断裂的被动局面，进而严重影响开发企业生产经营。因此，对于开发商而言，出于对自有资金安全性的考虑应当在房屋建成后尽快协助购房者办理房产登记，以尽早涤除自己的保证担保责任，盘活资金流，确保相应资金的流通性及安全性；对于购房者而言，及时办理产权登记对于顺利办理房屋抵押贷款、确保自身交易中的合法权益也起着至关重要的作用。
五、及时办理产权证的其他必要性
除上文所述相关法律角度，及时办理不动产权证还具有以下重要作用：
一是保障房屋权利人合法权利。权利人可以根据自己持有的产权证内容，行使自己的权利。权利人以外的任何第三人都负有不得非法侵犯、妨碍产权证上记载权利的义务。
二是保证房屋交易安全。在房屋交易前，一方当事人不应只根据对方房产证的记载就与之订立合同，而应当到房地产主管机关查阅不动产登记簿，若房产证记载与不动产登记簿相一致的，则任何善意第三人都可以推定房产证上记载的权利人是房屋的合法权利人，可以与之进行交易。交易成功后如有新证据表明，不动产权证上的权利非真实权利人，比如通过欺骗手段获取登记的，善意第三人取得的房屋权利依然受法律保护。房屋的真实权利人的损失应通过其他途径解决。
三是证明登记已完成。登记机关对不动产物权经审查认为可以登记的，完成房屋登记事务后向权利人颁发产权证，足以证明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请，完成了房屋权利登记，房屋特权发生效力。
四是制约登记机关的行为。房产证记载应与登记簿一致，如果不一致的应以登记簿为准，而登记簿是由登记机关记载并且由其保管，并不在权利人的掌控范围内。通过向权利人颁发不动产权证，可以限制和避免登记机关及其工作人员滥用权力擅自更改登记薄记载的内容。
五是保护被拆迁户的补偿利益。国家在拆迁补偿中也是以不动产权证为补偿依据的，无产权证的购房者在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿，从而遭受巨大损失。
六是保护相关房产被执行时购房者的权益。现实中，如因项目非法开发而无法办理不动产权证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险；开发商因债务纠纷被强制执行时，若相关房产未办理过户则仍属于开发商的财产，可以面临被开发商的债权人依法强制执行。
七是确保享受相应学区房待遇。现今很多消费者购房关注的焦点即为房屋所具有的学区属性，若不及时办理产权证，很可能无法享受相应待遇。这是因为众多学区房对居住时间作出了要求，比如要求在购房后居住满一年、两年等，而居住时间则以落户时间为准，即尽早办理好产权证、尽早落户才是最稳妥最保险的方法。