业主财物被盗，物业该不该承担责任？

业主财产意外损毁被盗一直是困扰业主和物业公司的难题，当发生财产被第三人恶意损毁、盗窃而又无法找到行为人时，业主会认为物业公司未尽到安全管理义务，要求物业公司赔偿其损失，甚至有业主以此为由拒绝缴纳后续物业费。而物业公司则认为，无论多完美的物业管理服务都无法防止他人恶意损毁盗窃财物，所以不应由物业公司承担责任。
有关物业公司对业主财产安全义务的法律规定主要有以下两条：一是《物业管理条例》第三十六条，“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”二是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”
虽然有前述行政法规和司法解释的明确规定，但实践中各地法院对于物业公司是否应对业主的财产意外损毁或被盗损失承担责任仍然有不同的认识。
结合法律规定和部分判例的裁判观点，我认为界定物业公司的责任应坚持以下原则：
1、物业公司和业主的物业服务内容应严格按照前期物业服务合同或物业委托服务合同约定执行；
2、当物业公司履行了合同约定的监控、巡逻、门禁、出入登记等安全管理义务的，对于业主财务意外损毁、被盗不承担责任，当物业公司未完全履行合同约定的前述安全管理义务的，一般会被认为与业主财产意外损毁、被盗有因果关系，应该按照其过错程度分摊业主的损失；
3、当合同没有明确约定应采取某种安全管理措施时，业主一般不得要求物业公司采取该种措施，当业主以物业公司未采取某种安全管理措施为由要求物业公司对其财产损毁被盗承担责任的，法院一般不予支持，因为是否采取某种安全管理措施需要和业委会协商，同时也与物业费标准挂钩；
4、财产损毁被盗索赔和拖欠物业费系两种不同的法律关系，业主和物业公司不应混淆。
具体规则见以下判例：
一、物业公司未违反物业委托管理合同约定和法定义务的，无须对业主财产被盗损失承担责任。
案例1：陈锦栋与深圳市新街口物业管理有限公司物业服务合同纠纷案【广东省高院（2010）粤高法民一申字第989号裁定】
法院认为，对于物业的安全保障，新街口物业公司采用了人员巡查的方式，陈锦栋主张应安装监控设备，但未能提供临街商铺安装监控设备是物业服务合同约定内容的相关证据。原审判决认为陈锦栋未能证明新街口物业公司在履行安全保障义务过程中存在违反法定及约定要求的情形，因而不支持其要求新街口物业公司承担被盗损失的诉讼请求正确。
二、业主对财产被盗存在重大过错的，在盗窃者无法赔偿的情况下，财产被盗损失由业主承担。
案例2：杨学圣等诉上海万欢物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷案【上海一中院（2015）沪一中民二（民）终字第772号判决】
法院认为，根据犯罪嫌疑人贺某在公安机关关于其作案的陈述，杨学圣等人的房屋在案发时落地窗没有关，给了不法分子可乘之机，贺某“直接拉开窗进去”进行盗窃，因此，杨学圣等人作为业主外出时因疏忽大意而未能关好门窗，是导致财物被盗这一结果发生的重要因素之一。由此造成的财产损失，应当由犯罪嫌疑人贺某承担相应的责任。在贺某无法赔偿的情况下，则应由业主自身自行承担损失。
三、物业公司违反车位管理约定，导致车主损失无法追偿的，应在过错范围内承担赔偿责任。
案例3：辉县市新潮物业管理服务有限公司与张俊梅服务合同纠纷案【河南省高院（2015）豫法立二民申字第00111号裁定】、【新乡市中院（2014）新中民五终字第138号】
案情简介：原告张俊梅就辉县共城中央花园66号车位与新潮物业公司签订小区机动车车位固定使用协议，约定：物业公司应采用电子监控手段对车辆停放情况进行不间断监视，采用各种防范措施，制止乱停乱放车辆的行为；收取的费用不是车辆的保管费，是指车位固定使用、秩序维护管理服务费，如车辆意外损坏或被盗等责任由车主自己承担。后张俊梅发现其停放在车位内汽车左后保险杠被撞坏，张俊梅随即到小区门岗调取录像，发现小区录像已毁坏。
法院认为：本案张俊梅与新潮公司之间系物业服务合同关系，新潮公司应按照合同约定履行维修、养护、管理和维护义务，应采用电子监控手段对车辆停放情况进行不间断监视。而案涉车辆受损时，车位附近监控设备并未正常工作，以致张俊梅不能通过监控及时找到实际侵权人并获得赔偿，故二审判决以物业服务存在瑕疵为由，酌情判决由新潮公司对张俊梅车辆的损坏承担50%的赔偿责任并无不当。
四、物业公司违反物业委托管理合同约定的安全管理义务，对业主室内财物失窃存在过错的，应在过错范围内承担赔偿责任。
案例4：佛山市三水千叶花园物业管理有限公司与容志慧物业服务合同纠纷案【（2015）粤高法民申字第1680号裁定、（2014）佛中法民一终字第3466号判决】
法院认为：根据《千叶花园物业委托合同》约定，业公司应做好门岗执勤、巡视，对区域进行24小时巡逻并做好记录，但从容志慧提供的证据反映，千叶花园物业公司对外来人员及车辆出入未作登记、门禁系统维护亦未能及时维修，并没有在合理限度内履行安全保障义务。对于容志慧被盗应在其提供物业服务过程中的过错范围内承担相应赔偿责任。原审法院结合本案实际情况，酌定千叶花园物业公司对容志慧室内被盗的18000元现金承担20%的赔偿责任即3600元恰当。
类似案例（2011）沪一中民二（民）终字第2335号判决
五、财产失窃和缴纳物业费系不同的法律关系，物业公司不能以单个业主未缴物业费为由而拒绝在其过错范围内对该业主财产失窃承担赔偿责任，业主也不能以其之前财产失窃为由拒绝缴纳物业费。
案例5：赵敏与北京新宇物业管理有限公司物业服务合同纠纷案【（2015）三中民终字第14615号】
法院认为：赵敏主张，新宇物业公司严重违反了合同约定，其服务存在诸多问题，导致赵敏家财产受到损害无法得到赔偿，无权要求赵敏支付物业费。对此本院认为，首先，赵敏提交的证据不足以证明新宇物业公司的物业服务存在瑕疵以致于产生减免物业费的结果，即其该项上诉理由并非拒交物业费的合理抗辩事由；其次，本案系合同之诉，如赵敏认为新宇物业公司违反了《物业管理条例》第三十六条，侵害了其财产安全（财产被盗），可另行提起侵权之诉以维护其相应权利。
案例6：佛山市三水千叶花园物业管理有限公司与容志慧物业服务合同纠纷案【（2014）佛中法民一终字第3466号判决】
法院认为：千叶花园物业公司上诉认为容志慧未按期缴纳物业管理费，构成先期违约，故无权要求物业公司赔偿其被盗损失。经审查，千叶花园物业公司与佛山市三水千叶花园房地产有限公司签订了《千叶花园物业管理委托合同》及补充协议，即应按约定为千叶花园小区提供物业管理服务，至于因容志慧未缴物业管理费而发生纠纷，千叶花园物业公司可起诉至法院主张权利，但并不能成为千叶花园物业公司拒不为千叶花园小区提供物业管理服务或降低物业管理服务标准的理由。因此，千叶花园物业公司在未能提供履行物业服务合同的约定的服务导致业主损失的，仍应承担相应的法律责任。千叶花园物业公司的前述理由不能成立，本院不予支持。
五、建议
为防止业主财产意外损毁被盗，同时为防止发生该种情况时各方责任不清，最好的预防办法是，在前期物业服务合同和物业委托服务合同中明确具体的约定物业应采取的诸如监控、巡逻、门禁、出入登记等安全管理措施，同时物业公司在提供服务过程中要认真执行合同约定，定期及时维护、修缮安全设施设备，做好物业服务记录，这样才能从根本上防止问题发生。