购买二手房应当注意的几个问题

一、卖房人的主体资格问题
卖房人的主体资格问题，即卖房人是否有权处分交易房屋的问题。实践中，经常存在这样的情况，二手房的卖房人并不是真正的交易房屋产权人或者只是交易房屋共有权人之一或没有取得交易房屋完全的处分权，对交易二手房并不具有完全的处分权，这种情况下，购房人与卖房人签订的二手房买卖合同往往处于无效或者效力待定状态，导致房屋交易安全无保障。
因此，二手房交易中，首先须对卖房人的资格进行了解和审查，购房人不仅要看卖房人单方面提供的交易房屋的产权资料，还应当亲自或委托律师前往房产登记部门查询该房屋的原始档案资料，以核实清楚交易房屋的真实产权情况，或向有关部门调查了解并核实卖房人是否合法享有对该交易房屋的处分权。以上情况调查核实后，购房人必须做到心中有数，在确保卖房人对交易房屋有处分权人的情况下，再进行交易。
二、交易房屋产权是否清晰，是否有瑕疵
即该交易房屋作为买卖标的是否合法，是否有瑕疵，主要表现在以下几个方面：
（一）房屋所有权
对交易的房屋是否存在抵押、查封等情况，这是购房人事先必须要核实清楚的问题，购房人必须亲自或委托律师前往房屋登记管理部门核查。实践中，有些购房人风险意识淡薄，觉得交易房屋价格优惠，便急于成交，往往在没有对交易房屋是否存在抵押、查封等情况进行调查核实的情况下，就与卖房人签订房屋买卖合同并交付全部或部分购房款。在办理房屋过户手续过程中，才发现交易房屋已经被有关部门查封或设置了抵押，这时才知道自己已经陷于非常被动的局面。最后是交易房屋无法过户到购房人名下，而购房人交付给卖房人的购房款又无法拿回，购房人最后是房钱两空！
（二）土地使用权
因为房屋所在土地有瑕疵而导致房屋无法办理过户手续，这种情况实践中偶有发生。对购房人来说，这是一种更隐蔽的风险，因此，很多购房人无法预料到这种情形的发生。因而，实践中，购房人往往会忽视对土地使用权是否存在瑕疵的审查。
由于一直以来，我国对土地使用权和房屋所有权实行分别登记，并没有统一登记，而土地使用权和房屋所有权又可以分开抵押。交易中，作为购房人，一般只要看了卖房人的房产权证书并到房产管理部门查询交易房屋所有权情况，如果交易房屋产权没有瑕疵，购房人往往就放心与卖房人进行交易。笔者所在律师事务所的律师就曾办理过一起这样的案子。土地使用权之前已抵押给了银行，但购房人并不知情。购房人只核实了交易房屋的产权登记情况，并没有对土地使用权登记情况进行调查了解，就与卖房人签订了房屋买卖合同，并向卖房人支付了购房款80万元，结果在房产登记部门无法办理房屋过户手续。
（三）优先购买权
我国合同法规定，房屋的承租人对房屋享有优先购买权。实践中，由于卖房人对该规定并不了解或者虽了解但出于其他目的，在未妥善处理好承租人的优先购买权的情况下，擅自把租赁房屋卖给了购房人。之后，承租人知道后，可能会主张承租人的优先购买权，从而可能把购房人拖入诉讼争议之中。
为避免上述情况的出现，确保房屋交易安全，购房人应当对交易房屋的租赁情况进行调查核实。如果交易房屋存在租赁关系，应当要求卖房人依法处理好承租人对房屋的优先购买权问题，之后，才与卖房人达成交易，避免留下后遗症，确保购房人合同权益的实现。
三、房屋办理过户过程中的风险问题
（一）第三人申请查封
实践中，经常碰到交易双方在办理房屋过房过程中，交易房屋被法院查封的情形。为了防范和控制该情形下的风险，购房人聘请律师对卖房人在当地法院是否存在被诉案件进行调查，显得尤其重要。如果卖房人在法院有被诉案件，一般情况下会在卖房人所在地的法院受理，所以购房人向当地法院了解卖房人的被诉案件情况，能大大降低交易房屋在过户中被查封的风险。
（二）购房人代付银行或第三人借款，解除交易房屋的抵押、查封风险
此种情形下，购房人风险更高，相当于卖房人给购房人又多设置了一个附带条件，即购房人必须为卖房人还清银行或第三人的借款后，房屋才能进行交易。而在这一过程中，卖房人很可能还存在其他债务，很可能在银行或第三人同意解除交易房屋的抵押、查封后，交易房屋又被其他人申请查封，从而造成购房人的购房目的落空，同时承担了更大的交易风险。
那么，购房人如何防范这一风险呢？首先，看卖房人提出的交易价格，如果卖房人提出的交易价格明显低于市场价格，说明卖房人急于出手该房屋，其中往往有“猫腻”，购房人应当调查其中原因；其次，了解卖房人的负债情况，卖房人要求购房人垫付解押、解封资金，说明卖房人资金相当紧张，很可能这时卖房人已经债务缠身，甚至资不抵债。购房人调查后，如发现卖房人确属上述情况，就应当谨慎交易。如果对上述情况做了比较详细的调查之后，觉得交易风险可控，才能与卖房人进行交易。再次，尽量缩短交易、过户时间，交易过程中，时间越长，对购房人来说，风险就越大，因此，必须尽量缩短交易时间，确保交易房屋能尽快过户到购房人名下。
四、购房款的付款方式问题
实践中，作为购房人，支付购房款之后，由于种种原因无法办理房屋过户手续，往往就是选择了先支付购房款后办理过户手续的方式。
现在各地的房屋交易中心普遍推行购房款由银行作为第三方实行资金监管，这样大大降低了购房人的交易风险。房屋买卖双方可以与银行签订三方资金监管协议，双方可以在协议中约定银行向卖房人支付购房款的条件，即必须在房屋办理完过户手续后，银行才能把监管资金（购房款）支付给卖房人。通过这种方式，买卖双方的合同权益得到平衡，保证了购房人的资金交易安全。但是，实践中，有些购房人对购房款可以进行资金监管的方式并不了解，而选择先向卖房人支付购房款后办理过户的传统方式，从而增加了交易风险。
五、房屋产权来源是否合法问题
为了确保交易安全，对卖房人的房屋产权来源进行调查非常必要，将大大提高交易的安全系数。如果房屋的前手交易存在瑕疵或漏洞，将可能导致后手的交易无效。作为购房人容易忽略这一环节，而一旦出现这种情况，作为购房人，将陷于非常被动的局面。
作为普通的购房人，是无法完成上述调查工作的，因此聘请专业律师进行调查，对交易房屋产权来源的合法性进行审查，将大大降低和控制该环节的交易风险，以确保购房人合同权益的实现。实践中就有这样的案例，购房人已向卖房人支付了全部或部分购房款，在办理房屋过户过程中，因前手的房屋买卖诉讼导致购房人无法办理过户，从而无法实现交易目的。