物业服务与管理法律基本知识——业主大会篇（二）

前言：在上一期文章中，我们已经为小区成功组建了业主大会筹备组并召开了首次业主大会，但是在业主大会成立后，业主大会能为业主做些什么？业主大会如何维护全体业主合法权益？怎样去行使业主共同的权利？本次文章将回答上一期内容未能回应的部分疑问。
01、业主大会会议
（一）召开条件
1. 【定期业主大会会议的召开条件】按照《业主大会议事规则》的要求召开，由业主委员会或物业管理委员会召开。
2. 【临时业主大会会议的召开条件】法律规定以及业主大会议事规则规定的情形：双20%以上业主提议召开；出现重大事故和紧急事件需要及时处理；业主大会议事规则或者管理规约约定。
出现紧急事件，无须提前十五天公示并告知全体业主。
法律依据：
《陕西省物业服务管理条例》第四十一条
（二）业主大会会议召开程序
1. 公布提案和议案，书面征集修改意见，公告不少于七日；
2. 在征集期内收集业主建议（修改建议、理由和实名落款）；
3. 向提议业主书面反馈采纳或不采纳的理由，接受业主质询；
4. 完成议题征集和修改后，通知业主并在物业管理区域内公告（会议召开及表决方式、召开时间、地点、议题、表决票回收起止日期），公告期不少于15日。
5. 完成表决和结果统计后，公示结果，公示期不少于7日。并将结果同时告知街道办。
法律依据：《西安市业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条

（三）参加业主大会的资格
物业管理区域内的业主；
业主身份的取得：房屋所有权人；基于买卖、赠与、拆迁补偿等转移所有权且已经占有专有部分的单位或个人；基于生效裁决取得专有部分的单位或个人；因继承取得专有部分所有权的个人；合法建造取得建筑物专有部分所有权的个人或单位；其他合法的单位或个人。

法律依据：
《陕西省物业服务管理条例》第二十八条
（四）业主大会的职能和权限
业主大会的职能和权限：
1. 制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（立法权）
2. 选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员；（任免权）
3. 决定物业管理模式；（决定权）
4. 选聘和解聘物业服务企业；（决定权）
5. 续筹和使用住宅专项维修基金；（决定权）
6. 改建、重建建筑物及其附属设施；（决定权）
7. 业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支和标准；（决定权）
8. 撤销或改变业主委员会的不当决定；（监督权）
9. 改变共有部分的用途或者利用共用部位、公用设施设备从事经营活动及其收益分配；（决定权）
10. 审计物业管理相关财务收支情况；（监督权）

有效决议要求：双三分之二（专有部分总面积；业主总人数）业主参与，一般决议通过要求参与表决专有部分面积过半数且参与表决业主人数过半数。涉及筹集维修资金；改变共用设施用途从事经营活动；改建、重建建筑物及其附属设施，需要经参与的业主人数和专有部分面积四分之三的业主同意。

（五）业主大会的表决形式
（1）实名纸质票；
（2）手机信息、电子邮件等方式实名投票（前提：确保业主意思真实有效）
法律依据：
《陕西省物业服务管理条例》第三十九条
《西安市物业管理条例》第二十二条

02、业主大会组建的常见问题与解答
（一）成立业主大会的条件？
成立业主大会，应当先对小区是否具备条件进行审视，一般而言，在小区满足房屋出售并交付的面积达到50%或者首套房屋出售并交付满两年，已经出售并交付的面积达到小区专有面积的20%以上，以上条件须具备其一。小区开发商在发现小区具备以上条件后应当在30日内向区县住建部门和物业所在地街道办事处书面告知情况，并同时报送小区物业管理相关资料；在小区业主发现开发商未依法履行告知义务的，小区20名以上的业主可以联名向街道办事处提出申请，要求组建业主大会，也可以启动组建程序。
（二）谁能召开业主大会？
依照相关规定，召开业主大会通常由业主委员会组织，在小区不存在业主委员会或业主委员会不履职、无法履职的情况下，也可以由物业管理委员会、社区、街道办事处代为召开业主大会；但是不同的主体对于召开业主大会的条件和行使方式各有不同，以下对此类问题作详细论述：
1. 《陕西省物业服务管理条例》第四十二条，业主委员会未按规定履行召集业主大会会议职责的，经业主申请，街道办事处或乡、镇政府有权责令业主委员会限期召开；逾期仍未召开的由街道办或乡镇政府组织召开。在业委会未按时履行召开业主大会职责时，仍应当尊重业主自治，责令业主委员会限期召开，在业主委员会限期不履行召开义务的，街办才能组织召开业主大会。
2. 《陕西省物业服务管理条例》第五十五条第一款、第二款，在业主委员会任期届满前三个月未组织换届选举的，街道办事处应当责令其限期组织业主大会进行换届，业主大会逾期仍未组织，街道办事处可以在社区居委会或村委会的协助下，组织换届选举工作，行使此条义务，需注意前置条件，即业主委员会未组织，在街道办事处责令限期组织后仍不组织的，才能由街办依职权在社区居委会（村委）的协助下组织换届；
3. 《陕西省物业服务管理条例》第五十五条第三款规定，在业主委员会不能正常开展工作时，由区、县住建部门指导、街道办事处或乡镇政府组织、社区居委会协助可以召开业主大会临时会议，对业主委员会进行改选换届。但此项规定只授权了街道办事处组织临时业主大会改选、换届业主委员会的职权，对于临时业主大会召开前，街办能否通过临时业主大会对物业管理的其他事项作出决定，并未规定，一般而言，在业主委员会无法履职时，需要召开业主大会往往是物业服务问题出现重大问题，亟需解决，但是法律并未授权街道办事处代行业主委员会的职责，街办在组织业主大会临时会议时，将面临物业问题一并解决就存在超越职权的问题；
4. 《陕西省物业服务管理条例》第五十六条，在小区业主总人数20%以上的业主要求罢免业主委员会成员的，业主委员会在收到建议后30日内未组织召开临时业主大会的，街道办事处责令限期组织，逾期未组织的，由街道办（乡、镇）组织临时业主大会；
5. 《西安市业主大会和业主委员会指导规则》第三十六条，业主委员会违反议事规则，未组织召开业主大会的，街道办事处（乡、镇、管委会）有权组织召开。需注意，议事规则也是作为召开业主大会的依据，在具备议事规则要求的条件后，业主委员会不履行召开义务的，也可以作为街办代为组织的事由。
6. 根据《陕西省物业服务管理条例》第五十七条，小区存在物业管理委员会时，物业管理委员会须行使业主委员会的职责，故对于业主委员会的以上要求，对业主委员会同样适用。
以上几种情形下，代行业主委员会职权召开业主大会的主体均为街道办，但《业主大会和业主委员会指导规则》第五十六条规定，在出现业主委员会不履行换届选举义务的情形，且街道办已经责令限期召开后，物业所在居委会，可以在街道办（乡、镇）的指导和监督下，组织换届，由此也赋予了社区代为组织业主大会的职权。
（三）街道办不履行组织业主大会筹备组的义务怎么办？
根据《陕西省物业服务管理条例》第三十三条第二款，街道办事处在收到建设单位的书面告知和资料移交后，应当在60日内组织成立业主大会筹备组，逾期未履行义务的由有权机关责令限期改正，逾期未改正的，追究相关人员责任。
此外在出现街道办事处未依法履行职责时，业主也可以向人民法院提起诉讼，维护自身权益。
（四）业主大会决议侵害业主违法或侵害业主合法权益怎么办？
根据《陕西省物业服务管理条例》第六十三条第三款，业主大会决定侵害业主合法权益的，受害业主有权请求人民法院依法撤销相关决议；
业主大会决议违法的，业主也可以请求区、县住建部门或街道办事处反映，要求行政主体撤销违法决定。