浅析民法典之居住权

《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）首次在物权编中增加居住权。这是对党的十九大报告中“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的回应。长久以来，老有所养、住有所居始终是人民群众的热切期盼，居住权设立的初衷便是为了沿袭这一历史传统。
一、为什么规定居住权？
居住权虽然在民法典中才正式规定，但此前各地司法实践中已经出现关于居住权的案例，例如（2013）浙民提字第82号。实践中，当事人基于各种原因设立居住权，但因没有明确法律规定，因此法院通常通过债权关系处理。此前物权法草案中也曾提及居住权，但并未采纳。
现如今，随着我国市场经济的不断发展、老龄化程度的加深以及住宅在社会生活中地位的变化，为更好满足人民群众对生存保障的需求，推动婚姻家庭和社会的稳定发展，将居住权纳入民事法律体系。
二、何为居住权？
【民法典第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。】
根据民法典规定可知，居住权主要有如下几方面内容：
（一）居住权通过合同设立，且合同应当采用书面形式。
如果没有书面合同并非意味着居住权无法设立，当事人自认或者当事人自动履行也可以认为居住权合同已订立。
（二）只能是对他人的住宅设立居住权。
根据《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》可知，首先“住宅”包括并不限于商品房、经济适用房、限竞房（通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房）、两限房（限套型、限房价的商品房）、共有产权房以及农村宅基地所建房屋等，对非用于居住的商铺、办公楼等，原则上不能设立居住权。其次，如果老人想要实现以房养老，需要将自己的住宅变为“他人的住宅”，也就是说需要在办理居住权登记前或同时办理所有权变更登记，实现房屋所有权变更登记。
（三）居住权是用益物权，居住权人可以占有、使用他人住宅。
这是根据居住权的设立初衷而定，居住权人可以占有、使用，但不得转让、不得继承，不得设定抵押权。
（四）居住权设立的目的是满足生活居住的需要。
实践中，设立居住权大多发生在婚姻家庭成员内部，目的是为了更好实现家庭成员之间的赡养、抚养和扶养。这一条是对居住权的设立目的的限定，也是对“住宅”的解释，即满足生活居住，同时限定了居住权的主体只能是自然人，法人不存在满足生活居住的需要。
三、如何设立居住权？
居住权原则上无偿设立，这是出于居住权多为婚姻家庭成员之间设立的考虑，但当事人另有约定的除外，也就是说当事人订立合同时可以约定有偿。另外签订书面合同后，应当申请登记，居住权自登记时设立。仅签订书面合同并不意味着居住权已设立，未经登记不得对抗善意第三人。但是根据物权与债权相区分原则，不申请登记不影响合同的成立和生效。此外设立居住权，除了可依据当事人之间的合同，涉及居住权的遗嘱也可以作为设立居住权的依据。
四、关于居住权需要注意什么问题？
（一）居住权是用益物权，居住权人可以占有、使用他人住宅。
民法典第三百六十九条约定设立居住权的住宅不得出租，但同时规定当事人另有约定的除外。这就意味着当事人有约定的，居住权可以出租。
居住权原本大多发生在亲属朋友之间或为了保护弱势群体利益而设立，例如经济适用房、两限房等具有社会保障性质的房屋，是政府为保护弱势群体而出资建设的福利房，此居住权是为了满足人的基本生存保障需要。但是随着社会的发展变化，允许当事人在合同或遗嘱中约定是否出租有助于适应新时代房屋利用多元化的社会需求。这和罗马法以来，学者对居住权的功能有相似之处。学者根据居住权的功能，将其划分为社会性居住权和投资性居住权。民法典的规定侧面体现了这两种性质的居住权。
（二）居住权的期限是多少？
对于居住权的居住期限，当事人之间有约定的依约定，没有约定的，如果是为老人设立的，直至老人死亡，居住期限届满；如果是投资性居住权，没有约定居住期限，也没有行业习惯的，则投资人终身享有居住权。这也是和租赁不同的一点，根据法律规定，租赁的最长时间不得超过20年，而居住权则可以持续到死亡。
（三）居住权的期限是多少？
善意取得需要满足几个条件：受让人受让不动产或动产时是善意；受让价格合理；已完成所有权变动，即应当登记的已登记，不需登记的已交付。对于社会性居住权而言，居住权人在获得居住权时基于婚姻家庭关系无偿设立或者适当以较低价格设立，没有支付合理对价的，居住权不能适用善意取得制度；而投资性居住权当事人基于公平原则、合同自由原则订立合同，居住权人支付了合理的对价，此时居住权可以适用善意取得制度。
结 语
居住权作为民法典中新增的权利，适用时间较短，案例相对较少，本文只是从法律规定方面简要阐述，未来随着更多案例的出现，笔者将进一步完善改进。