实际出资人能否主张房屋所有权？

案情聚焦
原告周某与被告张某系朋友关系，2013年6月22日，周某借用张某的名义与地产公司签订了《购房合同》并将房产证办理在张某名下。后周某以张某的名义缴纳了首付款、并以张某名义每月向银行支付房屋按揭贷款的月供，缴款票据均在周某手上。为避免今后产生矛盾，张某于2013年8月31日向周某出具书面“承诺书”。“承诺书”载明：周某借用张某名义购买房屋并以张某名义办理银行按揭手续，该套房屋的首付款以及月供款全部由周某一人支付，故该房屋产权归周某一人所有，与张某无关。后张某拒绝为周某办理房屋过户登记手续，双方就房屋所有权产生争议，周某诉至法院，请求法院确认其为本案所涉房屋的所有权人，张某协助办理过户登记手续。
法院裁判
法院经过审理，认为不动产权利证书是登记人享有该不动产物权的证明，但因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。根据本案中周某提供的出资证明以及“承诺书”，可以判定周某为涉案房屋的实际出资人，依照《物权法》第三十三条以及《合同法》第四条之规定，判决周某为本案诉争房屋的所有权人。
律师分析
1、实际出资人能否主张房屋所有权？
根据《物权法》第三十三条之规定：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案所涉房屋虽然登记在张某名下，但是作为实际出资人的周某可以诉请确认物权。张某向周某出具的“承诺书”是真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方关于“借名登记”的约定，“承诺书”作为直接证据能够有效加以证明。
2、周某应承担其实际出资的举证责任。
依据民事诉讼中“谁主张，谁举证”原则，原告周某作为房屋的实际出资人，应举证证明自己的出资行为，并且应证明“借名登记”的事实，“承诺书”作为关键证据，在无相反证据否定其效力的情况下，法院一般会认定其证明力。
3、“承诺书”能否作为“借名登记”的依据？
意思自治是民事法律关系中的重要原则，张某在无胁迫、欺诈情形下出具的“承诺书”是其真实的意思表示。虽然“承诺书”是在《购房合同》签订之后出具，但是作为“借名登记”的依据，并不会因为出具时间的滞后而影响其真实性、合法性以及关联性，所以，可以作为认定本案的有效证据。
代理要点
1、物权以登记为生效要件。
依据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”物权以登记对抗第三人。
2、实际出资人与物权登记人不一致时，实际出资人有权提出确认所有权诉讼。
3、缺少双方书面约定的“借名登记”行为，如果登记人拒不配合或者否认的，在发生纠纷以后，对于实际出资人的出资行为，在司法实践中，一般按照债权债务关系处理。