租房“避雷”指南

❒ 引 言：
“租房，基于承租人与出租人信息不对称的地位，往往承租人在未尽全面审查义务的情形下，签订了租赁合同。在实际履行过程中，如发生纠纷常易导致承租人一方受损，可谓“不看权属，不管抵押，不查手续，天雷滚滚”。如何有效避雷防坑，本文拟从租房“最怕情形”之角度——租赁合同无效，向您提供一份实用的“避雷”指南。”
观点解析
1、租赁合同无效情形
除《合同法》第52条规定的合同无效的一般情形外，租赁合同因其特殊性，在《合同法》分则租赁合同章节、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规中也进行了特别规定，无效情形如下：
1、租期超过二十年的，超过部分无效；
2、截止一审法庭辩论终结前，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该房屋的租赁合同无效；
3、截止一审法庭辩论终结前，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，该临时建筑的租赁合同无效；
4、租期超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。除一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，则延长使用期限内的租期有效；
5、同意转租的情形下，转租期限超过剩余租期的，超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外；
6、未经出租人同意，且出租人在知道或应当知道转租行为发生的六个月内提出了异议，转租合同无效。
2、值得注意的几个问题
01、带照租赁
现实商业租赁中，存在一种租赁形式为“带照租赁”，即出租人将租赁房屋及以租赁房屋为经营场所办理的营业执照一并出租给承租人，承租人不仅可以使用租赁房屋，还可依据出租人的营业执照载明的经营范围，在租赁房屋中开展经营。因此，带照租赁的租赁合同实际上包含营业执照租赁和房屋租赁两部分内容。
然而，为了加强行政市场监管，法律法规禁止营业执照租赁。对于租赁营业执照的行为，区别以下情况：如承租人在原有的营业范围内经营，并不损害国家、集体或第三人的利益，则不能概括认定所有带照租赁合同无效；如原营业执照所涉经营范围，因国家对涉及国民生计、国家利益、社会公共利益等项目设置了限制经营和特许经营制度，则出租的营业执照载明的经营范围若包含国家限制经营、特许经营的活动（烟草、酒类、彩票、能源、药品等），该租赁营业执照的行为因擅自变更经营主体、使不具备经营资格的主体不经监管直接进入市场，导致市场秩序破坏，影响国家、集体利益以及社会公共利益，此类房屋租赁合同应当被认定无效。
值得注意的是，如根据合同内容、合同目的、履行经营情况判断合同性质仅涉及房屋的租赁，即使有营业执照的流转，则因其就营业执照租赁并无合意，不符合“带照租赁”的特征，该租赁合同或租赁条款的效力应按照前文租赁合同无效的情形进行判断。
02、群租情形
群租，是指出租人将房屋装修改造后分成多个单元，分别出租给多个承租人居住使用。群租房价格低廉，承租人负担较轻，出租人能一房多租获利增加，在一些大城市普遍存在，解决了各方需求。但群租房可能因改造破坏了主体结构，有限的空间里居住人数过多，给房屋和小区的治安、卫生、消防等带来较大的安全隐患。
实践中，当事人常以房屋为群租房为由起诉要求确认租赁合同无效。但实际对于群租的制约管理多见于各地管理规定，法律对此并无明确禁止。违反地方性管理规定或法规并不影响租赁合同的效力，故当事人一方以房屋属于“群租”房为由要求确认房屋租赁合同无效的，常难被支持。但应明确的是，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理，即处罚还是有的，出现严重安全责任事故致罪的，出租人仍应承担相应的责任。
03、一房数租
出租人就同一租赁物与不同承租人签订数份租赁合同的，租赁合同均有效的情况下，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，法院不予支持。实践中，当多名承租人均主张要求继续履行合同，法院在确定履行合同的承租人时，考虑以下顺序：
（1）已经合法占有租赁房屋的；
（2）已经办理登记备案手续的；
（3）合同成立在先的。
当其中一份租赁合同已实际履行，即有承租人依据租赁合同已实际占有房屋，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而无法得到法院支持。法院在审理过程中，可以向未实际占有房屋的承租人释明变更诉讼请求，可以向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任（解除合同、赔偿损失）。
04、抵押在先
“买卖不破租赁”保护了承租人的租赁权益，但是例外在于：
（1）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的；
（3）当事人另有约定的。
关于抵押在先租赁在后，最高人民法院的一则指导案例（最高人民法院（2016）最高法民申3536号）中，其裁判要旨认为执行标的上申请执行人抵押权设立在先，案外人租赁权成立在后，租赁权不能影响并对抗在先设立的抵押权实现。如租赁权继续存在于拍卖财产上，对在先抵押权实现有影响的，法院应将租赁权除去后进行拍卖。简言之，租赁标的物在租赁时，其上已设置抵押权的，则抵押权人有权就抵押权的实现对租赁物进行法定处置，而不受租赁权对抗影响。
案例简述
2013年1月，贸易公司以其房产向银行抵押借款1.2亿余元并办理登记。同年12月2日，贸易公司以前述房产再次抵押向洪某借款4500万元，亦办理登记。2013年12月16日，贸易公司将前述房产出租给实业公司。2015年，法院拍卖前述房产，评估价1.3亿余元，最终科技公司以8500万元竞买取得该房产，银行和洪某分别作为第一、第二顺序抵押权人实现相应债权。实业公司以其享有租赁权为由，提出案外人异议。
法院认为
（1）依《物权法》第190条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条、最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，法院不予支持。
（2）案涉房产第一顺序抵押权人银行设立抵押权时间为2013年1月，第二顺序抵押权人洪某抵押权设立时间为2013年12月2日，并均办理了抵押权登记。实业公司提供的租赁合同显示，其签署该合同时间系2013年12月16日，可见，该租赁关系成立于抵押权后。依前述规定，抵押权人在实现抵押权时，抵押物上设立的租赁关系对买受人不具有约束力。执行过程中，案涉房产评估价为1.3亿余元，第一顺序抵押权人债权额为1.2亿余元，第二顺序抵押权人债权额为4500万元，执行标的价值尚不足以清偿抵押权，租赁权存在影响抵押权实现，执行标的最终以8500万余元成交结果亦印证该事实，故案涉房产租赁关系对抵押权实现存在影响，抵押权实现时，该租赁关系对买受人科技公司不具有约束力。科技公司作为该标的买受人，请求承租人交付案涉房产抗辩，可在本案中主张。实业公司对案涉房产租赁权成立于抵押权之后，且对抵押权实现存在影响，其租赁权不能对抗贸易公司请求交付案涉房产权利。判决驳回实业公司诉请。
3、租赁无效的法定后果
租赁合同依法被认定为无效，则双方应就租赁标的物、租金进行折价，予以相互返还。在认定原则中以过错责任为准，有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
也就是，当房屋租赁合同无效时，出租人可以请求参照合同约定的租金标准由承租人支付房屋占有使用费、逾期腾房占有使用费，承租人应返还房屋。出租人一房数租或隐瞒房屋权利瑕疵的，承租人可主张损害赔偿。但承租人应负有的注意义务如未履行则依然应就其损失承担部分过错责任。
如房屋存在装饰装修：
（1）在经过出租人同意的前提下，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
（2）未经出租人同意的前提下，装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人自行负担。
4、避雷指南
01、房屋租赁合同签订阶段
1、注意审查租赁标的物权属。如要求出租人提供房屋所有权证，并查看所有权人与出租人身份证是否一致。
2、确定租赁标的物不属于违法建筑或无权利瑕疵，如存在抵押权。同样可要求出租人提供相关证件查阅，不能免除必要的注意义务。
3、如存在转租，应与出租人取得沟通并得到书面同意，或由承租人向次承租人出具相关承诺约定违约损害赔偿条款。
4、合同约定应详尽，并设置违约条款，区分不同过错情形下的赔偿方式和赔偿金额。
02、房屋租赁合同履行阶段
1、承租人应当以法律规定和合同约定的方法和用途使用租赁房屋，不得擅自改变房屋用途。
2、除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人对房屋进行装饰装修或扩建，应征得出租人的同意。出租人亦应当关注租赁房屋的实际状况，若不同意承租人的装饰装修或扩建行为，应当在知道或应当知道承租人行为的合理期限内（六个月）提出异议，否则将视为默许同意承租人的装饰装修或扩建行为。
3、除非房屋租赁合同中有特别约定，否则承租人将房屋转租给第三人，应征得出租人的同意。若承租人未经同意将房屋转租，出租人有权在知道或应当知道转租事实的六个月内提出异议，要求解除租赁合同。
03、房屋租赁合同纠纷发生阶段
1、因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的，守约方应当采取合理措施减少损失扩大。如承租人要求提前解除合同而从租赁房屋中搬离的，出租人不能任由房屋空置，而让承租人支付高额的赔偿费用；反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也应采取合理措施，及时将房屋内的物品处理，防止损失进一步扩大。
2、当事人双方同意解除合同或者经审查合同无法继续履行的，双方当事人应当及时办理房屋交接。如果当事人一方在法院释明后仍拒绝交接的，应当承担此期间的房屋租金或房屋使用费。租赁双方交接房屋时应当办理正式的书面交接手续，对交接进行签字确认，便于法院对交接的程序和时间进行认定，防止当事人遭受不必要的损失。
5、涉诉应准备的证据
1、房屋租赁合同；
2、房屋租赁各方主体身份证明；
3、欠租时间、金额的证明或者支付租金、保证金的凭证；
4、房屋装修装饰添附经出租人同意的证明凭证及装饰装修添附的实际支出凭证；
5、转租经出租人同意的凭证或出租人自知道或应知道转租事实发生的凭证；
6、其他证据。