深圳法院：购房者逐页签名，即视为开发商已尽“格式条款”提示义务！

一案管窥，代理购房者告开发商有多难！
为确保公平交易，政府机关制定了相对公平的《深圳市房地产买卖合同（预售）》官方示范文本。
“道高一尺，魔高一丈”，为架空官方示范文本，开发商制定了内容更多、字体更小、充斥大量不公平、霸王陷阱条款的合同附件。
笔者代理一起开发商起诉购房者20%违约金的案子，附件约定：
购房者违约：逾期付款30日，即构成根本违约，支付开发商购房总价款20%的违约金并赔偿开发商律师费等其他所有损失；
开发商违约：逾期交房180日，方构成根本违约，仅需支付购房者购房总价款2%的违约金并无需再行赔偿购房者其他任何损失。
涉案房产成交价1153万，购房者违约需支付开发商230多万违约金及赔偿，开发商违约需支付购房者23多万违约金，不足购房违约金的零头！
就如此显失公平的霸王条款，深圳某区人民法院审理认为（裁判原文）：
《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定， 并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的， 提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五3.1条符合上述法条规定格式条款的特征，被告（购房者）在合同附件五的每一页均有签名，应视为原告（开发商）已经尽到了提示义务，故被告（主张支付开发商20%违约金条款不成为合同内容，应遵循对等原则按2%）的该项主张本院不予支持。


张律师说：“逐页签名，即视为开发商已尽格式条款提示义务”存在悖论！
1、《民法典》第490条明确规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。——单方制作、没有成立的合同条款，对相对方不具有任何法律约束力是基本的法律常识、生活常识；
2、格式合同也是合同，已成立的合同，必然有当事人签名，这人世间本来就没有“没签名的格式合同、格式条款”一说：哪一个格式合同、格式条款没有当事人的签名？哪一个没有当事人签名的空白文件能称之为格式合同、格式条款？不成立的合同哪来的格式条款之说？
3、正是为确保供相对人签名格式条款的公平，法律公权才“违反”缔约自由原则，强制干预当事人缔约私权，就“免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款”，规定了制定方的提示和说明义务，没有相对方签名、不成为合同内容的条款因对相对方没有约束力，法律没有必要介入调整；
4、让购房者逐页签字不属于《民法典》第496条规定的提示“合理的方式”，不能视为开发商已尽提示义务。“相对方逐页签名，即视为提供方已尽格式条款提示义务”没有任何法律依据，其隐含意思是“仅在相对方不签名的情况下，才可能确认提供方未尽格式条款提示义务”。——不签名确认，连相对方都没有，连合同都不成立，哪来的合同格式条款？哪里的提示义务？向谁提示？......
敢竭鄙怀：
越来越感觉到成文法远不如判例法，成文法导致法官自由裁量权过大，并进而导致大量同案异判案件的出现，严重损害了法律的公信力，在同案当事人之间造成极大的不公平！
由于法官自由裁量权的存在，给案件结果带来巨大的不确定性，给律师代理案件造成极大的不可预测性，以至于做得越久、越有经验、越专业的律师，越是不敢轻易给客户预判，而非专业偶尔一单胜诉或败诉的律师，其实很难看到司法裁判的全貌。