福州小区外墙瓷砖脱落致人死亡，责任谁来承担？

今天，据新闻媒体报道，福州市仓山区临江新天地福江苑一楼栋十多层楼的外墙瓷砖脱落，砸到2楼的露台上，正在露台洗衣服的业主不幸被砸身亡。
这样的事故令人揪心，但在许多小区已经不是第一次发生，许多人也都关心，此类事件中相关责任由谁来承担？
开发商是否承担责任
开发商作为小区的建设单位，应确保其交付的房屋符合质量标准，如果因其交付的房屋存在质量问题，导致外墙脱落造成人员伤亡的，则开发商应对此承担赔偿责任。
质保期内
一般来说，如果外墙脱落是发生于质保期内，在无其他相反证据证明存在第三方原因的情况下，法院大概率会推定房屋质量存在问题。
超出质保期
超出质保期，因开发商商品房买卖合同已经履行完毕，即不是所有权人（不考虑开发商作为业主的情况），也不是管理人，一般无需承担责任。
特殊情况
如果业主通过专业鉴定，能够举证外墙脱落与房屋质量存在因果关系，则开发商仍应承担责任。
例如，时代国际嘉园业委会因小区外墙脱落严重，在交房多年后仍以工程质量问题为由要求开发商赔偿财产损失，最终胜诉获赔704万，被媒体称为“一个小区外墙脱落的维权样本”。
该案胜诉的关键在于，诉讼过程中，法院委托第三方鉴定机构对时代国际嘉园小区外墙施工是否符合施工图纸上标注的标准以及外墙脱落的原因进行鉴定，鉴定结果显示：
采用“干挂”方式安装的石材，石材与龙骨之间采用“石材与龙骨间无连接件，采用胶粘连接”“石材与龙骨间无连接件，采用铁丝绑扎连接”的方式，不符合当时的施工要求，存在施工质量缺陷，是导致干挂石材脱落的主要原因。
最终法官判决开发商承担责任，并在二审判决书中还专门记载：
开发商作为涉案小区的开发商，为防止高空坠物，保障居民人身财产安全，有责任对存在施工质量缺陷的外墙维修费用承担赔偿责任，以共同维护弘扬和谐、法治的社会主义核心价值观。
物业是否承担责任
根据《民法典》第二百七十一条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
根据《物业管理条例》第二条，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
也即，小区外墙属于共有部分，归小区业主共同共有，由业主共同管理。
物业公司作为小区的物业服务企业，应根据其与小区签订的《物业服务合同》约定，对小区约定部分进行维修、养护和管理。
无论是根据《物业服务合同》约定，还是按照《民法典》的规定，物业公司是否承担责任，首先要看，小区外墙是否属于物业公司的管理范围。
如果能够明确外墙不属于物业公司服务范围，则物业公司可据此主张不承担责任。
但经过检索，此类案例很少。原因在于实践中，大多数物业公司《物业服务合同》中未有明确的界定，或者大部分物业公司都将外墙纳入管理范围。这种情况下，法院一般会认为物业公司对外墙等共有部分都负有维修、养护和管理责任。
并且，该种责任是日常性、持续性的，一旦小区发生过外墙脱落，物业公司应对该危险隐患应给予充分重视，加强日常性排查，并及时采取有效措施，固定相关证据。
福州中院去年就刚刚做过此类判决，判决物业公司承担赔偿责任。

业主是否承担责任
如上所述，小区外墙属于共有部分，归小区业主共同共有，由业主共同管理。
根据《民法典》第一千二百五十三条的规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
根据上述法律规定，在无其他特殊原因，且业主无法证明自身不存在过错的情况下，则应由全体业主承担赔偿责任。
如能够区分是单独某一业主原因造成外墙脱落，则可由单个过错业主承担责任。
例如在某个案件中，小区阳台的瓷砖掉落，砸伤了业主的手臂，但现场调查发现，案涉房屋开发商交付时是毛坯房状态，阳台瓷砖是钱某装修时自行改造的。
法院因此认定，业主自行加装的设施或物体发生脱落、坠落与所有人、管理人和使用人的设置、管理、维护瑕疵具有直接关系。基于建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物造成了他人损害这一法定基础事实，推定该业主具有过错。
结 语
本文对此类事件可能涉及的主体以及可能的对应责任进行法律分析。因此类案件往往存在合同纠纷与侵权纠纷多个法律关系，具体最终赔偿责任的确定，还需根据每个案件实际情况，受害方最终选择的诉讼方案予以确定。
随着小区老化，此类事件可能会越来越多，相关责任主体应尽到审慎义务，共同努力维护好家园环境，避免再次产生悲剧，维护弘扬和谐、法治的社会主义核心价值观。