前言
深圳城市更新的主要特点是“政府引导、市场运作”。政府通过土地政策放权和空间政策突破吸引市场资本，通过建立政策和管理制度规范市场运作，同时，通过捆绑公益设施与开发建设量来保障公共利益，对其他城市更新具有一定的借鉴意义。
正文
深圳城市更新背景
深圳创造了快速城市化的奇迹，经过四十年的特区建设，从一个南方“小渔村”发展到实际管理人口超过2000万的全国经济中心城市。但与此同时，土地日渐成为稀缺资源，城市面临经济社会快速发展与土地供应日趋紧张的矛盾。同时，原有用地功能和建设环境不符合城市发展要求，城市面临实体空间功能性及结构性调整日益增加的压力。如何由增量扩张转向存量开发成为深圳发展的重要课题。
深圳城市更新发展历程
深圳城市更新发展历程大体经过以下四个阶段：
第一阶段：20世纪80年代
1980年深圳成立经济特区，现代化进程加速。在此阶段启动了原罗湖旧城区改造以改善旧城风貌。在城市快速扩张过程中产生的城中村常伴有建筑违建、居住空间分异、社会安全和公平等问题，因此深圳展开以拆除重建为主的旧村改造工作，泥岗村、赤尾村、上步旧村、渔民村、蔡屋围等村落被改造。
第二阶段：2004年-2009年
2004年，《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》正式发布，制定2005-2009年改造计划200项，深圳城市更新快速发展。该阶段，明确了改造对象包括城中村、旧城和旧工业三种类型，形成了全面改造（拆除重建）和综合整治两种改造方式，同时成立城中村改造工作办公室专职改造工作。
第三阶段：2009年-至今
2009年广东省吹来“三旧”改造试点东风，同年深圳颁布《深圳市城市更新办法》，创新性提出“城市更新”这一概念，开始全面推进城市更新工作。2012年出台《深圳市城市更新办法实施细则》，逐渐从“法规—管理—操作指引—技术标准”四个层面不断完善和细化要求，全面推进城市更新工作制度化和常态化发展。
深圳城市更新基本制度
深圳2009年以来坚持以《城市更新办法》为核心的法制化管控思路，采取“政府引导、市场运作”的模式，即政府扮演好“守门员”的角色，让市场主体进行经营。深圳之所以采取与其他城市不同的模式（广州主张由政府来主导城市更新，上海提出“政府引导、双向并举”。），在于深圳具备良好的产业基础，进行城市更新开发的市场主体不局限于赢得开发房地产短期利益，而更关注产业导入带来的长期经济、社会效益。城市更新带来的各种企业的业态都会给深圳带来更多的税收收入，而不简单是土地买卖带来的土地出让金收入。
深圳城市更新按照改造的力度进行划分：
综合整治，显然需要很大的长时期的改造投入，很多是政府的公共投入，以公益为主。
功能改变，当从一个制造工厂变成商业或者是住宅、办公等，这种用途的改变都会带来利益的产生。
拆除重建，实际上，近些年来发生的项目大部分都聚集在拆除重建领域，因为它是短期获得效益最大最快的领域。
（一）政策体系
深圳建立了清晰的“法规—管理—操作指引—技术标准”四层次政策体系，为如何进行城市更新提供了较为详实的操作指引。目前，深圳市正在编制《深圳经济特区城市更新条例》。在政策层次，颁布了《深圳市城市更新办法》和配套的《深圳市城市更新办法实施细则》。在管理层次上，包括怎么样清理土地，怎么去和市民沟通等。从操作指引层次和技术标准层次可以看出，深圳对于城市更新的引导，除了规划技术方面之外，对政府怎么操作城市更新进程，同利益方的溢价分成、保障性住房配建等都有相应的规定。因此，深圳政府可以做好“守门员”的角色得益于完善成熟的政策体系。
（二）机构设置
深圳市规划和自然资源局下设城市更新办公室（更新局）。从下图可以看出，城市更新办公室需和市级政府管理部门配合，且与区政府进行土地储备和项目实施上对接。
市政府层面承担总体管控的责任，具体实施落在区级层面。市发展改革部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。市规划和自然资源主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。各区政府组织辖区内城市更新用地的整理，组织辖区内综合整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新项目的实施，对功能改变类和其他拆除重建类更新项目的实施进行协调。
（三）规划控制
深圳以城市更新单元为基本单位，以更新单元规划为依据，确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标与责任。常规的城市规划是从总规到分区规划，再到法定图则。深圳城市更新在对接总规层面上会做城市更新专项规划，有些专项规划会分解为各区的专项规划，再以城市更新单元为实施工具。城市更新单元规划以个案研究的方式申请调整法定图则用地功能、配套设施、开发强度等控制指标。城市更新单元就像在法定图则体系中增加了一个插件，只要是划定为城市更新单元的地块建设，即可以按照更新单元的相应规定和体系执行，从而成为法定图则的一个组成部分。
金稻田单元所在法定图则用地图 & 金稻田更新单元用地图
城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划和自然资源主管部门批准后实施。城市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划和自然资源主管部门报市政府批准后实施。相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
（四）实施流程
深圳实施城市更新大概分为四个阶段：
第一阶段：申报城市更新单元计划
第二阶段-申报城市更新单元规划（通常需耗费1~2年）
第三阶段：确定单一实施主体
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
小结
深圳十多年来的城市更新，不仅逐步消除了体制上的障碍，同时也盘活了存量土地，促进了产业升级改造和城市投资环境的改善。但如果拨开城市空间和产业发展的表面，其实更大的收获在于过程中的社会沉淀，包括更精细化的城市运营和管理意识，更多对于城市更新和城市发展的社会共识，社会各个利益方都逐步适应了更加理性的社会参与方式，正是这些潜在的变化使深圳的城市更新并未止于空间,而具有了更多社会变革的深层意义。
深圳城市更新的主要特点是“政府引导、市场运作”。政府通过土地政策放权和空间政策突破吸引市场资本，通过建立政策和管理制度规范市场运作，同时，通过捆绑公益设施与开发建设量来保障公共利益，对其他城市更新具有一定的借鉴意义。
正文
深圳城市更新背景
深圳创造了快速城市化的奇迹，经过四十年的特区建设，从一个南方“小渔村”发展到实际管理人口超过2000万的全国经济中心城市。但与此同时，土地日渐成为稀缺资源，城市面临经济社会快速发展与土地供应日趋紧张的矛盾。同时，原有用地功能和建设环境不符合城市发展要求，城市面临实体空间功能性及结构性调整日益增加的压力。如何由增量扩张转向存量开发成为深圳发展的重要课题。
深圳城市更新发展历程
深圳城市更新发展历程大体经过以下四个阶段：
第一阶段：20世纪80年代
1980年深圳成立经济特区，现代化进程加速。在此阶段启动了原罗湖旧城区改造以改善旧城风貌。在城市快速扩张过程中产生的城中村常伴有建筑违建、居住空间分异、社会安全和公平等问题，因此深圳展开以拆除重建为主的旧村改造工作，泥岗村、赤尾村、上步旧村、渔民村、蔡屋围等村落被改造。
第二阶段：2004年-2009年
2004年，《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》正式发布，制定2005-2009年改造计划200项，深圳城市更新快速发展。该阶段，明确了改造对象包括城中村、旧城和旧工业三种类型，形成了全面改造（拆除重建）和综合整治两种改造方式，同时成立城中村改造工作办公室专职改造工作。
第三阶段：2009年-至今
2009年广东省吹来“三旧”改造试点东风，同年深圳颁布《深圳市城市更新办法》，创新性提出“城市更新”这一概念，开始全面推进城市更新工作。2012年出台《深圳市城市更新办法实施细则》，逐渐从“法规—管理—操作指引—技术标准”四个层面不断完善和细化要求，全面推进城市更新工作制度化和常态化发展。
深圳城市更新基本制度
深圳2009年以来坚持以《城市更新办法》为核心的法制化管控思路，采取“政府引导、市场运作”的模式，即政府扮演好“守门员”的角色，让市场主体进行经营。深圳之所以采取与其他城市不同的模式（广州主张由政府来主导城市更新，上海提出“政府引导、双向并举”。），在于深圳具备良好的产业基础，进行城市更新开发的市场主体不局限于赢得开发房地产短期利益，而更关注产业导入带来的长期经济、社会效益。城市更新带来的各种企业的业态都会给深圳带来更多的税收收入，而不简单是土地买卖带来的土地出让金收入。
深圳城市更新按照改造的力度进行划分：
综合整治，显然需要很大的长时期的改造投入，很多是政府的公共投入，以公益为主。
功能改变，当从一个制造工厂变成商业或者是住宅、办公等，这种用途的改变都会带来利益的产生。
拆除重建，实际上，近些年来发生的项目大部分都聚集在拆除重建领域，因为它是短期获得效益最大最快的领域。
（一）政策体系
深圳建立了清晰的“法规—管理—操作指引—技术标准”四层次政策体系，为如何进行城市更新提供了较为详实的操作指引。目前，深圳市正在编制《深圳经济特区城市更新条例》。在政策层次，颁布了《深圳市城市更新办法》和配套的《深圳市城市更新办法实施细则》。在管理层次上，包括怎么样清理土地，怎么去和市民沟通等。从操作指引层次和技术标准层次可以看出，深圳对于城市更新的引导，除了规划技术方面之外，对政府怎么操作城市更新进程，同利益方的溢价分成、保障性住房配建等都有相应的规定。因此，深圳政府可以做好“守门员”的角色得益于完善成熟的政策体系。
（二）机构设置
深圳市规划和自然资源局下设城市更新办公室（更新局）。从下图可以看出，城市更新办公室需和市级政府管理部门配合，且与区政府进行土地储备和项目实施上对接。
市政府层面承担总体管控的责任，具体实施落在区级层面。市发展改革部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。市规划和自然资源主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。各区政府组织辖区内城市更新用地的整理，组织辖区内综合整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新项目的实施，对功能改变类和其他拆除重建类更新项目的实施进行协调。
（三）规划控制
深圳以城市更新单元为基本单位，以更新单元规划为依据，确定规划要求、协调各方利益、落实更新目标与责任。常规的城市规划是从总规到分区规划，再到法定图则。深圳城市更新在对接总规层面上会做城市更新专项规划，有些专项规划会分解为各区的专项规划，再以城市更新单元为实施工具。城市更新单元规划以个案研究的方式申请调整法定图则用地功能、配套设施、开发强度等控制指标。城市更新单元就像在法定图则体系中增加了一个插件，只要是划定为城市更新单元的地块建设，即可以按照更新单元的相应规定和体系执行，从而成为法定图则的一个组成部分。
金稻田单元所在法定图则用地图 & 金稻田更新单元用地图
城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划和自然资源主管部门批准后实施。城市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划和自然资源主管部门报市政府批准后实施。相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。
（四）实施流程
深圳实施城市更新大概分为四个阶段：
第一阶段：申报城市更新单元计划
第二阶段-申报城市更新单元规划（通常需耗费1~2年）
第三阶段：确定单一实施主体
第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证
小结
深圳十多年来的城市更新，不仅逐步消除了体制上的障碍，同时也盘活了存量土地，促进了产业升级改造和城市投资环境的改善。但如果拨开城市空间和产业发展的表面，其实更大的收获在于过程中的社会沉淀，包括更精细化的城市运营和管理意识，更多对于城市更新和城市发展的社会共识，社会各个利益方都逐步适应了更加理性的社会参与方式，正是这些潜在的变化使深圳的城市更新并未止于空间,而具有了更多社会变革的深层意义。