物业不得采取停电、停水、停热等方式催收物业费

衣食住行和人们的生活息息相关，“住”更是人们生活的重中之重。许多大型房地产开发的楼盘火爆，不只是因为大家看中楼房质量，也看中的是相应的物业服务。但是物业与业主的冲突也是频发的热点问题，疫情期间物业殴打业主的视频也在网络上引发争议。《民法典》中在《合同编》第二十四章“物业服务合同”，对物业服务的规定相比现行法律规范具有许多新的变化，在《民法典》时代下，物业服务领域将迎来新实践、新变化。本文拟针对新增的催缴物业费的禁止性行为规定，讨论对物业服务领域管理实践产生的影响以及物业服务人在未来提供物业服务过程中需要注意的诸多要点。
《民法典》第九百四十四条第三款规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。根据该条款的规定，意味着中国首部《民法典》，以法律的形式明确禁止物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。而在以往，在法律没有明文规定的规定的情况下，经常有物业公司就采取停止供水、供电的方式催缴物业费。那么，民法典生效前，物业公司能采取停水停电的方式催缴物业费吗？今后物业公司如何催缴物业费？业主面对违法催缴如何维护自身权利？

小区业主，即建筑物区分所有权人对其共用部分往往采取委托管理的方式进行管理。物业公司，即是业主将管理业务概括地委托物业公司加以管理，物业公司与业主之间即存在委托合同关系，物业公司依据物业服务合同对小区进行物业服务并承担一定的管理职能，业主则应缴付相应的物业管理费用并遵守管理规约的约定。
而在日常生活中，供电供水是供水供电企业与业主之间存在供水、供电合同关系。我国《合同法》第一百七十六条规定，供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。在供水、供电合同中，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应地享有收取水费电费的权利，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。《合同法》第一百八十二条规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。
也就是说，用水用电人有要求供水、供电的权利，而供水、供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双方合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业服务企业。
《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》一书中认为，在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业服务企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业服务企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业服务企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业服务企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。
综上物业公司、供水（电）企业与业主间分别存在物业服务合同关系和供水、供电合同关系，两种法律关系是独立的。在目前物业服务行业中，一些物业服务人会在合同中明确约定如果业主不按期缴纳物业费，物业服务人有权采取停水电气的方式来催收物业费。在目前的司法实践中，法院倾向于认为此类条款违背公序良俗，为无效条款。若业主因此遭受损失的，法院会要求物业公司向业主进行赔偿。本次《民法典》的新增条款，对司法实践中的这一立场进行了明确。

通过上文的分析后，针对物业公司催缴物业费的困境，本文有如下建议。首先，物业服务人应避免在合同中设置此类条款，可以设置其他违约责任以促进业主及时缴纳物业款项，如适当提高合同违约金金额等。其次，在款项催缴过程中，尽量采取书面通知、公告等手段，如无效，则依合同约定及法律规定进行诉讼等法律手段，避免催缴过程中的履行瑕疵带来不必要的损失。
若欠交的物业费数额不大，通过普通的民事诉讼程序追收，耗时耗力成本高，针对此情况建议向法院申请支付令，支付令是《民事诉讼法》规定的督促程序，是指债权人向法院提出申请，请求债务人给付以金钱或有价证券为内容的债务，人民法院经审查符合法定条件，依法发出支付令，督促债务人履行债务的一种特殊程序。与普通的诉讼程序相比，省时省力成本低。

如果业主拖延或拒交纳物业费，物业公司常采取的手段是断水断电，限制你门禁，不让你上电梯……虽然法律规定，如果物业公司的行为损害了业主的利益、造成损失，业主可以请求赔偿。如果物业公司停水停电损害了业主的利益，业主具体该如何维权？
首先，业主可以去相关的自来水公司、供电公司反映情况，也可以去县级以上房地产行政主管部门投诉。其次，对由于停水、停电直接造成的财产损失，还有权依法向人民法院起诉。但如果证明不了断水断电给你造成的经济损失是多少，法院不会支持你的赔偿主张。因此，在面对这种情形的时候，需要注意的是，先协商，再起诉，收集相应的证据，寻找专业的律师，积极维权。