以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效

解读
《中华人民共和国民法典》——以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效NO.119
法条规定
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
法条解析
《民法典》第一百四十六条规定了以虚假的意思表示实施的民事法律行为的效力以及以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力有关内容。
根据本条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示实施的民事法律行为，理论上也称为通谋虚伪表示，指行为人与相对人共同实施了虚假的民事法律行为，例如为逃避债务而虚假赠与财产、为逃避房地产收费而虚构离婚、为了规避房屋限购政策而虚假离婚。
根据本条第二款规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。隐藏的民事法律行为，指被虚假的意思表示所隐藏的民事法律行为。如为了逃税，当事人订立的“黑白合同”，其中的“白合同”是虚假的意思表示，“黑合同”是隐藏的民事法律行为。隐藏的民事法律行为可能是合法的，也可能是非法的，不能一律认定为无效，必须根据有关法律规定来认定。前例“黑白合同”中，“黑合同”是被隐藏的，但是，“黑合同”也可能是合法的。如果被隐藏的民事法律行为是合法的，则该隐藏行为是有效的；反之，则是无效的。
案例分析
2013年4月27日，根据上级有关危房改造文件精神，某市国营农场与某置业有限公司签订了《某市国营农场危房改造项目合作协议》，约定“一、项目地址位于民菏路与某路交叉口南800米民权农场第十一分场。二、在项目方案确定后，经甲乙双方协商，乙方同意向甲方提供……连体二层住宅楼房共89套，按双方协商名额用于安置十一分场被拆迁的职工。三、该项目总体完工后，除需安置拆迁十一分场职工房屋外，由甲乙双方协商负责安置给其他危房改造的农场职工……,”并约定了工期为300天等，内容详见《合作协议书》。本协议签订后，某市国营农场将项目所用土地交付给某置业有限公司，某置业有限公司在项目所在地设立了某国营农场危房改造工程部并进行施工建设。在施工中，某置业有限公司于2014年9月向胡某借款15万元，约定月息1.5分，双方签订有借款合同，某置业有限公司分三次向胡某支付了利息。2014年12月17日，某置业有限公司与胡某签订《房屋买卖合同》，某置业有限公司将其与某市国营农场约定建设的位于民权县东外环田园牧歌22栋2单元3层东户出售给胡某，房款共计198254元。2018年3月，胡某拿着其与某置业有限公司签订的《房屋买卖合同》到某市国营农场处反映问题，某市国营农场方得知二被告在明知政策性危房改造项目房屋不能进入市场销售的情况下，某置业有限公司将某市国营农场的政策性房改项目某区22号楼2单元3层东号房出售给了非本场职工即胡某。现为了维护某市国营农场的合法权益，维护国家危房改造政策的正确执行并防止国有资产流失，某市国营农场将某置业有限公司和胡某向法院提起诉讼，请求其依法确认2014年12月17日二被告之间所签订的《房屋买卖合同》为无效合同。后法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，判令两被告于2014年12月17日签订《房屋买卖合同》无效。
《民法典》第一百四十六条是关于以虚假意思表示实施的民事法律行为的效力以及隐藏行为效力的认定。所谓虚假意思表示，是指行为人与相对人都知道自己所表示的意思并非真意，通谋做出与真意不一致的意思表示。
本案中，被告某置业有限公司对涉案房屋并无所有权，其只是建筑方，无权对房屋进行处分，被告胡某也没有支付约定的购房款，二被告签订的《房屋买卖合同》，系双方以签订《房屋买卖合同》的形式为借款提供担保，即名为房屋买卖实为担保，双方并不存在真实的房屋买卖的意思表示，因此双方以虚假意思表示签订的《房屋买卖合同》应属无效。