第三人侵权时，物业是否需承担相应责任？

物业公司与业主之间的纠纷，不仅反映着物业公司与业主之间的权益对峙，更体现了当下诸多物业公司与业主之间权利义务关系的紧张。
案例一
王某某诉东营某某物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷案
该案中，业主车钥匙丢失后即向被告物业公司通报此情况及车牌，要求阻止本车开出小区。被告接到电话后当即答应，但之后却忘记告知其小区保安，导致车辆被开出小区并丢失，导致业主重大财产损失。
法院认为，原被告之间形成物业管理服务合同关系，被告作为物业管理公司，对业主的车辆负有管理义务，在一般情况下，应尽到善良管理者的普通注意义务。该案中，被告虽配有值班人员、巡逻人员，采取了一定的安保措施，但其在知晓原告车钥匙丢失后，应对原告的车辆出入采取比一般车辆更加谨慎的注意义务，被告对原告车辆丢失未尽应负的注意义务，构成违约，应负违约损害赔偿责任。
案例二
詹某诉信阳市某某物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷案
詹某将其所有的车辆停在信阳泽源物业公司划分的收费停车位后，发现车辆四条轮胎被扎，左车门被钉子划了一条一米长的划痕。在发生车辆损害之前，詹某因所购房屋质量问题停交了停车位的物业费用。事发之后，詹某起诉要求信阳泽源物业公司承担相应车辆损失。
二审法院经审理认为：詹某在欠交物业管理费期间，将车辆停放在其他业主交费的车位上，造成车胎被他人扎破、车辆受损，因车辆停放及看管不是其与泽源物业公司签订的物业服务合同约定的内容，故对车辆受损詹志立应当承担主要责任，而因小区监控缺失，造成侵权人无法确定，泽源物业公司亦应承担一定的过错责任，原审认定泽源物业与詹志立对此次事故责任划比例为三七开并无不当。
案例三
叶某某、陆某某车辆丢失诉厦门某某物业管理有限公司财产损害赔偿案
该案中，业主与物业公司之间虽有物业服务合同，但业主车辆进出小区无须领取车辆登记卡，物业公司亦无需向其发放车辆登记卡。后业主车辆丢失，诉请物业公司承担赔偿责任。
法院认为，当事人之间存在物业服务合同关系，但根据合同履行的事实，双方已就合同中车辆出入小区的相关管理制度发生了事实上的变更，即业主车辆出入小区无须领取车辆登记卡，物业公司亦无需向其发放车辆登记卡，因此此案中物业公司不负有保障所停放车辆安全的给付义务，不承担防范业主车辆被盗的风险。所以，无法证明讼争车辆是在被盗等非正常情况下驶离小区的，物业公司不构成违约，不承担违约责任。
上述案例的基本案情，均是在物业公司提供服务期间，由于第三人侵权介入导致业主财产或人身权益遭受侵害，业主主张被告承担违约损害赔偿责任，从而产生了如何认定物业公司应负的合同给付义务及其与第三人侵权之间关系的问题。
1.在物业小区遭受第三人侵害时，物业公司安全保障责任的承担
物业公司是否需要对小区内的非法侵害事件承担责任？对于此类案例的发生，理论界颇有争议，司法实践中的裁判结果也不一而同。
第一种观点认为，物业公司未按照物业服务合同的约定履行安保义务，是造成业主损失的主要原因，因此需要对业主承担违约责任。第二种观点认为，尽管物业公司有相应的安全防范义务，但其安保职责与公安机关的治安管理职责不同，物业公司不具有对全体业主及业主使用人的人身、财产保护、保管的权利和能力，不具有公安、司法机关依职权打击违法犯罪的基本职能。行为与损害结果的发生亦无因果关系，物业公司不承担赔偿责任。第三种观点认为，物业公司与业主签订合同履行的义务主要是安全保障义务，就是要避免和预防对业主非法侵害或抢盗事件的发生。主要是看物业公司是否履行了合同的约定义务与进到了安全防范的职责。
笔者认为，最后一种观点较为妥当。对于发生在小区范围内的非法侵害事件，物业公司是否应当承担责任，以及承担何种责任，关键在于法律对物业公司强制性义务的规定，以及物业公司与业主签订的物业服务合同中的约定。毕竟刑事案件具有突发性、不可预测性和隐蔽性，即使物业公司按照合同约定履行了安全防范义务，现实中也会很难避免此类犯罪案件的发生。因此，在物业公司已履行了合同的约定义务和尽到了安全防范职责的情况下，不宜由其对犯罪造成的损害结果承担责任。
2.物业公司有保障业主人身、财产安全的义务
关于物业公司是否负有保障业主人身、财产安全的义务，理论上存在两种不同的观点。一种观点认为，物业公司的义务限于对物业的管理，而不包括对业主人身、财产的保障。另一种观点认为，物业公司的服务范围是宽泛的，包括了对业主人身和财产安全的保障。笔者赞成后一种观点。《物业管理条例》第35条第2款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”作出此种规定的原因在于，一方面，物业公司对小区公共秩序的维护义务本身就包含了对业主人身、财产安全的保障义务。另一方面，物业公司对小区物业进行管理，对区域内危险源的实际控制力显然要高于业主。
司法实践中，有法院判决也认可了物业公司所承担的安全保障义务。如果物业公司未尽到其安全保障义务，导致业主的人身、财产安全受到侵害的，物业公司应当承担相应的责任，此种责任既可能是侵权责任，也可能是违约责任，此时将发生责任竞合的问题。
在判断物业公司是否尽到其安全保障义务时，应当考虑物业公司对损害发生是否具有过错，具体包括如下因素：一是导致损害发生的原因。例如，在小区公共道路上，因物业公司没有及时清除积雪而导致业主摔伤，物业公司应当承担相应的责任。二是考虑物业公司是否履行了其职责。例如，保安对外来可疑人员从不加以询问，导致业主人身、财产受到外来人员侵害，物业公司应当承担相应的责任。三是考虑物业收费标准。如果收费标准较高，则物业公司应当负担更多的安全保障义务。实践中，一些小区收费很低，甚至无力聘请保安，此时，其安全保障义务就应当低于收费较高的物业公司。
结语
物业公司对小区的共有部位本就附有维修、养护等义务，且该义务通常会体现在物业公司的《物业服务合同》中。关于在小区内第三人侵权致业主财产损失时物业公司的责任承担问题，首先需依《物业管理合同》及物业管理相关法律法规的规定，判定物业公司是否尽到了其应尽的义务与职责。物业公司尽到了应尽的安保义务与其他相应职责仍无法预料并避免损失的（由物业公司承担举证责任），通常不承担由此带来的业主的损失。物业公司未尽到相应义务的，在其过错范围内承担相应的责任，物业公司承担赔偿责任后，因第三人造成损失的，可向第三人追偿。