民法典物权编：从理论到实践，谈谈居住权（下）

指导律师：田韶卿
前文探讨了居住权的概念与历史缘起，《民法典》中居住权的规则设计与制度意义，居住权制度作为罗马法的产物，一直在实施中发展。对于我国来说，居住权制度是属于我国《民法典》的新增规定，其功用和意义不可小觑：
一是在理论层面，居住权制度对于完善用益物权体系、突破“一物一权”的法定原则、丰富物权体系种类等有非常积极的作用；
二是在实践层面，为离婚一方生活困难者的居住权利保护、为“以房养老”模式的设计及老年人权益保障，为公租房、廉租房、共有产权住房的纠纷提供新的解决渠道等方面具有独特的价值，但如何将居住权的规则设计发挥出更好的法律效果和社会效果呢？
本文从《民法典》居住权制度在实践领域如何更好地落地角度进行探讨。
一、我国《民法典》居住权相关规定的细化
《民法典》第366条至371条对居住权合同的内容、居住权的设立的限制性规定及居住权的登记生效主义、居住权设立后的限制流转、以遗嘱方式设立居住权的参照适用进行了规定。
根据《民法典》第366条的规定，居住权是指对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，作为一种新型用益物权，居住权设立在住宅之上；居住权的规则意味着，住宅的房屋不仅只是用于物权性的所有权的买卖，也不仅只是用于债权性的租赁，还可以在住宅之上设立居住权；可以极好地满足人们的财产利用多样化的需求[1]。在实践领域，同为用益物权，居住权和抵押权等如何进行协调，尤其是在银行信贷领域，先设立居住权的房屋能否可继续用于抵押？已经有抵押的房屋是否还可设立居住权等，需要有更明确细化的规定进行规制，银行信贷领域亦需要特别关注居住权的相关规定，并对相关信贷合同条款及信贷规则进行调整。
根据《民法典》第367条的规定，设立居住权，一般应当订立书面的居住权合同，包括当事人的信息、住宅的位置、居住的条件、要求、期限以及解决争议的方法。笔者理解，居住权相比于房屋租赁，更加具有稳定性、长期性、物权保护的属性，所以实操中，建议在居住权合同中约定，居住权人对房屋设施进行一般添置、日常修饰，或居住权人对房屋进行大型修缮的责任分担以及居住权合同履行完毕后因前述一般添置、日常装饰或大型修缮的利益分配问题进行明确约定，以防居住权人与房屋所有权人因责任承担及利益分配产生争议。
根据《民法典》第368条的规定，居住权原则上是无偿设立，但赋予了当事人意思自治的权利，可通过当事人之间的约定进行有偿设立；且居住权的设立采登记生效主义，即居住权须登记后才生效，居住权未登记则该项居住权未生效。目前《民法典》中对于居住权登记相关细节事项，尚未做出明确规定，比如登记机关的确认，是否直接将居住权登记的详细信息记载在不动产权证书之上等，都有待进一步细化的法律规定进行明确。
根据《民法典》第369条的规定，虽然居住权严格禁止转让和继承。即居住权不能转让给第三人，限制居住权向外流转；且居住权亦不能作为遗产继承，限制居住权向居住权人的下一代流转，且原则上居住权人亦不得将居住权出租。但同时又赋予了当事人意思自治的权利，可通过当事人的另行约定将居住权进行出租，且居住权是可以有偿设立的，所以相关主体（比如房地产企业、银行、保险公司等金融机构）可以与住宅所有权人签订《居住权合同》，由相关主体享有住宅所有权人的居住权，设定期限、条件等，从而相关主体可以将自己享有居住权的房屋进行出租，为市场需求提供居住的房屋，形成一个新的产业。
根据《民法典》第370条的规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。但该条规定并未明确注销登记的主体，亦未明确居住权到期后，但是未予注销的法律后果，及相应的注销机关及方式，须出台更明确的法律规定。
根据《民法典》第371条的规定，居住权除按前述第366条的规定通过合同设立居住权外，亦可通过遗嘱设立居住权，但须参照前述第366条至第370条的相关规定。实操中，继承编与物权编如何衔接还有待进一步探讨。比如，一般情况下，遗嘱自立遗嘱人去世则生效（附条件的遗嘱除外），但遗嘱中关于居住权的条款的生效时间如何确定，是否需要利害关系人将居住权登记后生效，参照适用的范围等问题都需更细化的法律规定，以便遗嘱设立居住权能够更有效的实施和运行。
二、我国《民法典》中居住权规定的完善建议
《民法典》中有关于居住权规定的体例是在物权编“用益物权”项下，关于居住权与抵押权如何协调的问题，举例来讲，在设立居住权时，《居住权合同》中可明确约定，享有居住权的人不能将享有居住权的房屋进行抵押，若是居住权人有相关的抵押行为，住宅所有权人可要求居住权人承担违约责任；在银行信贷领域，银行作为债权人，则可与借款人在《借贷合同》中明确约定，借款人作为增信措施抵押给银行的住宅，未经银行书面同意，不得将居住权等权利负担加在已经抵押给银行的住宅之上。
在居住权合同中，当事人可自由约定，关于居住权人对房屋设施进行一般添置、日常修饰，或居住权人对房屋进行大型修缮的责任分担以及居住权合同履行完毕后因前述一般添置、日常装饰或大型修缮的利益分配问题。但若居住权合同未明确约定，后续配套立法时，或可考虑明确一般添置、日常装饰由居住权人自行承担费用，在居住权到期后，居住权人可将一般添置及日常装饰折价给房屋所有权人；大型修缮由房屋所有权人负责，居住权期限届满后，利益也归房屋所有权人享有；居住权人若对房屋进行大型修缮，必须经过房屋所有权人同意，且明确约定居住权期间及届满后的大型修缮的责任分担及利益分配。
《民法典》中居住权原则是无偿设立，但仍然通过意思自治原则对有偿设立的合法性留下了空间，如此更能够将居住权的适用空间进行适度扩大。实操中，笔者认为有关于居住权的登记可以适用《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，现行的不动产登记部门即可作为居住权的登记部门，也建议后续配套立法时明确要求将居住权登记在不动产权证书上，作为明确的权利凭证。
《民法典》中规定可有偿设立居住权，又可将居住权进行出租，在实践领域，可能对房地产行业、银行、保险公司等金融机构产生重大的影响，所以若是因为居住权的规定而衍生新的产业，则《民法典》中居住权的规则就可对新的产业进行规制，让其更良好积极的发展。
《民法典》的后续配套立法中可以更细化居住权的注销主体及注销机关和方式。比如，针对合同设立的居住权，在居住权届满后，可根据合同约定，确定居住权注销的主体，是房屋所有权人亦或是居住权人；针对遗嘱设立的居住权，在居住权届满后，可由利害关系人（如继承人或遗产管理人、遗嘱执行人）等注销居住权。居住权的注销机关与登记机关是一致的，是不动产登记部门，注销居住权亦需要进行公示，如此可保证权利清晰，且更便于统一归口管理。
关于《民法典》中居住权立法与继承编的衔接问题，建议后续配套立法时对实践中容易发生争议的地方进行规制。如对于遗嘱设立居住权的生效时间问题，笔者认为，在遗嘱生效时，遗嘱中关于居住权的条款即生效，但是居住权未经登记不得对抗第三人，采登记对抗主义，如此可兼顾各方的利益。
三、结语
法典就是人们自由的圣经，是为了保护人民权益、实现人民幸福生活、让我们的生活更美好的普遍性规范。如果说1804年的《法国民法典》是19世纪风车水磨的民法典的代表，1900年《德国民法典》是20世纪工业社会的民法典的代表，那么，我国《民法典》的定位应是21世纪《民法典》的代表之作[2]。我国居住权的规则设计反映了21世纪的时代特征，符合我国《民法典》的定位。
法律的生命在于实施，在实施中，作为我国《民法典》的新增规定，不仅反映了“孟德斯鸠所言的在民法慈母般的眼神中，每个人就是整个国家”的民法精神；更是响应了我国十九大报告提出的要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；也更多的保证让全体人民“住有所居”，保障全体人民更幸福生活、更美好生活的愿望的实现。相信我国《民法典》居住权制度会充满活力，对市场经济和人民的生活有很积极的影响，让我们拭目以待。
注释
[1] 申卫星：中国民法物权编创设居住权制度的立法构想.《北京航空航天大学学报（社会科学版）》2018年第1期。
[2] 邵六益：民法典编撰的政法叙事.《地方立法研究》2020年第5期。