裁判要点
- 房屋存在质量问题影响买受人合理使用的，虽未经质量检测机构进行质量检测，但有证据证明房屋存在质量问题属客观事实的，法院予以认可。
- 房屋存在质量问题，买受人应及时报告房产开发商进行检修，房屋维修后，应及时进行验收，未及时验收视为验收完毕，之后再主张损失赔偿法院不予支持。
案情简介
2009年6月，朱女士、云泽公司签订《商品房买卖合同》。
2010年12月31日，朱女士发现房屋存在质量问题，无法入住。此后，朱女士向云泽公司提出房屋存在墙面裂缝、鼓包、渗水等质量问题，要求修复。
2011年4月份云泽公司通知朱女士已经修复。朱女士未予验收。
2013年4月5日，朱女士又多次向云泽公司反映质量问题。
2013年9月6日，朱女士与云泽公司办理了房屋交接手续。
2013年9月底，朱女士向电视台投诉，电视台所拍摄的节目录像中，可以看出涉案房屋存在几处较为明显的经过修复的墙面裂缝痕迹。
合同约定
双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：“商品房交付使用时，买受人对房屋质量及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托市级质量检测机构进行质量检测。”
在附件八《补充协议书》第十一条第3款约定：“出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，买受人在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收的，视同买受人已验收完毕。”
在该条第7款约定：“房屋确有重大工程质量问题且不具备入住条件而买受人不退房只维修，或者房屋存在一般工程质量问题需要维修的，由出卖人进行维修。维修期间在30日内的，维修解决后出卖人不再承担其他责任。维修期限超过30日的，维修解决后出卖人承担房屋使用影响费，按照影响使用的建筑面积乘以本合同单价的每日万分之一标准计算。其他所谓精神损害赔偿、误工费、交通费、搬家费等，出卖人并无责任进行承担”。
法律分析
一、未按照合同约定委托检测机构检测能否认定房屋存在质量的问题？
根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，商品房交付使用时，买受人对房屋质量等提出异议，双方不能达成一致意见的，应委托市级质量检测机构进行质量检测。本案中所涉房屋质量问题并未按约定程序委托市级质量检测机构进行质量检测。但是，法院根据李女士提供的照片、视频、电视台节目中拍摄的录像等证据，认定涉案房屋存在裂缝等问题并经过修复应属客观事实。
因此，即使没有按照合同约定委托经检测机构检测，但是房屋存在明显质量问题，有其他能够形成证据链的证据证明客观事实的，法院也应当认定事实。
二、关于朱女士未及时验收是否构成违约的问题
朱女士在2011年4月云泽公司通知其修复完毕后，未及时对房屋的修复进行验收。按照双方当事人所签订的《补充协议书》第十一条第3款的约定，云泽公司既然已经于2011年4月通知朱女士修复完毕，则朱女士应于云泽公司发出通知后7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收的，视同买受人已验收完毕。根据该《补充协议书》的约定，应视为朱女士已验收完毕。而朱女士直到两年后才又通过电话方式向云泽公司反映房屋质量问题，即使2011年4月之后涉案房屋仍然存在质量问题，亦系朱女士怠于行使权利没有要求继续维修而致使损失扩大。因此，这部分损失应有朱女士自己承担。
三、云泽公司怠于修复要不要承担责任？
2010年年底，朱女士提出房屋存在质量问题要求云泽公司修复，直到2011年4月，云泽公司才通知朱女士房屋已修复。云泽公司在接到房屋存在质量问题的通知时，即应立即着手修复有关质量缺陷，而其未能及时修复，一定程度上影响了朱女士对于所购房屋的合理使用。根据双方合同约定，维修期限超过30日的，云泽公司应当按照影响使用的建筑面积乘以合同单价的每日万分之一标准计算的房屋使用影响费。
律师点评
一、合同的签订应本着平等协商的原则进行。商品房买卖合同通常为格式合同，格式合同甲方处于强势一方，很容易制定一些不公平的条款，侵犯乙方的利益。本案的《商品房买卖合同》第十二条没有明确约定质量检测单位及检测费由谁承担，这为日后出现纠纷买下隐患，双方可能因对检测机构的资格存在争议，或者因检测费承担问题无法协商而导致不能及时检测，使得开发商可能以未经检测机构检测，不符合合同约定为由提出免责抗辩。当发现房屋存在质量问题时，应立即采取拍照、视频等方式固定证据。幸好本案中法院采纳了电视台视频作为证据，认定房屋存在质量问题属客观事实。
《补充协议书》第十一条的第7款也明显不公，房屋有质量问题，就算开发商30日内维修完毕，损失也不可避免。李女士完全可以提出维修期30日的也应赔偿搬家费、租房费等损失。维修期30日以上的，“其他所谓精神损害赔偿、误工费、交通费、搬家费等，出卖人并无责任进行承担”的免责条款明显不公，李女士可以在诉请赔偿时向法院提出此条款无效。
二、法律不保护在权利上睡眠的人，如果权利人在法定或约定期限内怠于行使权利，其权利将失效。法院未支持李女士自2011年4月至2013年9月6日期间的房屋使用影响费的原因是，云泽公司于2011年4月通知朱女士房屋修复完毕时，李女士未履行《补充协议书》第十一条第3款约定的及时验收义务，李女士应当在合同约定的期间内，检查房屋之前存在的问题是否已经解决，是否存在其他质量问题，并保留证据。
订立合同的目的不只是为了交易的实现，更是为了风险的防范。在出现纠纷时，保护你的是合同，害你的也是合同。如何将风险降到最低，就需要在合同签订之时，预设到可能出现的风险，明确权利义务，明确违约责任。房屋质量问题一直以来是房屋买卖合同纠纷的主要争议点，而商品房买卖合同通常是由开发商提供的格式合同，买受人要想最大限度地保护自己的权益，想要在房屋出现质量问题时最大可能地获得应有的赔偿，律师建议，应当在签订合同时，仔细阅读、分析合同当中的权利义务条款和违约责任条款，发现不利于乙方或明显偏向甲方的条款应当及时提出异议，要求修改或增加条款，或者签订补充协议。基于现实情况，开发商处于强势地位，很可能不会理会你对合同提出的异议，那么在房屋出现质量问题时，一定要及时保留、固定证据。另外，也要注意自己的义务条款，以免因违约将自己陷入不利的地位。