想瞒过中介“跳单”？《民法典》出手啦！

很多人在买、卖房屋或者租赁房屋的时候，会委托房产中介提供中介服务，不知道各位业主有没有经历过这样的场景：中介带着意向买家或者租户上门看房时，有些买家或者租户，趁中介工作人员不注意，将提前写好联系方式的小纸条塞给业主。
收到小纸条后，有些业主会偷偷瞒着中介，与买家或者租户私下联系，自行达成房屋买卖或者租赁协议，以此省下中介费，应了那句广告语“没有中间商赚差价”。
上述场景其实就是典型的“跳单”事件。所谓“跳单”又称“跳中介”，通常是买卖双方通过中介的服务联系上之后，跳开中介，自行成交或委托其他中介公司代办过户服务，以此逃避中介费的支付或者少付。
实际上中介就是通过提供媒介或者相应信息等服务，从而领取报酬（也就是俗称的“中介费”）。“跳单”在中介合同中时有发生，尤其体现在二手房买卖中介纠纷中。之所以容易发生“跳单”，是由中介合同的特征决定的。
在中介合同中，当事人双方掌握的信息不对称，中介人利用信息优势为委托人创造缔约机会而取得报酬。与此同时，委托人对于中介人提供的交易机会如何利用，在实务中又存在多种操作方式，况且此时委托人尚未支付中介报酬，这就容易产生“跳单”风险。
可能许多听众也看过此前热播的电视剧《安家》,该剧可以说是对房屋中介行业的写实描写，里面很多情节相信都触动了中介人，其中让我印象最深刻的，是饲料大王林茂根，号称百亿身家，想买上海老洋房。
他描述了对房子的要求，但不知道具体的房源。女主角房似锦跑遍大街小巷，找到了林茂根口中描述的老洋房“向公馆”，又经过很多环节，联系到了海外的业主。房产中介店长提醒过房似锦，一定要和林茂根签好中介协议。然而房似锦却始终坚信林茂根是个好人，并没有在意这件事。
结果，林茂根却利用房似锦提供的信息，私下直接与业主完成了房屋交易，进行了过户。即便房似锦最终通过曲折的手段拿回应得的报酬，但也付出了更多了精力与时间。在现实中，许多中介人就没有那么幸运，结果也往往不如人意。
相信遭遇过“跳单”的中介人会十分委屈：“我们辛辛苦苦付出劳动，带客户看房子看商铺，结果客户私底下把我们跳开了，等于白干活了，内心就感觉比较难受愤怒。”甚至个别被愤怒蒙蔽了双眼的人员会采取过激行为，我们来看看一个真实的案例：上海某地产中介公司15名员工，因怀疑客户“跳单”未支付中介费，采取了到涉案商铺上门占座、堵门、打骚扰电话（call爆你）、在点评网站上无限差评等方式，以索要中介费。最终，15名中介人员因寻衅滋事罪，分别被法院判处八个月到一年一个月不等的有期徒刑。
该案例在微博引起热议，有说中介素质低的，有说客户跳单不诚信的，网友们各执一词，争论不休。大家是怎么看待的呢？
01 分析具体法律问题
在民法典之前，跳单行为只能受到道德的谴责，像《安家》里中介房似锦遇到的遭遇，在当时是没办法通过法律明文规定主张权利的。
现在民法典对于“跳单”行为进行了制约，不仅保障了中介人的权益，同时对违背契约精神的行为进行了严格规制。我们来细看以下规定：
在《民法典》的“中介合同”一章，实际上是把《合同法》当中的“居间合同”改了个名字，原来大家可能不好理解居间合同，这次改成中介合同了，也帮助大家更容易理解。
其中，新增的内容，也是大家最关心的“跳单条款”：《民法典》第九百六十五条明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”就是说，只要中介人已经跟一方或双方签订了中介合同，并提供了相应的服务，遇到“跳单”行为，中介人有权向合同相对方索要报酬。
那如何判断是否构成“跳单”违约呢？
① 委托人已接受中介人的服务，已接受服务不仅指中介合同已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。这里需要注意，关于中介合同的认定，我们应当依靠合同的内容，特别是约定的权利和义务进行判断，不能仅仅依据合同名称来判断，因为在实践中，少有直接签署《中介合同》的，中介人与客户之间采用的合同名称五花八门。
比如 对于《二手房买卖中介合同》，有写成《二手房买卖服务合同》，有写成《委托看房书》，有写成《看房协议书》。但不管名称如何，合同的核心内容都是由中介人向委托人提供二手房买卖的信息和媒介服务，则都属于中介合同，都应当按照《民法典》中关于中介合同的相关规定进行认定和处理。
② 委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务，在认定属于中介合同后，还要判断委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立最终成交合同，这是构成“跳单”违约的关键。在实践中，委托人往往不止仅仅委托一个中介，为了增加交易机会，可能存在委托多个中介人的情况。
比如 有的业主为了追求更高售价或者更快出售/出租，可能将同一房屋通过多家中介公司挂牌。
因此，多家中介公司可以掌握同一房源信息，而客户也可以通过多家中介公司了解到同一房屋信息。这就需要专业人士准确判断委托方（客户）与相对方（业主）最终达成交易，究竟是利用了哪家中介公司提供的服务。
如果客户通过其他中介或正当途径获得相同信息，客户有权选择报价低、服务好的中介公司促成最终合同成立，其行为并没有利用先前签约中介公司的信息，是不构成违约的。
③ 委托人绕开中介人直接完成了交易。实践中比较常见的有：客户利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与业主（合同相对方）订立合同；或者客户将中介人提供的信息透露给其他人，如家人朋友等，然后以家人朋友的名义与业主订立合同，或者通过其他中介人与合同相对方订立合同。
比如 客户通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，客户发现其他中介公司的费用更低，从而选择其他中介公司与合同相对方订立合同，最终达到绕开中介人的目的，构成跳单违约。
在《民法典》第九百六十三条对中介人的报酬作出规定：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。”
那如果最终没有达成委托事项，未促成合同签订，相关支出费用该由谁承担呢？《民法典》第九百六十四条规定：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”针对上述规定，建议在中介合同里明确约定“可要求支付必要费用”，并约定必要费用的数额或者计算方法。
《民法典》第九百六十二条是保障委托人的规定，与之前《合同法》规定一致：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”
所以，如果委托人遇到中介损害自身利益的情况，有权不支付报酬并要求赔偿，而中介人再遭遇“跳单”行为，也可以通过合法方式进行维权，可别再采取“call爆你”等打骚扰电话的形式了。

此处再插一个小彩蛋：关于《民法典》中的一个亮点，将“私人生活安宁”写入隐私权，频发的骚扰电话、短信等可被认定为“侵犯隐私”。各位普通民众也要注意，在日常生活中面对各种看房的骚扰电话和短信，办理信用卡骚扰电话、面对各种被泄露的信息，可以在《民法典》的保护下拿起法律武器进行维权。

02 海涵律师建议
好的我们回到“跳单”话题上，禁止“跳单”！其实保护的是中介人还是消费者？应该如何规避风险？
对于消费者来讲，通过中介就会涉及中介费的问题，跳单时如果是通过前一家中介公司提供服务，再从另一家费用较低的中介公司成交，因为无法证明该信息的获取是来自前一个还是后一个中介，有可能会面临承担两份中介费的风险。
① 消费者在选择中介公司的时候应该进行甄别，选择规范守信、服务品质好的大公司。
② 消费者如果切实地享受了中介提供的服务，不建议去进行跳单。
③ 如果中介服务损害了你的权益，应搜集保留相应的证据（包括但不限于聊天记录、合同、损失固定等），除了有权不支付中介费，还可主张中介方承担赔偿责任。
对于中介方来说，以低价的中介服务费拉取客户，促进成交，对于中介行业的正常经营也是存在劣币驱逐良币的影响，不利于中介行业的良性竞争。
① 签好中介合同，完善中介合同条款。可明确未通过其他中介获取房源信息，也可以与客户签署独家合同，保障自己的服务成果。
② 按合同约定如实履约。中介公司应该忠实履行义务，如实提供房源信息、业主信息，周边情况等，保障客户和公司的利益。
③ 不搞恶性竞争或撺掇客户跳单。提高自身服务水平。即便是第一位信息提供者，如果其他中介用更专业的市场评估、谈判手段、服务水平，让客户用更低的价格达成交易目的，法院也有可能对具体服务进行判定。
相关法规 丨 Regulations
《中华人民共和国民法典》
【中介合同】
第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
第九百六十三条中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。
中介人促成合同成立的，中介活动的费用，由中介人负担。
第九百六十四条中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
第九百六十六条本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定
【隐私权】第一千零三十二条自然人享有隐私权。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。
隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间、私密活动、私密信息。
第一千零三十三条除法律另有规定或者权利人明确同意外，任何组织或者个人不得实施下列行为：
（一）以电话、短信、即时通讯工具、电子邮件、传单等方式侵扰他人的私人生活安宁；
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（三）拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动；
（四）拍摄、窥视他人身体的私密部位；
（五）处理他人的私密信息；
（六）以其他方式侵害他人的隐私权。