尹航律师：曲线救国为烂尾楼业主争取“保交房”

21年的9月，秦兵所接了这样一个烂尾楼案子。
40多个小业主在吉林买了一个小区的房子，五证不全，还烂尾了。五证不全就意味着业主手里只有认购书，没有正式的购房合同，而且是只交了一部分房款。
一般的烂尾楼案子，律师就是想办法把房子盖好，业主住进去就行了。这个案子还多一个难点：不但要把房子盖好，还要保证业主享有正式的购房人资格，能得到房子。
律所指派负责这个案子的律师，是我们的主管律师尹航律师，律所合伙人。
在这个案子里，尹律师的团队包括前后加入案件的8个人，包括工薪律师、实习律师和律师助理。
案件开局，主要是做调查。调查回来之后，这个案子比较棘手的地方，是五证不全，常规的思路不好做。
按照我们2003年的司法解释，也就是《最高人民法院关于商品房预售合同纠纷若干问题的解释》第二条的规定：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
合同无效 = 退房
我经常注意到，很多业主面对烂尾楼的时候，问的最多的不是怎么盖房子，而是怎么退房。
买到烂尾楼想要跳坑，这是没毛病的，但是问的多，真正做到退房的人很少，甚至下定决心退房的人也不多。究其根本，无非三个原因：
1、买的时候便宜，现在房价涨了，退房等于亏损。
2、开发商没钱了，退房怎么执行？
3、业主优先权要求有支付大部分购房款，退房了如果认定为普通债权怎么办？
尤其是前两个原因，是绝大多数业主退房的主要顾虑，这个案件四十多位业主的顾虑也是如此。
所以一旦我们打官司到法院，在还不确定能否退回钱的时候，判决一下，业主退房了，到时候万一落到一个钱房两空的局面，岂不是很难受？
而退房的可能性，不仅仅是你起诉退房，几乎任何诉讼请求的民事都可能导致这个结果，包括你说打个逾期交房违约金，或者你起诉要求开发商和你签合同，客观上开发商五证都不全，胜诉难度很大，同时，合同效力是必须审查的。
你在这个案子里打一个民事，那五证不全，保不齐就给你确认合同无效，所以只能“曲线救国”。
咱们国家有三门诉讼法：刑事诉讼法、民事诉讼法、行政诉讼法。
这个案子，就走了第三条路，行政诉讼，就是在烂尾楼里面，不去找开发商的麻烦，而是把政府和银行（银监会管银行，也是政府部门）拉进来做被告。在尹律师的带领下，前前后后开辟了六七个战场，大致上都是折腾没有做好资金监管的政府和银行。

案件的部分工作任务安排
我们平时做的烂尾楼案子，方案是五花八门，但是前面讲过，这个案子比较特殊以行政为主。大方向既然想好了，就要尽快推动下去。
首先要克服的是立案难问题。
虽然我们现在搞立案登记制，但是烂尾楼案子，立案依然很难，主要有两方面原因：其一是基层法院人少案多，忙不过来，从立案角度就要大量排除案件找各种理由不给立案，其二是烂尾楼案件都是敏感的群体性案件，不仅法院会被干预立案，法院本身也有各种顾虑。
法院和政府不一样，政府维稳有大量资源，法院的法警在维稳这一块帮助不大，因为法警都忙着帮助执行庭去办执行了。随便哪个烂尾楼案子，动辄都是几百上千的业主，所以涉及到这种纠纷，法院在立案上不痛快是很常见的。我不是说某个法院，我说的是全国法院普遍存在如此的情况。
常规的立案、开庭、判决、执行流程在烂尾楼中是不常规的，为了缩短办案时间，往往要同时立多个案子，数量、时机、方向，同时还要综合律所的资源，最主要的就是经常要配合法院甚至地方政府的节奏，莫名其妙的陷入中断。
烂尾楼案件的法律关系非常复杂，涉及到五种案子：刑事案件、民事案件、行政案件、执行案件、破产案件，在加上业主本身各种“不请律师”的维权，把XF途径也要走个遍，从目前看成功率上，是破产>执行>行政>民事>刑事。
从立案难度看，刑事>破产>行政>执行>民事。
常规的思路里面，如果涉及到业主和开发商纠纷，退房、要违约金这种最普通的民事案子，立进去相对容易，但是很难执行。行政案件虽然相对难立，但是无非是时间长一点。
首先我们要解决一个管辖权问题，楼盘虽然在某个区，但是负责管理楼盘的政府部门可是有区、市、省、部委，参与进来的银行和大抵押权人也可能分布全国各地，各自归属于不同的银监会管理。
在吉林当地，行政诉讼集中到铁路法院管辖。从2019年4月1日开始跨行政区划集中管辖吉林市各区（具体包括吉林市昌邑区、龙潭区、船营区、丰满区、高新技术产业开发区）基层人民法院一审的交通运输合同纠纷民事诉讼案件、环境资源类民事诉讼案件，以吉林市直各行政机关为被告的一审行政诉讼案件。
好巧不巧的，还赶上了吉林疫情。
疫情导致法院整个瘫痪，只能是等疫情好转之后再推进立案工作，这样经过几次反复之后，终于开了一部分庭，立了一批批案子进去。
在这个过程中，又传来坏消息，业主买的房子被查封了。
烂尾楼嘛，开发商一定是大量欠钱的，债主比业主更早就知道开发商没钱：开发商不还利息的时候，通常还没停工。所以债主会早早到法院起诉。
今天只要稍微有点法律常识，就知道胜诉不是最要紧的，执行才是。
而开发商没钱才烂尾，烂尾之后执行什么呢？房子。
房子是烂尾楼中最重要的资源，我们有一个相对专业一点的称呼，把烂尾楼中没卖出去的房子、待开发的地皮、商铺、公建配套等等统称为“剩余货值”。
业主买到烂尾楼，最关心的无非是，钱去哪里了，钱怎么要回来？
但是就像所有骗局一样，被开发商骗走的购房款通常是“被大风刮走了”，很难被警察叔叔找回来。在我们知道的成百上千的烂尾楼案子里，只有极少数的情况能“追回”，一般还需要天时地利人和。
当你处理烂尾楼的经验足够丰富，你就会意识到，整个案件的胜负手往往在于“剩余货值”的归属：是拿来盖房子、还是拿去还债。
法律虽然通过购房人优先权保护小业主的利益，但是一定要明白一个道理，法律并不是保护你，就不保护别人了，法律也同样会保护银行、保护施工方、保护债权人。
借钱给开发商的债主，可能遍布于五湖四海，他们可以从安徽、福建、云南，从全国各地的法院起诉打官司，然后通过当地法院跨地域的查封小区的“剩余货值”。
大部分烂尾楼的胜负手，是保住那些“没卖出去的房子”。因为卖出去的房子有网签，有预告登记，一般的做法是不会进行保全的（但是法律也没说不可以保全，所以实际上你网签的房子也不是不可以查封）。
我们这个案子的问题在于，项目五证不全，自然也不可能备案，所以债主就保全了业主买的房子。
这样我们就增加了一个工作，要保住业主的房子，通过什么办法呢？执行异议。
按照2015年执行异议复议规定规定28、29的规定，小业主可以通过执行异议来排除对自己房子的执行，这个程序并不能100%有效的保障业主的权利，但是胜在可以拖延时间，只要我们在“保交房”的工作顺利进行，在“保房子”的工作上争取时间就足够了。
22年的7月，案件取得了转机。
尹律师通过诉讼，请法官帮忙调解。

法院给我们组织调解，主管律师亲自去当地，和业主们一起开了一场别开生面的会，因为会议地点实在是太别致了，在烂尾楼里。
大家看看这些图片，感受一下什么叫，废墟中的法庭。

府院联动齐上阵为民实践解烦忧
法院为我们40多购房户带来了三个解决方案：一是某地产公司一次性退还认购款；二是居民一次性支付剩余房款，享受打折优惠；三是无法一次性支付剩余房款的，可分期缴纳不收取利息。
下面是法院公众号对这个事件的报道。
https://mp.weixin.qq.com/s/gSUq3KCEPKeld46lQ6wPKQ府院联动齐上阵为民实践解烦忧