烂尾楼“停贷”风波下，业主的理性维权姿势

前言
近日，因国内大批房地产项目停工、烂尾，包括陕西、河南、湖北、江西、广西等省份在内超过200个房地产项目遭遇业主停贷，且数字还在不断增长中，业主们在各大社交媒体平台更是喊出了“不复工不还贷”的口号。
“烂尾楼”事件频现，业主抱团断供能否取得良好的维权效果？本文通过分析事件背后各方法律责任，以期帮助广大业主理性维权。
一、为何会出现业主抱团断供的现象？
（一）商品房预售条件
我国期房项目的开发实施预售管理制度，按照《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售应符合下列条件：
1 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
2 持有建设工程规划许可证和施工许可证。
3 按预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
符合上述条件，即可进行预售，而此时房屋仍在建设过程中。
（二）预售流程
在房屋预售环节，购房者须分别与开发商和贷款银行签订《商品房预售合同》和《楼宇按揭贷款合同》，由购房人向开发商支付首付款，并办理商品房抵押预告登记，银行将应发放给购房人的贷款直接支付给开发商，开发商收取到的预售资金需存入银行专门的监管账户，并由监管机构负责对资金的拨付及使用进行监管，确保资金必须用于相关工程建设，直至工程竣工交付。
（三）预售资金监管
设立预售资金监管制度的目的在于保障房地产开发的有序进行,防止项目烂尾,专款专用可以防止开发商将资金挪作他用,从而保证本项目的开发进度和交房时间。根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。人民银行、银保监会和住房和城乡建设部联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》对预收款必须存入监管账户、监管款项必须专款专用，并按照施工进度进行拨付等事项作出了相关指导性规定，各地住建部门亦明确规定了具体监管要求。
如果各方能严格执行现有的预售资金监管政策，除非项目后期做出重大调整，否则基本不会出现项目烂尾的情况。但实践中，由于监管不严、行业潜规则等现象的存在，银行违规向并未达到封顶条件的住房购买者发放贷款的情况屡见不鲜，开发商将从业主和其贷款银行处取得的资金挪作他用的情况更比比皆是。对于楼盘停工或者烂尾的原因，都指向两点，一是银行违规放贷，二是监管缺位导致预售资金被违规挪用。
二、商品房抵押贷款过程中涉及的法律关系及各方权利义务
业主以贷款方式购买商品房的过程中，通常涉及两份书面合同，即在业主和开发商间成立商品房买卖合同，在业主（借款人）、银行（贷款人）和开发商（保证人）之间成立房屋抵押贷款合同。该两份合同通常涉及的法律关系及相关权利义务有：
1 房屋买卖法律关系：开发商将房屋出卖给业主并转移所有权，业主须向开发商支付购房款。
2 借贷法律关系：银行向业主出借购房款，业主负有分期向银行归还借款本金及利息的义务。
3 房屋抵押担保法律关系：业主以所购买房屋为银行债权提供担保，若不能按期归还借款，银行有权就该房产行使抵押权。
4 保证担保法律关系：开发商作为保证人，为业主购房贷款向银行承担阶段性保证担保，若业主不能按期归还借款，开发商须就业主欠付款项向银行承担连带清偿责任。
5 委托付款法律关系：业主委托银行将所借款项支付开发商，银行须履行监管义务并按照施工进度分期拨付资金。
三、业主断供可能产生的法律风险
（一）违约责任
业主作为借款人，负有清偿按揭贷款合同项下贷款的义务，银行有权基于贷款合同的约定及其已经提供贷款的事实，要求业主归还贷款合同项下全部银行贷款。业主单方停贷，将可能承担全部贷款一次性提前到期并支付利息、罚息、复利及违约金等相关违约责任。
（二）征信影响
如果业主们仅以公告的方式单方面发出停贷通知，银行仍可以催促业主在合理期限内履行缴纳按揭贷款的义务。若业主仍然不履行，银行将在起诉并取得法院生效判决后向法院申请强制执行，届时业主将有可能被纳入失信黑名单，严重影响个人征信。
因此业主单方自行停贷将存在极大法律风险，建议不要贸然停贷，而应该搜集银行违规放贷的证据，以银行违约请求人民法院解除贷款合同。
四、法院裁判规则及理性的维权方式
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”司法实践中，最高人民法院做出的（2019）最高法民再245号民事判决亦表明了如下裁判要点：
1 在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。
2 商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。
3 商品房担保贷款合同中关于合同解除后由购房人（借款人）返还剩余贷款的格式条款，不合理地加重了购房人（借款人）责任，对购房人（借款人）不具有拘束力。
可见，面对商品房烂尾，业主可以开发商违约为由起诉解除与开发商签订的商品房买卖合同，并要求开发商承担违约责任，同时以合同目的不能实现为由解除与银行间的房屋抵押贷款合同，届时开发商须向业主返还已经支付的购房款，并向银行清偿贷款本息。
近期各地亦相继出台监管新规，根据西安市2022年7月14日发布的《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》第十三条“开发企业不能按期交付房屋，引发群体性事件，造成严重社会影响的，记为信用等级差的企业，向社会公示，并按照《陕西省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》有关规定予以处理。设计单位、施工图审查机构、施工单位、监理单位因违反国家强制性标准和行业规范影响房屋交付的，应记入信用档案并向社会公示；情节严重的，依法追究相关单位和人员责任。”针对开发商的违法行为，购房人还可以向住建部门投诉，将相关开发企业记为信用等级差的企业，向社会公示，并按照《陕西省房地产开发企业信用信息管理暂行办法》有关规定予以处理。在掌握相关证据后，购房人也可以前往公安部门报案，要求追究有关人员挪用资金的刑事责任。