逾期交房违约金调整规则——以广州中院裁判路径为例

《民法典》赋予了当事人自由约定违约金的权利，但“合同自由需要合同正义予以规制”。在商品房预售合同中，逾期交房违约金在什么情况下会被法院调整？调整时考量哪些因素？如何调整？本文将结合近年广州市中级人民法院（下称“广州中院”）的典型案例对逾期交房违约金的调整规则进行探析，以飨读者。
一、立法沿革：商品房买卖合同中违约金调整的规定
我国违约金制度的立法规定主要源于原《合同法》第114条，第一款赋予了当事人在合同中自由约定违约金的权利，第二款赋予法院及仲裁机构对过分高于实际损失及过分低于实际损失的违约金数额进行调整的权力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第28条、29条对其中“过分高于”界定为“当事人约定的违约金超过造成实际损失的30%”，并规定“当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条[1]对违约金调整情形在商品房买卖领域的适用也作了相同规定。《民法典》第585条对原《合同法》第114条之规定未作实质修改，再次予以确认。
关于对合同约定的违约金进行调整的依据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第28条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”
综上，现行立法中虽赋予了法院根据当事人的请求调整违约金的权力，但对于违约金性质、损失的定义及范围、认定方法及调整标准没有明确的规则。
二、以案释法：以广州中院的裁判路径为例
鉴于我国现行立法对违约金调整的标准和比例付之阙如，不同法院对于违约金是否“过分高于”或“过分低于”非违约方损失的认定思路就更为重要。笔者对广州中院近三年逾期交房纠纷中违约金调整的典型案例进行归纳，以总结广州中院对此类问题的裁判倾向，供读者参考。
近三年内（2018年4月-2021年4月），广州两级法院共计审结商品房预售合同纠纷一审案件共6338件，其中涉开发商逾期交房违约责任的有2315件，占36.5%。广州中院审结商品房预售合同纠纷二审案件共4145件，其中涉开发商逾期交房责任的有1777件，占42.9%，当事人主张违约金过高或过低的有320件，其中包含多宗由相同开发商逾期交房引起的系列案。而系列案中，首案的裁判结果往往决定了后续案件的走向。另外，上诉案件中，无论一审是否调整了违约金，二审大都对逾期交房违约金标准维持原判，鲜有改判的情况，因此对于该类案件来说一审裁判结果很关键。
就认定合同约定的逾期交房违约金是否合理，广州中院主要有如下几种裁判倾向：
1.由主张调整违约金的一方承担举证责任，未能充分举证则不予调整已约定的违约金标准。根据原《合同法》第114条，购房者主张合同约定违约金过低的，应由其举证证明该违约金不足以弥补其实际损失，开发商主张违约金过高的，应证明该违约金过分高于原告的实际损失，举证不能的一方应承担不利后果。
在购房者主张调高违约金标准的案例中，如（2018）粤01民终17738号案、（2019）粤01民终15281号案、（2019）粤01民终15653号案法院均持上述观点，认定原告未充分举证合同约定的违约金不足以弥补其实际损失，不存在违约金需调整之情形。
在开发商主张应调低违约金标准的案例中，尽管开发商以同地段楼盘的租金为参照证明约定的违约金高于购房者损失，法院仍认为逾期交房造成的损失并不限于租金损失，还包括转让房屋等预期利益，因此不支持开发商以租金标准计算违约金，（2018）粤01民终20419号案、（2019）粤01民终6443号案均持上述观点。在（2019）粤01民终17722号案中，法院认为合同约定的违约金既有补偿性同时亦有惩罚性功能，不予支持开发商主张调低违约金的主张。
可见，在开发商主张调整违约金时，无论是认为损失包括预期利益还是认可违约金具有惩罚性，法院通常更倾向于维持合同约定的违约金标准。其原因还在于，商品房预售合同通常由开发商事先拟定，该违约金标准是开发商对于违约损失的合理评估，如未出现法定或约定的免责事由，其理应信守承诺以维护房地产交易的稳定性。
2.通过认定约定的违约金条款构成无效的格式条款后，再予以调整。《民法典》第四百九十七条规定了格式条款的无效情形包括：“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”[2]。法院通常根据公平原则，比较合同约定的购房者逾期付款和开发商逾期交房责任是否对等，来认定违约金条款是否为无效的格式条款。
实践中开发商常与购房者另行签订补充协议将逾期交房的违约金标准降低，而逾期付款的违约金设置得较高。笔者通过梳理案例发现，凡是合同约定了逾期交房违约金上限而导致违约金过低的，法院往往以该条款是免除己方责任、加重对方责任的无效格式条款为由将违约金标准调高，调整方式主要为保留违约金条款主体，取消上限封顶条款。
如（2020）粤01民终10739号案中，法院认为“涉案商品房买卖合同约定利发公司承担迟延交房违约金为每日按已付房款的万分之一、不超过总房款的3%计算；但同时约定梁某承担逾期付款违约责任为除每日按欠付款的万分之八支付逾期利息且无上限外，还应按总房价款的30%支付违约金。因此，涉案商品房买卖合同在违约责任条款上对合同双方权利义务的约定明显失衡，构成利发公司利用格式条款，违反公平原则，减轻其责任，加重对方责任的情形。因此，涉案商品房买卖合同约定利发公司承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款应为无效。”
3．未判定约定的违约金条款无效，而直接综合考量各种因素酌情调整违约金。
（1）根据合同约定结合原告诉讼请求综合考量酌情确定违约金标准是最常见情形。如（2018）粤01民终16783号案中，法院认为“双方的违约责任明显不对等，不符合权利义务相一致的原则，但原告请求将迟延交房违约金调整为每日按房价款的万分之三计算过高，本院酌情调整为每日按房价款的万分之二计算”。此类判决书通常没有明确表述调整的依据，而是根据公平原则和诚实信用原则，结合实际损失、当地经济情况、开发商过错程度、购房者预期利益、违约金性质等因素“酌定调整”。
（2）部分判例参照中国人民银行同期贷款利率作为调整依据。（2018）粤01民终14940号案、（2019）粤01民终215号案中，法院均根据双方当事人合同履行的实际情况、纠纷的成因及利益衡量，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准调整违约金。在荔湾区人民法院审理的（2019）粤0103民初2847号案中，以上浮40%的标准计付。
笔者认为，法院可能是参考中国人民银行对逾期贷款罚息利率的规定[3]，在贷款利率水平上加收30%-50%来调整。但逾期交房的损失不等同于贷款利息损失，在法律没有明确规定且未认定违约金条款无效的情况下，直接类推适用罚息利率的规定来调整逾期交房违约金，有欠妥当。
（3）也有判例参照同地段同类型房屋租金作为调整依据。如（2018）粤01民终22105号案中，法院认为“逾期交房所遭受的损失主要体现为无法及时取得对涉案房屋的占有使用，在原告未充分举证证明其存在其他损失的情况下，一审法院酌情将逾期交房违约金标准调整为参考广州市房地产租赁管理所公布的同地段住宅租金参考价计算合理适当，可予维持。”
三、它山之石：江西省高院关于逾期交房纠纷的审判指引
由于我国现行法中没有具体条文对逾期交房的赔偿标准进行约束，加上实践中当事人举证违约损失的难度较大，因此违约金调整的标准在个案中有较大差距。尽管广州中院曾公布《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》，以问答方式释明“出卖人以约定的违约金标准过高为由请求调整迟延交楼违约金，约定违约金标准为万分之五以内（含万分之五）的，均认定属于合理范围不予调整”[4]。但从司法实践来看法院并未严格适用。并且，其仅阐释了开发商以约定的违约金标准过高为由请求调整的情形，提供了合理上限。而对于购房者难以举证实际损失时，约定违约金标准在多少以下属于过低则没有说明。
2020年6月，江西省高院出台国内首个针对开发商逾期交房、办证纠纷的审判指引，创新性的提出将合同约定的合理违约金标准限定在特定幅度内，为法院审理此类案件时提供了参考和依据[5]：
（1）合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双方义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。
（2）按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
“它山之石，可以攻玉”，广州市中院可以此为借鉴，结合当地经济和房地产市场发展情况，对逾期交房违约金的调整标准规定合理的上下限，明确类案裁判尺度。在尊重当事人意思自治的基础上，对不构成无效的格式条款且违约金标准又在合理范围内的，原则上不再启动调整程序。兼顾预先确定性和效率原则，也最大限度的保障购房者权利，敦促开发商信守承诺如期交房。同时，开发商应及时关注当地逾期交房违约金调整的裁判倾向，结合自身情况及时修订合同中的相关条款。
相关法条
[1]参见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年）第十二条
[2]参见原《合同法》第四十条
[3]参见《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发〔2003〕251号第三条
[4]参见广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第五条
[5]参见江西省高级人民法院《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第四条