违约金与定金主张均被支持的情形

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民事活动中，民事主体为防止相对方违约或促使民事活动的顺利达成，通常会约定违约金、定金、预付款等条款加以约束。《合同法》规定的违约金实际上兼具补偿性和惩罚性，以补偿性为主,惩罚性为辅。定金罚则旨在担保债权的实现，且在合同履行之前由一方当事人依约给付的规则。两者作为保障债务履行的重要制度，《合同法》与《民法典》中皆对违约金、定金制度作出了规定。但在司法实践中,时常对违约金制度把握不够精准，对相关法律规定的具体适用问题，实务上还处于进一步探索的阶段，本文希望通过对判例的研究来为司法实践提供借鉴参考，并希望对此进行一些有益的探讨。
典型案例
陕西福源置业有限公司、马平房屋买卖合同纠纷
陕西省高级人民法院二审|（2014）陕民一初字第00024号|
最高人民法院再审|（2018）最高法民终576号|
案情概述
1、2011.04.28
福源置业公司（甲方）与马平、武小春、张艳（乙方）就19＃楼签订《房产购买协议书》，所售房产包括“可售房产” 总价为8220万元和“回购房产” 总价2500万元两部分。关于可售房产部分该协议约定，乙方应在协议签订两日内，向甲方支付首笔200万元作为定金，此款在缴纳第二笔房款中扣除；乙方应在2011年6月1日前，向甲方支付第二笔购房款5720万元，甲方保证在收到购房款两日内，按照乙方指定人员分割办理相应比例的房产产权登记网签手续；剩余购房款2300万元，乙方应在2011年11月20日前向甲方支付完毕，该笔购房款支付两日内，甲方保证按照乙方指定人员分割办理剩余面积房产产权登记网签手续，网签价格乙方同意按照甲方要求填写；甲方承诺在前列两次网签手续完成后四个月内，负责将相应房产的产权证分别办理完毕，否则除应继续负责办理产权证书外，还应按照该次乙方付款数额以每日万分之二，向乙方承担逾期办证违约金；关于回购房产部分双方约定，甲方将在本协议签订后一年内，将已售房产（建筑面积约1200平方米）全部回购，并将房产更名至乙方指定人员名下；为促成甲方回购成功，乙方应在可售房产部分约定的首次网签手续办理完毕十日内，向甲方支付定金300万元；一年内若甲方回购成功，乙方将在一年期满办理网签手续前三日内一次性向甲方支付清剩余购房款；一年期满如甲方仍未成功回购视为违约，除应立即办理有关房产转租手续，已收取定金应依法双倍返还；·······上述19＃楼可售房产部分第一笔200万元定金、第二笔购房款5720万元及回购房产部分第一笔300万元定金，马平等四人已支付；回购房产部分第二笔2300万元房款马平等四人称已全额支付，但有据可证为1670万元
2、2011.06.06
马平等四人签订《投资协议书》，约定四人以共同出资购买的西安市科技路82号都市印象小区19#楼为经营场所，约定王平虽然不是2011年4月28日《房产购买协议书》直接签字的购买方，但王平认可该协议所有内容，马平、武小春、张艳也完全认可王平为房产实际出资购买人之一，四人均为该协议购买方；
3、2011.06.15
张艳受马平等三人委托，和福源置业公司进行了房产交接，福源置业公司当日交付都市印象19#楼一至五层共约4000平方米房产，张艳向福源置业公司出具了《收房单》。2011年11月14日，福源置业公司（甲方）又与马平等四人（乙方）就18＃楼签订《房产购买协议书》
4、2011.11.14
福源置业公司（甲方）又与马平等四人（乙方）就18＃楼签订《房产购买协议书》。（此协议书约定内容与上一协议大致相同，故只述不同部分：其中首次出现逾期，违约金可在二次付款中予以扣减，关于回购部分双方约定，合同签订3个工作日内支付定金100万元；甲方保证成功回购的情况下，乙方应最晚在2013年12月31日之前一次性付清余款。）上述18＃楼可售部分第一笔300万元定金、第二笔购房款500万元、回购部分第一笔100万元定金，马平等四人已支付。2011年11月15日，福源置业公司将都市印象18#楼二、三层交付马平等四人，共计面积1781.94平方米。
裁判结果
一审法院判决
一、解除福源置业公司与马平、张艳、王平、武小春2011年4月28日、2011年11月14日签订的两份《房产购买协议书》；
二、马平、张艳、王平、武小春于本判决生效之日起30日内向福源置业公司返还案涉房产四、福源置业公司于本判决生效之日起30日内以5720万元为基础支付逾期办证违约金。五、福源置业公司于本判决生效之日起30日内向马平、王平、武小春双倍返还19＃楼、18＃楼回购后再行出售部分房产的定金640万元
二审法院判决
二审法院判决支持了一审判决中对违约金及定金部分均判令违约方承担的认定，在此基础上仅对数额进行了纠正。
法院观点
一审法院认为：略
二审法院认为：福源置业公司与马平等四人先后签订19#楼、18#楼的《房产购买协议书》，约定内容中均含有“可售房产”与“回购房产”两部分。其中关于“可售房产”部分，双方已成立房屋买卖合同的权利义务关系，该“可售房产”部分的约定系房屋买卖之本约。且福源置业公司已实际履行了19#楼及18#楼“可售房产”的交付义务，马平等四人亦按约实际支付了19#楼及18#楼“可售房产”购房款共计6520万元。故，福源置业公司要求马平等四人返还“可售房产”的同时，应返还马平等四人已支付的“可售房产”购房款。关于“回购房产”部分，双方约定的是福源置业公司拟回购后再行出售给马平等四人。双方的约定系“回购房产”买卖之预约，并未成立房屋买卖合同的权利义务关系。“回购房产”部分的定金性质应属于立约定金或者履约定金，与购房款性质不同，不能冲抵购房款。福源置业公司应双倍返还马平等四人已支付的“回购房产”定金。
福源置业公司应按照双方协议的约定，向马平等三人支付逾期办证的违约金。因张艳在本案中并未向福源置业公司主张该项违约金，所以计算违约金的付款基数中应扣除张艳支付的20%购房款，即应以马平等三人80%的已付款金额4576万元（5720万元×80%=4576万元）作为计算违约金的基数。
关于福源置业公司上诉提出本案中违约金与定金不能一并主张，一审判决适用法律错误的问题。因双方签订的《房产购买协议书》中，违约金条款与定金条款是分别对“可售房产”部分和“回购房产”部分作出的约定，马平等三人也是针对“可售房产”部分及“回购房产”部分向福源置业公司分别主张的违约金及双倍返还定金。根据已经查明的案件事实，福源置业公司既未履行“可售房产”产权证的办理义务，也未履行“回购房产”的回购义务，均构成违约。马平等三人同时主张“可售房产”逾期办证的违约金及双倍返还“回购房产”的定金，具有相应的事实和法律依据，并无不当。福源置业公司提出两者不能同时主张的抗辩理由不能成立，不予采纳。
案例评析
实践中常见“违约金、定金只能选其一”之说法，是因为《合同法》第一百一十六条明确规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”（《民法典》第五百八十八条第一款之规定）该规定赋予了当事人选择适用违约金或者定金条款的权利，即在一方违约后，守约方享有两项权利，或为违约金请求权，或为根据定金罚则没收已收受的定金或者请求违约方双倍返还已给付的定金。同时通过条文中“或”的描述，可知守约方主张违约方因同一违约行为而需承担责任时只能择其一，即不能同时使用定金和违约金条款（参见山东省高级人民法院（2011）鲁商终字第197号民事判决书）。
但本案区别于其他案例的是，同一份合同中有两个标的物，且当事人各方对其中一个标的物约定了违约金条款，对另一个标的物约定的是定金条款。故，不能适用上述《合同法》第一百一十六条（《民法典》第五百八十八条第一款）之规定。加之，本案两个标的物相对应的履行义务，违约方均构成违约，故，本案最高院支持了守约方关于违约金和定金的主张。
延伸：《合同法》第一百一十六条（《民法典》第五百八十八条第一款）该规定并不排斥双方事先约定一方违约时仅适用定金罚则或违约金条款。此外，守约方在对方违约后受领了违约金，应构成选择违约金责任的默示意思表示，受领完成时选择权因行使而消灭，则不能再行退回违约金而主张适用定金罚则。