二手房买卖，别把陷阱当馅——谨防公证授权委托书

前两天，广东海涵律师事务所从宏观方面为大家讲解了二手房交易的流程及常见法律风险控制。今天本所将通过以案说法的形式为大家解读具体的法律风险。
二手房买卖中，因业主没时间、嫌麻烦或法律意识不强等各种原因，现实中存在大量业主通过公证授权的形式委托其他人办理赎楼、签约或过户等情况，熟不知该代理人签订的二手房买卖合同有可能无效，从而使买方权益得不到有效保护。
案情回顾：
2011年6月3日王五与张三合资购买了位于深圳市福田区的某大厦806号房产，产权登记在王五与张三名下，王先生占70%份额，张先生占30%份额。
2011年6月21日，王五出具委托书给张三，委托张三管理福田区某大厦806号房产，委托期限自2011年6月21日至2014年6月20日，委托权限包括办理讼争房产的变更及转卖过户、转移登记手续，代为签署二手房买卖合同、收取售楼款等。该公证书经深圳公证机关公证。
2011年7月份9日王五因交通事故死亡。2011年12月30日，张三以王五代理人身份，将福田区某大厦806号转让给赵六，双方于2011年12月30日签订一份《房地产买卖合同》，约定转让价款为2507760元，定金50万元于签订合同时支付，余款2007760元一次付清，但合同未约定付款时间。2012年1月6日，讼争房产产权转移至赵六名下，房产权证记载登记价为1587994元。
2012年1月份，王五的母亲李四及子女王小二、王小小向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求：1、确认李四、王小二、王小小有权继承王五名下某大厦806号房产70%的权益；2、确认张三与赵六于2011年12月30日签订的《房地产买卖合同》无效。
法院审理过程中，赵六向法院提交了其于2012年1月12日向张三支付购房定金50万元的转账记录，并声称因讼争房产存在争议，为保护自身利益，未再向张三支付剩余购房款。
本案审理过程中，深圳市福田区人民法院委托某土地房地产估价有限公司对涉案某大厦806号房产在2011年12月30日的市场价值进行鉴定。某土地房地产估价有限公司于2013年2月28日出具深XX评字第（2013）J02XX2号《房地产估价报告书》，评估结果为某大厦806房在估价时点的评估总价值为4142880元。
法院裁判结果：
深圳市福田区人民法院认为，虽王五生前出具委托书给张三，委托张三处置涉案房产，但因委托合同的存在以委托人与受托人之间的相互信赖关系为基础，委托人死亡时，该信赖关系不复存在，委托合同当然终止。故张三在王五死后仍持委托书与赵六签订买卖合同并将房屋转让给赵六，其行为构成无权处分。在讼争房产已转移至赵六名下后，赵六并未为购买涉案房产足额支付相应的对价，且双方所签买卖合同约定的交易价款明显低于交易当时讼争房产的市场价值，赵六不能基于善意取得取得涉案房屋的物权。法院认为双方恶意串通，损害李四、王小二、王小小的合法权益，合同无效。
深圳市福田区人民法院判决：一、张三以自己名义及王五代理人名义与赵六于2011年12月30日签订的《房地产买卖合同》无效；二、李四、王小二、王小小对王五持有的福田区某大厦806房产70%的产权份额享有继承权。
一审判决作出后，赵六与张三对判决不服，提起上诉，深圳市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
律师评析：
1、根据《继承法》第五条和第十条的规定，王五死后，在无遗嘱、遗赠扶养协议的情况下，李四、王小二、王小小作为王五的第一顺序继承人，有权继承王五的遗产，包括但不限于涉案房产中王五的70%份额。
2、根据《合同法》第四百一十一条“委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。”的规定，本案中，委托人王五死亡时，其委托张三处置福田区某大厦806号房产的委托合同即终止，在未征得委托人的继承人的同意，张三仍以王五代理人的名义与赵六签订《房地产买卖合同》，其行为构成无权代理。
3、根据《物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，本案中张三以王五的名义与赵六签订的《房地产买卖合同》价格明显低于市场价格，虽已登记到赵六名下，但不构成赵六对该涉案房产的善意取得。
4、张三在委托合同终止且未经委托人的继承人的同意的情况下，以明显低于市场的价格将涉案房屋转让给赵六，有违交易惯例，且张三在收到定金后亦未向委托人的继承人支付购房款，张三以王五的名义与赵六签订买卖合同转让在委托人王五名下的涉案房产份额，张三存在明显恶意。从房产交易情况来看，涉案合同约定的交易价格明显低于市场价值，且在赵六未支付购房甚至连定金都未支付的情况，涉案房产即办理过户登记手续，上述交易行为有违交易惯例，故赵六不能被认定为善意第三人。因此，张三与赵六均不属于善意，双方签订合同并转移涉案房产王五的所有权份额的行为损害了李四、王小二、王小小的合法权益，根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”的规定，张三与赵六签订的《房地产买卖合同》无效。
综上，一审法院与二审法院认定事实清楚，适用法律正确。至于赵六因合同无效所产生的损失，其可以另行向张三主张赔偿，但维权可能会花费很长的时间、一定的人力、物力和财力，甚至判决书生效后还存在因张三经济能力有限而权益得不到及时、有效保障的可能。
广东海涵律师事务所提醒广大客户，房屋买卖不是一件小事，交易过程中陷阱无处不在，建议在买卖房屋时，尽可能地聘请专业人士为自己的合法权益保驾护航，不要存在侥幸的心理，因小失大。
备注：为保护当事人的个人隐私，上述案例中的名字（张三、李四、王五、赵六、王小二、王小小等）均为化名。