不容错过的存量房100问（过户交房篇）

《不容错过的存量房100问》已经推送5期，内容涵盖存量房交易前的注意要点、合同签署、定金与居间合同的履行、房屋贷款、限购缴税政策，本文是100问的最后一期，存量房交易也进入到最后阶段——过户、交房。
1 二手房交易中，“过户”和“交房”分别是什么？
二手房过户（又称“转移登记”），是指二手房的权属在因房屋买卖、赠与、继承等原因发生转移后，对二手房所进行的所有权登记。二手房交房，是指出售方向买受方转移其对二手房的占有，使该房屋处于买受方的实际控制之下。
简而言之，过户是房屋权属的变化，而交房是房屋占有状态的变化。
2 在二手房申请过户前，一般需提前完成哪些事项？
二手房申请过户前，一般需完成以下准备工作：
1、买卖双方完成审税手续，并缴清交易所涉全部税费；
2、对于上手存在银行抵押贷款的，卖方应在申请过户前备齐注销原贷款银行抵押权登记的资料；
3、对于买方以贷款方式付款的，买方应在申请过户前备齐贷款银行申请抵押权登记的资料。
3 二手房过户需要提交什么材料？
二手房过户（即存量房地产买卖申请转移登记）一般应提交以下材料：
《上海市不动产登记申请书》（在不动产登记中心当场填写）；
买卖双方身份证明；
不动产权证书；
《上海市房地产买卖合同》；
地籍图、房屋平面图（通常附在不动产权证书中）；
契税完税证明（在不动产登记中心的税务窗口缴纳契税后取得）。
4 二手房过户时，买卖一方或双方无法到场的，需要办理什么手续？
在申请二手房过户时，若交易一方无法到场，无法到场的一方需办理公证委托手续，由受托人持本人身份证、委托人身份证复印件及《公证委托书》（须载明代为办理房地产转移登记的委托事项）到场代为办理。
若委托书在境外办理公证，需符合以下条件：
1、在香港出具的委托书，需经司法部认证的香港律师楼认证并加盖转递章；
2、在台湾出具的委托书，需由台湾公证人公证，并经海基会传递到上海市公证处协会且加盖对比章；
3、在外国出具的公证委托书，需经中国驻当地大使馆或领事馆认证并翻译。
5 申请二手房过户登记，除应缴税金外，还有什么其他费用？标准如何？
买卖双方申请过户，除应缴税金外，还需要承担登记费。标准如下：
1、 住宅类：转移登记、抵押权登记分别为人民币80元，由买方/抵押权人承担；
2、 非住宅类：转移登记、抵押权登记分别为人民币550元，由买方/抵押权人承担。
自2017年4月1日起，上海市取消房屋转让手续费（原标准：住宅类为2元/平方米；非住宅类为9元/平方米）。
6 买卖双方提交过户申请后，买方是否一定能取得房屋产权？
提交过户申请后，买方不一定能取得房屋产权。
二手房过户通常需经过以下流程：申请-受理-审核-核准-登记公示-缮证-发证。登记机构自受理登记申请之日起20日内完成审核。符合规定条件的，登记机构将登记事项记载于不动产登记簿，并通知买受人领取不动产权证书；不符合规定条件的，则不予登记，并书面告知申请人。
7 发生哪些情形，登记机构在受理过户申请后，将不予登记买方为产权人？
登记机构不将买方登记为产权人主要有以下几类情形：
不能提供有效的不动产权属证明的；
房屋属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑；
不动产权属争议在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
申请登记事项与不动产登记簿的记载有冲突的。
8 二手房交接的流程是怎么样的？
二手房交接一般包含以下流程：
1、买卖双方办理水、电、煤、电话、有线电视、物业管理费、维修基金等费用的结算、办理相应更名手续；
2、买卖双方共同对房屋及其附属设施进行验收，对于随房共同出售的家具家电、设施设备等进行清点、确认符合交付标准；
3、验收完毕后，卖方向买方交付房屋钥匙、门卡等，并由双方共同签署《房屋交接书》。
9 买方验收二手房时，一般需要关注哪些内容？
验收二手房时，一般需要关注：
1、房屋质量是否存在问题，如下水管道是否通畅、墙面有渗漏、开裂等情形；
2、检查配套设施设备有无问题，如水质、水压、供电容量、燃气供应是否正常、电线有无老化；
3、家具、家电是否符合双方约定，包括数量、品牌、家具有无明显瑕疵、家电是否能正常运行等。
10 交易带租约的二手房，房屋交接时需要注意什么事项？
交易带租约的二手房，买卖双方需特别注意以下内容：
1、现场验收时，建议由买方、卖方、租客三方同时在场，三方共同确认房屋现状，清点家电及设施设备；
2、买卖双方在结算费用时，应对租客截止至交接之日前的租金、保证金支付情况进行确认并结算；
3、卖方应将《租赁合同》、房屋内设备清单、保证金收据等资料原件交付予买方；
4、买方与租客确认后续租金的收款账户。
11 二手房交接时，如果房屋内的附属设施发生了损坏，应该如何处理？
在《上海市房地产买卖合同》示范文本中，第五条设置了关于合同签订至房屋交接期间发生房屋内装饰或附属设施被损坏、被拆除的处理条款，即由卖方向买方承担违约金，违约金计算标准由买卖双方协商确定（一般为被损坏、被拆除装饰或附属设施估值的一倍），买卖双方也可自行在补充条款中约定其他的处理条款。交房时发生附属设施损坏的，买方可依据前述约定向卖方主张违约责任。
12 二手房的产权人与户主是同一个概念吗？
产权人与户主两者并非同一概念。二手房的产权人，是记载于登记于不动产登记簿上的权利人，对房屋享有物权法上的权利；二手房的户主，是根据户籍管理制度，户口登记在该房屋地址内的主管人员。二手房的产权人可以是户主（或该房屋户内人员），也可以不是。二手房买卖中，购房人的交易相对方应为房屋的产权人，而非户主。
13 二手房上存在户口，对二手房过户（转移登记）是否会产生影响？
户口属于行政管理的范畴，二手房内是否存在户口，不会影响买卖合同的效力，也不会影响买卖双方办理二手房过户（转移登记）。
14 如何查询二手房内的户口？
通常有两种方式查询二手房内是否存在户口：
1、持二手房的不动产权证书，前往该房屋所在区域的公安派出机构进行查询，公安派出机构一般会告知该房屋内是否有户口、以及在册人员的数量；
2、委托律师前往公安派出机构查询该户口内在册人员信息。
15 卖方发生逾期迁户，买方能否要求强制迁出？
从司法实践来看，户口迁移涉及户口行政部门的审批制度，属于行政管理的范围，不属于民事案件的受理范围。故买方无法起诉要求迁移卖方户口。卖方发生逾期迁户的，买方可基于买卖合同约定，向卖方主张逾期违约金。