临时业主大会，怎样召开？

业主委员会成立后，小区业主在什么样的情况下可以要求召开临时业主大会？如何召开？经常会成为业主各方内部矛盾的焦点。现结合相关法律法规规定，对临时业主大会的召开程序、要求等分析如下：
1、提议召开业主大会会议是每个小区业主的权利。
《物业管理条例》第六条明确规定，小区的业主在物业管理活动中，享有提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议之权利，同时业主大会会议包含定期会议和临时会议。
因此提议召开临时业主大会是每个业主法定权利。
2、召开临时业主大会的条件。
《物业管理条例》第十三条规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
《福建省物业管理条例》第十四条规定，有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：1、百分之二十以上业主提议的；2、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；3、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。
因此，从业主自治的角度而言，只要小区的业主达到20%以上人数提议召开临时业主大会，就符合程序要求。
3、临时业主大会的议题。
临时业主大会是否只要20%业主提议就可以召开呢？而无需提出任何会议议题或者可以任意提出会议的议题呢？
笔者认为：20%业主提议是召开的程序要求，但是对于召开临时业主大会所需表决或讨论的事宜，应当在业主大会的职权范围内。
依照《物业管理条例》第十一条需由业主共同决定事宜：1、制定和修改业主大会议事规则；2、制定和修改管理规约；3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4、选聘和解聘物业服务企业；5、筹集和使用专项维修资金；6、改建、重建建筑物及其附属设施；7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
因此，只有出现上述需业主共同决定事宜，才需召开临时业主大会。
4、临时业主大会——针对罢免业主委员会委员之规定。
很多时候，业主提议召开临时业主大会，往往是由于与小区物业服务企业之间存在矛盾，并且认为业主委员会未能有效处理与物业服务企业关系，从而对业主委员会提出质疑，进而要求罢免业主委员会的成员。对此，法律是如何规定呢？
1、《厦门市物业管理若干规定实施细则》第十七条规定了业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定终止其委员资格：（1）不履行业主法定义务的；（2）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；（3）不履行业主委员会委员职责的；（4）利用业主委员会委员身份谋取私利的；（5）侵害物业管理区域内其他业主合法权益的；（6）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
因此，只要业主委员会委员有上述情形之一的，需由业主大会决定终止其委员资格。
2、上述情形发生的召集人及程序规定
只要业主委员会委员有上述情形之一的，经业主委员会半数以上委员或者专有部分占建筑物总面积20 ％以上且占总人数20 ％以上业主提议终止其委员资格，街道办事处（镇人民政府）在收到申请之后10 日内，应当书面通知业主委员会在30 日内召开业主大会做出表决决定。业主委员会未按照规定时限组织召开的，可由街道办事处（镇人民政府）组织召开。
5、召开临时业主大会的责任人。
《福建省物业管理条例》第十四条规定了业主大会会议分为定期会议和临时会议，并且规定业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。但是对于临时会议由谁负责并未作出说明。
《厦门市物业管理若干规定》第二十条及二十一条规定： 业主委员会应当依法按时组织召开业主大会会议。业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，街道办事处（镇人民政府）可以责令其限期组织召开；业主委员会仍不组织召开的，街道办事处（镇人民政府）可以按照首次业主大会会议召开程序组织召开。
因此，对于临时业主大会召开，首先应由业主委员会作为召集人，只有在业主委员会经街道办事处责令限期组织召开，且仍不履行该义务时，召集的责任蔡转由街道办事处承担。
6、临时业主大会决议的救济途径。
《厦门市物业管理若干规定实施细则》第四十六条规定：业主大会或业主委员会做出的决定违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求街道办事处（镇人民政府）予以责令限期改正，也可以请求人民法院予以撤销。
因此，对于临时业主大会所做出的决议，如果业主认为侵犯了合法权益，是可以请求街道办事处予以责令限期改正，或向法院提起请求撤销之诉。