一句话说清“小产权”

一、 什么是小产权房？
小产权房就是“无房本、无保障”的房子。它没有土地使用证和预售许可证，办不了房产证，你手里仅有的购房合同也并不受法律保护，实践中多见于从农村集体或者农村集体组织成员处购买房屋的情形。
二、 小产权房最大的风险是什么？
可能将面临房屋产权争议、无法办理不动产登记手续、甚至可能连建设的主体和程序都是违法的。哪怕在你面临自身权益受到侵害时，也基本属于“叫天天不应，叫地地不灵”的状态。它本身不受法律认可，权益当然无法得到保障。
三、 小产权能公证吗？
“想多了，不能公证”。小产权房产不能公证、小产权买卖合同不能公证……，这时候笔者建议你就把画面想象成电视剧《包青天》开封府里的虎头铡那样“铡一切”有关小产权的一切都不能公证。因为国家的法律规定和治理规范它是一个系统的、完整的、统一的整体，东边不亮西边亮，在法律层面不存在。
四、小产权合同有效否?
前面路都堵死了，手里仅有的小产权房买卖合同有效吗？合同可签的真真的，那手印摁的都快把纸摁破了，这总不能也没用吧？这是大家最关心的话题，分两种情况：
1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效。我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转买卖。
2、本村集体与其他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。也就是说如果涉案房屋所在村集体经济组织成员，卖给本村集体以外的情形，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效。
五、小产权房纠纷能通过法院立案处理吗?
有人说了这也不行那也不行我通过法院处理总行了吧？非也！实践有争议，法院还真不一定立案受理。不同地域有不同规定，有的法院受理，有的不受理。以江苏和山东举例说明：
1、《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第十二条，法院认为原、被告之间买卖标的物系小产权房，而原、被告均不是涉案房屋所在地的集体经济组织成员，双方之间发生的房屋买卖纠纷，属于行政机关处理的范畴，人民法院对小产权房买卖不予受理。
2、《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知二、关于房地产纠纷案件。对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认“小产权房”买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。
六、 小产权房能退吗?
“看看是不是本村人”
1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效不退。
2、如果涉案房屋买卖双方不是一个所在村集体经济组织成员的，一般认定合同无效的可以退。《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因为双方并非所在村集体经济组织成员，且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续，该合同违反了法律禁止性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。在大量实践案件中一般处理原则是如果确认买卖合同无效，会将房屋占有使用费与购房款利息相互冲抵，因支付购房款与交付房屋是对价的，各自产生的损失也应当视为对等，不应该再分别支持。一句话“能退了就不错了，别想多了”
实践中法院还会适当合理调整过错责任比例，比如买受人是否是明知小产权房仍继续购买？出卖人是否在买卖中有过错、有隐瞒、有欺骗？关于小产权的法律规定和知识还有很多，篇幅有限不再赘述，总而言之小产权房特点就是：无手续、无保障，有风险，有隐患。非必要不购买，确需购买先了解。