天下苦公摊久矣？《住宅项目规范（征求意见稿）》的亮点及思考

近日，住建部发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称“规范”）在网络上引起轩然大波。究其原因，天下苦公摊久矣。“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条如果生效，那将终结执行已久的开发商对公摊面积计价收费的交易惯例。笔者检索了《规范》，结合多年房地产法律工作经验，就这次征求意见稿中的亮点以及对房地产法律领域可能带来的影响逐一做下前瞻分析。
一、套内面积单价上涨与价格备案制的冲突如何协调
上海的房地产交易是以建筑面积为计价标准的，从稳定房地产市场的角度来看，单套房屋总价不会因为《规范》的出台而出现较大波动，通过调整套内面积单价来寻求总价稳定的方案势在必行。但是，新建商品房受到房地产价格备案制度的制约，《规范》出台后如何与价格备案制度进行衔接，有关部门允许套内面积单价上涨的幅度目前仍不得而知。如果套内面积单价上涨幅度有限，个别公摊面积较大的房源仍无法通过价格备案制度来弥补公摊面积无法计价时的损失时，则采用何种方式突破价格备案制的约束将会是每个开发商所关心的问题。
目前，开发商常采用装修合同的方式约定显著高于装修成本的价格来实现突破备案价限制的目的。在审判实践中，如果购房者事后以备案价及装修司法鉴定评估的价格为标准，要求开发商返还差额的，法院一般不予支持。究其原因主要有如下因素：1、购房者购房时明知实际支付的对价，主张返还差额系不诚信的行为；2、价格备案制度存在过度压低新建商品房开盘价的行为，导致新建商品房开盘价低于周边二手房的现象，开发商的合理定价权未获充分保护；3、开发商通过阳奉阴违的方式规避政府的限价政策，其所应当承担的是行政责任，而不影响民事行为的效力。
但是，此次《规范》的背景是因为公摊面积是房地产市场上最不透明的一项指标，个别开发商为了获取更多利润，将公摊面积比例做的过大，损害了人民群众的利益。住建部《规范》的初衷就是杜绝开发商在公摊面积上再寻求获利的行为。笔者认为，开发商可以寻求合理的方式将公摊面积的成本摊入套内面积价格内，但是开发商如果仍试图将原本可以通过公摊面积获利的那部分利润转嫁到购房者身上，则一旦坐实，则可能会触发损害公共利益的条款。
二、房屋面积差异处理原则的变化
虽然最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（以下简称“司法解释”）第十四条规定了出卖人交付使用的房屋实际面积与约定面积不符时的处理原则。但是该原则仅为一般规则，在以建筑面积计价的情况下，房屋套内面积和公摊面积作为两个变量系数，其各自升降变化会导致不同的排列组合，例如建筑面积变化不大，但套内面积增加而分摊面积减少，或者建筑面积变化不大，但套内面积减少而分摊面积变大。此时就不能仅凭整体的建筑面积变化来适用上述规则，而是要考虑到前者导致购房者实际得房率高，因此应当适用交付面积大于约定面积的规则，而后者导致实际得房率低，应适用交付面积小于约定面积的规则。故而在以建筑面积计价的情况下，实际审判中如何准确适用上述规则是非常复杂的问题。而一律以套内面积计价，则只需要直接套用司法解释规定的一般规则即可。
但是，《规范》生效后，仍有一处变化需要特别留意。房屋交易确实是以套内面积展开的，但是这只是交易标准，而非开发标准，即开发商仍要约定公摊面积，产证上亦需登记公摊面积。如果交房时，购房者发现公摊面积比约定面积少了，如何处理？目前的审判规则是套内面积不变的情况下，单纯的公摊面积减少，则比照司法解释第十四条处理。但是，该审判规则是建立在公摊面积亦收费的基础之上的。将来，如果公摊面积不再收取费用，则公摊面积减少的案件应当如何处理，需要司法工作者进一步研究。笔者认为，也许直接比照解释第十四条可能不尽合理，但是公摊面积减少仍会在一定程度上影响购房者的使用收益权益，开发商对此应当承担一定限度的违约责任为宜。
三、未达全装修交付的标准是否可以作为拒收房屋的理由
这次《规范》中拟规定，城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：1、户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；2、供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；3、消防设施应完好，消防通道应畅通。
需要注意的是，全装修不等于时下非常流行的精装修，精装修房屋的交付标准仍应以合同约定的标准为依据。但是，近年来，因商品房装修交付引发的纠纷呈上升趋势。如果开发商交付的房屋未达到全装修交付的标准时，购房者是否有权拒收呢？只有两种情况下可以拒收：1、房屋存在主体结构问题；2、房屋质量问题严重影响正常居住使用。除上述情况之外，开发商交付的房屋如果存在质量问题的，则购房者无权拒收，开发商亦应承担修复责任。
四、《规范》引申问题的思考
（一）相关税费的计价基础是否一并调整
房屋交易计价标准是牵一发而动全身的问题，目前有诸多税费是以建筑面积为计价基础的，比如房产税。税务部门后续是否会调整计税基础，以及免征额的调整等等，值得进一步关注。
目前，小区的物业费也是以建筑面积计算的。《规范》正式出台后，业主是否有权要求按套内面积支付物业费呢？笔者认为，公摊面积需要物业日常维护，故已经签订物业服务合同的小区，其物业费收取标准只是计算公式而已，如果业主要求按套内面积作为物业费的计价基准，则需要业委会出面与物业公司重新协商物业服务的对价并重新签约。
（二）房屋征收安置房源的面积计算标准
目前，上海房屋征收补偿方式分实物安置（提供房源）和货币安置两种方式。在实物安置模式下，是先计算出被征收户本次征收中可得征收利益之后，再由被征收户使用征收利益购买安置房源。但是，安置房屋目前是以建筑面积进行计价的。应该说，被征收户获取安置房源的过程亦是一次购买的行为，因此，未来征收过程中是否应当按照套内面积进行安置，需要引起进一步关注。