承租方应妥善保管租赁物，私自处分需担责

一、案情简介
申请人：凌某
被申请人：广州市某物业管理有限公司
1999年12月14日，某地产公司将广州市某区甲广场第一幢自然层负一层A13、A15、A17、A20、A25、A26、A28、A30、A32、A33、A36号共11个车位出售给申请人，并办理了合同登记备案手续。
2011年5月16日，申请人取得广州市某区某路2号B1A33、B1A36号车位的《房地产权证》。
2011年8月8日，申请人取得广州市某区某路2号B1A13、B1A25号车位的《房地产权证》。
2012年9月18日，申请人取得广州市某区某路2号B1A15、B1A17、B1A20、B1A26、B1A28、B1A30、B1A32号车位的《房地产权证》。申请人取得上述共11个《房地产权证》。该《房地产权证》后所附的《房地产分户图》清楚地载明申请人车位的具体位置、面积。
2002年11月21日，申请人与某地产公司办理了其所购买的上述A13、A15、A17、A20、A25、A26、A28、A30、A32、A33、A36号车位的接收手续，双方签署《房屋接收确认书》，该确认书还记载：因工程设计修改，原契约所定车位位置有所变动，双方同意根据实际情况进行调整，并在产权证上明确，某地产公司保证申请人20个车位数量不变。
当天，某地产公司向涉案车位所在的乙广场管理中心发出《通知》，通知该广场为申请人办理车位接收手续。
2008年3月18日，申请人（业主方）与被申请人（承租方）签订《物业租赁合同》，约定申请人将广州市某区某路2号和乙场地下负一层20个车位委托被申请人出租，每个车位租金为350元/每月，合计金额7000元，租用时间从2008年1月1日至2008年12月31日止。双方还约定了租金的支付、单方终止合同的特殊情况等。合同第七条约定，本合约未尽事宜由双方协商解决，协商不成由广州仲裁委员会仲裁。2009年、2010年1月28日、2011年2月25日和2012年1月5日，申请人与被申请人先后四次续签和乙广场地下负一层20个车位的租赁合同，5份合同除租赁时间外的其余条款一致。根据上述5份租赁合同的约定，被申请人租赁申请人20个车位的期限从2008年1月1日至2012年12月31日止。
租赁合同到期后，申请人要求被申请人返还并移交租赁的20个车位，双方发生纠纷，被申请人一直未与申请人办理返还移交手续。对于未将车位交还申请人的原因，被申请人庭审时称：由于申请人与案外第三人某物业公司就租赁车位的产权发生争议，产权归属不明，且申请人房产证上的车位编号与实际的车位编号对应不上，所以没有将车位返还申请人。之后，某物业公司在广州市某区人民法院起诉被申请人，要求被申请人返还并移交乙广场负一层A1、A2、A3、A4、A5、A6、A12、A16、A18、A19、A22、A23、A27、A29、A31、A35、A37、A38、A39、A40、A41、A42共22个车位，在诉讼过程中双方达成调解，被申请人就将该22个车位移交给某物业公司了，现在被申请人手上已经没有车位可以移交了。
被申请人提供的《乙广场负一层车位移交证明》显示：被申请人于2013年3月26日与某物业公司签署《乙广场负一层车位移交证明》，记载双方于当天办理乙广场负一层22个车位（A1、A2、A3、A4、A5、A6、A12、A16、A18、A19、A22、A23、A27、A29、A31、A35、A37、A38、A39、A40、A41、A42）移交手续。
庭审中，本案双方当事人确认：（一）2007年1月1日前，某物业公司为某地产公司开发的乙广场的物业管理公司。从2007年1月1日开始，被申请人承接某物业公司在乙广场的物业管理的全部权利义务，但被申请人从2008年才与申请人补签申请人20个车位的租赁合同手续。（二）车库出入门卡是车位交接的一个主要手续，被申请人接手车位后一直没有为申请人办理车库出入门卡。（三）双方确认申请人11个《房地产权证》上的车位编号现在都已经不存在了。
另查明，申请人的代理人系普通公民，非专业律师。庭审中，仲裁庭询问申请人在本案中提出的请求是依据双方签订的《租赁合同》还是认为被申请人构成侵权提出的，申请人先是回答由于被申请人在租赁合同到期后不按约定返还车位，侵犯了其财产权益，要求追究被申请人的责任。后又回答由于被申请人在租赁合同到期后不返还车位，构成侵权，依据该侵权行为提起本案仲裁。庭后，申请人向仲裁庭提交了一份书面说明，称《物业租赁合同》第7条约定：“本合同未尽事宜由双方协商解决，协商不成由广州市仲裁委员会仲裁。”被申请人与申请人所签订的合约期满后，被申请人拒不将车位交还给申请人属双方协商不成，其依据《物业租赁合同》第7条约定向本会申请仲裁。被申请人拒不交还属于申请人的车位，其行为属于未将《物业租赁合同》所约定的义务履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百二十二条的规定，申请人根据双方签订的《物业租赁合同》和《合同法》的上述规定向被申请人主张赔偿损失。
2013年7月30日，仲裁庭向双方进行了有关事实的询问并制作了询问笔录，申请人再次确认是依据《物业租赁合同》第7条的约定提起仲裁和《中华人民共和国合同法》的相关规定要求被申请人赔偿损失。同时，双方还确认：（一）申请人的11个《房地产权证》除B1A25、B1A26号车位的房产证包括一个车位外，其余9个房产证中每个房产证都包括两个车位，共计20个车位。（二）广州市某区甲广场第一幢自然层负一层与广州市某区某路2号B1层指的是同一地址，甲广场后来更名为乙广场，B1A13等车位编号与A13等车位编号是是指同一车位，号码是相对应的。
申请人的仲裁请求为：1.裁决被申请人停止一切对申请人所拥有的11个房产证所载明位置的20个车位的侵权行为，将20个车位恢复原状并腾空交还申请人使用，为申请人办理20张车库出入门卡。
二、争议焦点
被申请人是否需要向申请人返还租赁车位？
三、裁决结果
1.被申请人在本裁决书送达之日起十日内将其所租赁的申请人11个《房地产权证》中所载明的车位腾空并恢复上述11个《房地产权证》上记载的车位编号后交还给申请人，并为申请人办理上述车位的出入门卡；
四、裁决理由
申请人可以要求被申请人恢复其所持有的11个房产证上记载的车位编号。
申请人与被申请人签订的5份《物业租赁合同》是双方在平等、自愿的基础上协商订立，是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约定履行各自的义务。综合申请人在仲裁申请书和庭审当中的主张，申请人第一项仲裁请求为：要求被申请人将其所持有的11个房产证中载明的20个车位恢复原状（恢复房产证上记载的车位编号）并腾空交还申请人使用，为申请人办理20个车位的出入门卡。对此，仲裁庭认为，根据申请人提供的11个《房地产权证》和广州市中级人民法院作出的《行政判决书》，申请人向某地产公司预售购买了广州市某区某路2号B1A13、B1A15、B1A17、B1A20、B1A25、B1A26、B1A28、B1A30、B1A32、B1A33、B1A36号共11个车位，并于2011年5月16日、2011年8月8日和2012年9月18日在广州市国土资源和房屋管理局办理了上述11个车位的产权转移登记，成为该11个车位的合法产权人。但某地产公司于2001年又将上述11个车位的编号变更后再次出售给案外第三人某物业公司，并在广州市国土资源和房屋管理局重新办理了预售合同备案登记。该预售合同备案登记行为已被广州市中级人民法院于2012年7月18日作出的终审《行政判决书》判决予以撤销。因此，毫无疑问，申请人是上述11个车位的合法产权人。申请人将该11个车位出租给被申请人，被申请人从2007年1月1日起与申请人建立车位的租赁合同关系，租赁合同期限至2012年12月31日止。现租赁合同早已经到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，被申请人作为承租人，应当向申请人返还租赁的车位。
至于被申请人抗辩认为，双方签订的《物业租赁合同》中并未明确租赁车位的具体位置和面积，且租赁车位的产权归属不明，由于第三人某物业公司向其主张权利，其就将车位归还给某物业公司了，其手中已经没有车位可归还。对此，仲裁庭认为，首先，被申请人作为涉案车位所在的乙广场的物业管理公司和承租人，不可能在不清楚其承租车位的位置、方位等具体情况的条件下与申请人签订租赁合同，而且申请人取得的《房地产权证》后所附的《房地产分户图》清楚地载明了申请人车位的具体位置、面积，被申请人该抗辩缺乏依据和合理性，仲裁庭不予采纳。其次，如上所述，申请人是涉案11个车位的合法产权人，其于2011年在广州市某区人民法院提起行政诉讼，要求撤销广州市国土资源和房屋管理局对某物业公司与某地产公司变更申请人车位编号重新买卖的合同进行备案登记的行为，法院于2012年7月18日已经作出撤销该预售合同的备案登记行为。而被申请人庭审中称由于申请人与某物业公司就车位产权发生争议，所以未能与申请人办理车位的移交手续，但被申请人却在明知此争议并且法院最后作出撤销某物业公司的预售合同备案登记的情况下，还于2013年3月26日将申请人的车位移交给某物业公司，该行为既违反双方租赁合同的约定，也严重侵害了申请人的合法权益。因此，对被申请人的上述抗辩意见，仲裁庭不予采纳。综上，被申请人应向申请人归还租赁的车位。
至于应归还的车位数量问题。申请人提供的《房地产权证》显示申请人在乙广场的车位具体地址及编号为广州市某区某路2号B1A13、B1A15、B1A17、B1A20、B1A25、B1A26、B1A28、B1A30、B1A32、B1A33、B1A36，而双方的《物业租赁合同》和某地产公司于2002年11月21日与申请人签署的《房屋接收确认书》中均记载，申请人从还某地产公司处接收以及租给被申请人的均为20个车位，且双方在仲裁庭于2013年7月30日组织的询问笔录中确认申请人11个《房地产权证》中除B1A25、B1A26号车位的房产证包括一个车位外，其余9个房产证中每个房产证都包括两个车位，共计20个车位。因此，仲裁庭对申请人要求被申请人腾空并交还其所持有的11个房产证中载明的20个车位的请求，予以支持。
此外，庭审中，双方确认车库出入门卡是车位交接的一个主要手续，被申请人一直未为申请人办理车库出入门卡，申请人要求被申请人为其办理20个车位的出入门卡的请求理据充分，仲裁庭予以支持。庭审中，双方确认申请人所拥有的11个房产证中载明的车位编号都已经不存在了，被申请人对此抗辩称并非其更换，但未能提供相应的证据，且其自2007年1月1日接手涉案车位至今已6年多时间，被申请人负有合理照管车位（包括编号）的义务，但其在接手照管车位期间发生车位编号被更换的情况，被申请人负有不可推卸的责任，因此，对申请人要求被申请人恢复其所持有的11个房产证上记载的车位编号的请求，仲裁庭予以支持。