<center>一、问题的提出：</center>
在房地产市场交易十分活跃的形势下，房屋的买受人从开发商处购买商品房后，在未取得不动产权证书（以下称权属证书）前，将房屋转让给他人的情况十分普遍。这种交易方式违反了<a class="lawregu_link" lawregu-detail lawreguid="4b40b2e328c38a54340e4837b83e6fbf" lawregutiao="第三十八条">《《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条</a>未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，且可能违反当地的二手房交易政策，最终使受让方承担无法实际取得房屋的风险，故未取得权属证书的房屋转让存在诸多法律障碍和风险。
那么，未取得权属证书的房屋转让，所签订的房屋转让（买卖）合同（以下称房屋转让合同）效力如何，交易过程中存在那些风险，买卖双方的合同目的能否实现及实现的途径，笔者试图通过相关法律规定及司法实践对这些问题进行以下探讨。
<center>二、未取得权属证书房屋转让的性质。</center>
未取得权属证书的房屋转让一般是指，买受人与开发商签订了《商品房买卖合同》，购买的商品房尚未取得权属证书，买受人又与新的买受人签订房屋转让合同，将房屋转让给新的买受人的行为，该交易行为本质上属于二手房交易，房屋的原始买受人（以下称转让人）已经向开发商支付了全部购房款或按合同约定分期付款，开发商已经将房屋交付给转让人或尚未交付。但不论何种情况，终因转让人未取得不动产房屋的所有权，导致新的买受人（以下称受让人）承担一定的法律风险。
<center>三、未取得权属证书房屋转让合同的法律效力。</center>
虽然<a class="lawregu_link" lawregu-detail lawreguid="4b40b2e328c38a54340e4837b83e6fbf" lawregutiao="">《中华人民共和国城市房地产管理法》</a>规定未取得权属证书的房屋不得转让，未取得权属证书的房屋转让又可能违反二手房交易政策，但并不必然导致其转让合同无效。<a class="lawregu_link" lawregu-detail lawreguid="38c5d01eedd454cc67a12a22cfe4a84d" lawregutiao="第一百五十三条">《中华人民共和国民法典》第一百五十三条</a>规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”。《最高人民法院关于适用中<华人民共和国民法典>合同编通则部分的解释（征求意见稿）草案》第十六条规定：“法律、行政法规的规定虽有“应当”“必须”或者“不得”等表述，但该规定旨在赋予或者限制民事权利，行为人违反该规定将构成无权处分、无权代理、越权代表等，或者导致合同相对人、第三人因此获得撤销权、解除权等民事权利，人民法院应当依据法律、行政法规关于违反该规定的民事法律后果认定合同效力。当事人仅以合同违反法律、行政法规的强制性规定为由主张无效的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，房屋转让合同并不因违反未取得权属证书不得转让的法律规定而无效。
从另外一个角度来讲，转让未取得权属证书的房屋虽然是处分物权的行为，但其所签订的合同实为转让债权的行为，即，转让人虽未取得权属证书，虽不能享有房屋的所有权，但却享有买卖合同上的债权，而债权转让是法律赋予合同当事人的权利。故，未取得权属证书的房屋转让合同不能因其未取得权属证书而无效。
故，在司法实践中，未取得权属登记的房屋转让合同原则上均作为有效处理。但，如果出卖人转让的是经济适用房等带有福利性质的特殊房屋，可能因违反其他相关法律或因损害公共利益从而被认定为无效。
<center>四、未取得权属证书房屋转让的合同目的实现及法律风险。</center>
未取得权属证书的房屋转让合同虽然被认定为有效，但是否能够继续履行并最终取得权属证书取决于出卖人与开发商之间《商品房买卖合同》的履行情况：
1、如果转让人与开发商之间的《商品房买卖合同》顺利履行，转让人取得了不动产权证书，或转让人具备了办理不动产权证书的条件，则买受人可以通过要求出卖人协助办理过户手续，将不动产权证书过户到自己名下，完成二手房的交易。
2、如果因转让人与开发商签订的《商品房买卖合同》被确认无效、撤销或解除，从而导致出卖人无法取得房屋的权属证书，则受让人购买二手房的合同目的无法实现。
3、善意取得制度在房屋转让合同中能否适用。
<a class="lawregu_link" lawregu-detail lawreguid="38c5d01eedd454cc67a12a22cfe4a84d" lawregutiao="第三百一十一条">《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第（三）款</a>规定了善意取得的前提是“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”，故，不动产只有进行权属登记才能取得物权，因受让人未取得房屋的权属证书从而不能适用。
<center>五、未取得权属证书的房屋转让过程中受让人的权利救济途径。</center>
1、转让人已经取得权属证书或房屋具备办理权属证书条件，转让人拒绝办理过户手续时，转让人拒绝办理过户手续时，受让人的救济途径。
受让人可通过诉讼或仲裁要求转让人继续履行合同义务，协助受让人办理房屋产权过户登记手续。
2、如果转让人尚未取得权属证书，但具备了办理权属证书的条件，受让人能否要求开发商协助办理权属证书。
就这一问题，最高人民法院民事审判第一庭编著的《民事审判实务问答》中的主流观点是：受让人不能直接要求开发商协助办理权属证书，理由是：一是基于合同相对性的原则；二是防止国家税收流失；三是基于转让人的债权人利益保护原则，如果转让人恶意逃债，与受让人虚构房屋买卖合同，由受让人通过法院裁判获得房屋所有权，则使转让人的债权人的利益落空。但在司法实践中，仍存在受让人起诉要求开发商协助办理过户被支持的案例。
3、如果因转让人与开发商签订的《商品房买卖合同》被确认无效、撤销或解除，导致受让人的合同目的无法实现，最终无法取得房屋的权属证书，受让人的救济途径。
受让人可根据<a class="lawregu_link" lawregu-detail lawreguid="38c5d01eedd454cc67a12a22cfe4a84d" lawregutiao="第五百九十七条">《中华人民共和国民法典》第五百九十七条</a> 规定，要求解除房屋转让合同，并要求转让人返还已经支付的购房款，并赔偿相关损失。
综上，未取得权属证书的房屋转让，其转让合同虽然不因转让人未取得权属证书而无效，但，有可能因转让人的原因导致转让合同无法继续履行，从而使受让人的合同目的无法实现，故，在此提醒大家，应尽量避免购买未取得权属证书的房屋，如果确需购买，应聘请专业律师把关，通过要求转让人提供抵押担保等方式规避可能发生的风险。
<center>六、相关法律链接：</center>
1、<a class="lawregu_link" lawregu-detail lawreguid="38c5d01eedd454cc67a12a22cfe4a84d" lawregutiao="">《中华人民共和国民法典》</a>
第二百零九条 【不动产物权的登记生效原则及其例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十五条 【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第三百一十一条 【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
第五百九十七条 【无权处分的违约责任】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
第一百五十三条 【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
2、《中华人民共和国房地产管理法》
第三十八条 下列房地产，不得转让
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
3、 <a class="lawregu_link" lawregu-detail lawreguid="db8bd6a5f57e281bc7123873466942e4" lawregutiao="">最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则部分的解释</a>（征求意见稿）草案
第十六条 【违反强制性规定但应适用具体规定的情形】法律、行政法规的规定虽有“应当”“必须”或者“不得”等表述，但该规定旨在赋予或者限制民事权利，行为人违反该规定将构成无权处分、无权代理、越权代表等，或者导致合同相对人、第三人因此获得撤销权、解除权等民事权利，人民法院应当依据法律、行政法规关于违反该规定的民事法律后果认定合同效力。当事人仅以合同违反法律、行政法规的强制性规定为由主张无效的，人民法院不予支持。
第二十条 【无权处分的合同效力】转让他人的不动产或者动产订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
无权处分订立的合同被认定有效，除真正权利人事后同意或者让与人事后取得处分权外，受让人请求让与人履行合同的，人民法院不予支持；受让人主张解除合同并请求让与人赔偿损失的，人民法院依法予以支持。
无权处分订立的合同被认定有效后，让与人根据合同约定将动产交付给受让人或者将不动产变更登记至受让人，真正权利人请求认定财产权利未发生变动或者请求返还财产的，人民法院应予支持，但是受让人依据民法典第三百一十一条等取得财产权利的除外。
转让他人的其他财产权利或者在他人财产上设定用益物权、担保物权订立的合同，适用前三款规定。

未依法登记领取权属证书的房屋转让合同效力及相关法律问题分析